03
低資質企業(yè)集中供地中以郊區(qū)為主
且盈利空間相對有限（節(jié)選）
(資料圖片僅供參考)
不同資質的房企，其資金能力、開發(fā)水平也都有所不同，反應在投資方面則也體現了一定的拿地偏好差異。對于一二線城市核心地塊，由于總價高、拿地門檻高，三四級資質的房企一般難以獲取此類地塊，因此更加偏好低總價、競爭強度稍低的地塊，區(qū)位上也以非核心區(qū)域為主。
一、低資質房企單項目拿地金額不足4億，但提升相對顯著（略）
二、低資質房企郊區(qū)拿地超七成，整體盈利難度偏大
在區(qū)域選擇的偏好上，受制于低資質以及資金能力、開發(fā)能力等限制，低資質企業(yè)拿地更多選擇在郊區(qū)，尤其是2022年以來，郊區(qū)拿地占比超過60%。從地塊盈利角度而言，資質等級越高的房企，拿地留有的盈利空間更高。
1、低資質企業(yè)拿地單價持續(xù)攀升，僅暫定資質房企拿地均價下滑
拿地均價方面，除一級資質房企拿地均價明顯高出一截以外，二三四級以及暫定資質房企的拿地均價水平差距不大，且各類資質房企的拿地均價主要表現為連年上漲，但暫定資質房企的拿地均價在2022年有所下滑，降幅為12%。
從三四級資質房企拿地均價的變化來看，從2020年均價僅有3470元/平方米和3000元/平方米，上漲至2021年均價4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四級資質房企的拿地偏好也發(fā)生一定的改變，越來越偏好“貴”的地。
2、2022年低資質企業(yè)郊區(qū)拿地占比近70%，較同期增長28個百分點
從拿地金額的角度，對比不同年份三四級資質房企的拿地分布情況來看，市區(qū)拿地占比在2022年發(fā)生明顯改變：2020年和2021年，三四級資質房企拿地在市區(qū)和郊區(qū)各占50%左右，分布相對均衡。
但在2022年房企投資規(guī)模大幅銳減的情況下，許多郊區(qū)用地無一級資質房企參拍，且在大量三四級資質公司“托底”的行為之下，三四級資質房企在郊區(qū)的拿地比例大幅增加至68%，而市區(qū)拿地比例降至32%。
圖片
建面方面，則三四級資質房企大部分拿地都分布于郊區(qū)，2020年至2022年總體拿地建面中僅有27.2%位于市區(qū)，另外78.2%建筑面積位于郊區(qū)。一方面由于市區(qū)用地存在金額較高、房企要求門檻更高等原因，導致三四級資質房企難以參拍；另一方面則是市區(qū)供地普遍地價高而體量小，因此從建面維度來看，市區(qū)拿地比例往往較低。
三、低資質企業(yè)拿地盈利空間相對狹窄，多數為剛需項目（略）
四、小結：“總價低、區(qū)位偏、盈利難”低資質房企拿地三大特征（略）
04
地市維穩(wěn)下資質要求持續(xù)寬松
低資質企業(yè)也需加強監(jiān)管
從2021年到2022年，隨著集中供地的推行，核心城市土地市場在經過一輪高熱后迅速降溫，除深圳、上海、杭州等土地資源非常稀缺的核心城市以外，部分二線省會城市出現了熱度降至冰點、流拍頻繁發(fā)生等現象。在短期市場尚無明顯回暖之下，我們認為土地市場仍會保持低位運行的節(jié)奏，而在維穩(wěn)土地市場的之下，政策門檻會進一步寬松，
一、地市熱度短期難以大幅回暖，房企拿地門檻的下調成為必然現象（略）
首先，集中供地城市對于企業(yè)資質要求的放松是不言而喻的。例如上海取消招掛復合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人；合肥將原本不加分的二級及以下資質房企也能夠加分，進一步降低參拍的限制。對于三四級資質的房企來說，參與土拍的可能性大大提升了。
其次，集中供地城市地價下調，進一步降低拿地門檻。對于三四級資質的房企來說，資金實力顯然難與大型房企匹敵，過高的土地總價導致中小型房企拿地面臨巨大的資金壓力。
而從歷次集中供地地塊的總價變化來看，部分地價過高的城市已經有意識地拆分地塊、降低拿地總價：例如北京在2021年第三輪集中供地中，朝陽區(qū)管莊地塊原本起拍價高達57億元，經過拆分后的兩宗地塊起拍價分別為27.5億元和20.8億元；門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時體量高達47萬平方米，起拍總價更是達到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價分別降至14.6億和11.5億。
第三、部分非集中供地出現了自然人拿地潮，尤其以長三角、珠三角的三四線城市為主：例如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地塊，由兩位自然人2.88億元競得；2022年4月，紹興越城區(qū)一宗商住地塊也由自然人競得，總價3.96億元。自然人拿地背后，一般是小型房企的法定代表人或股東，此類房企普遍也屬于三四級資質的房企，而拿地的金額則更小，普遍低于5億元。
二、低資質企業(yè)是把“雙刃劍”，鼓勵的同時也需要加強監(jiān)管（略）
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文章來源:克而瑞