樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積,每個(gè)土地在獲得時(shí),基本都有容積率規(guī)定,框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率;
規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;
【資料圖】
容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。
樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢?
房?jī)r(jià),也就是房地產(chǎn)價(jià)格,指的是建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。簡(jiǎn)單一點(diǎn)也就是,房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。
城市房?jī)r(jià)(主要指買賣價(jià)格)主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的:土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。根據(jù)推算,一般而言,土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右(有些情況可能土地成本占據(jù)開發(fā)成本60%左右甚至更高)。
樓面價(jià)只是開發(fā)商成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù),和真實(shí)的銷售價(jià)格沒有太多參考性,很多人會(huì)根據(jù)樓面價(jià)乘以一定的數(shù)值來計(jì)算房?jī)r(jià),這也僅僅只是估算,并不是確定的價(jià)格。
也就是說,因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià),所以,開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格,就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
但是,樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低。如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng),那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高,水漲船高之下,房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。
同樣,樓面價(jià)高房?jī)r(jià)也不一定會(huì)高。如果市場(chǎng)降溫,開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本,可能會(huì)根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。只要不成為庫存,可以銷售出去,房?jī)r(jià)也會(huì)適當(dāng)調(diào)低。
最終房?jī)r(jià)怎么定還是要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開發(fā)商對(duì)于樓盤的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低,建安成本占據(jù)比例高,銷售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常,大城市土地價(jià)格高,建安成本占據(jù)比例低,銷售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)。
因此關(guān)于房?jī)r(jià)和樓面價(jià)之間的關(guān)系,還是要通過具體地區(qū),具體來看,需要參考周邊價(jià)格來進(jìn)行綜合分析,才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少。
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文章來源:樂居買房