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焦點(diǎn)速訊:10月中旬房地產(chǎn)重點(diǎn)政策
時(shí)間:2022-10-25 17:43:06  來(lái)源:樂(lè)居網(wǎng)  
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政策快評(píng)


(相關(guān)資料圖)

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金融系統(tǒng):密集發(fā)聲定調(diào)四季度工作方向

10月17日,關(guān)于央行MLF等量續(xù)作以及六大行發(fā)聲受到行業(yè)關(guān)注。理解此類金融機(jī)構(gòu)操作動(dòng)向,對(duì)于理解四季度貨幣金融政策方向等有積極作用。

1、金融部門操作

此次有兩個(gè)金融部門的操作值得關(guān)注,分別包括央行和六大商業(yè)銀行。1)央行層面,10月17日央行公告稱,為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕,2022年10月17日人民銀行開(kāi)展5000億元中期借貸便利(MLF)操作和20億元7天逆回購(gòu)操作,中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%,均與此前持平。2)六大行方面,10月16日工行、交行、建行等集體發(fā)布公告,表示將持續(xù)有效地發(fā)揮大行支柱作用,高效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。同時(shí)各家銀行還披露了今年金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和今年前三季度信貸投放情況。其中建行公告顯示,截至 2022年9月末,個(gè)人住房貸款余額6.5萬(wàn)億元,較上年末增加1100億元,有力支持居民剛性和改善性住房需求;擬出資人民幣300億元設(shè)立住房租賃基金,探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2、政策意義

此次各大金融部門的動(dòng)作和發(fā)聲,充分說(shuō)明落實(shí)中央精神、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。從房地產(chǎn)的角度看,至少有幾個(gè)重要的思路和啟發(fā)。1)信貸方面的額度支持將繼續(xù)寬松,央行此類操作,很大程度上也說(shuō)明四季度希望銀行發(fā)力。通過(guò)此類發(fā)力,將使得銀行各類貸款的節(jié)奏加快。對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言也具有積極作用。2)在降息方面就近期看可能變動(dòng)不大,但很顯然,房貸層面的降息其實(shí)有非常大的自由空間。尤其是此前房貸利率下限寬松政策下,各地房貸利率可以基于實(shí)際情況做下調(diào),四季度也依然是維持房貸利率下調(diào)的關(guān)鍵重要時(shí)期。3)金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面,租購(gòu)并舉是改革主線,各銀行等確實(shí)要積極在產(chǎn)品創(chuàng)新方面發(fā)力,至少目前看,部分銀行的住房租賃基金設(shè)立值得肯定,為后續(xù)更好推進(jìn)改革提供了專項(xiàng)資金支持。

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青島:六類人給予手拉手購(gòu)房支持

10月18日,青島開(kāi)展了手拉手的特價(jià)房活動(dòng),受到行業(yè)關(guān)注。1)此次青島住建局發(fā)布關(guān)于開(kāi)展“手拉手”特價(jià)房活動(dòng)的文件。文件明確,將在全市針對(duì)醫(yī)護(hù)工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進(jìn)、公安干警、大型企業(yè)人才等群體組織開(kāi)展“手拉手”特價(jià)房專題活動(dòng)。此類房源屬于優(yōu)質(zhì)房企特價(jià)房。2)該活動(dòng)屬于定向的房屋營(yíng)銷工作,體現(xiàn)了對(duì)一些潛在的購(gòu)房需求進(jìn)行挖掘的導(dǎo)向。此類手拉手群體的收入相對(duì)穩(wěn)定、購(gòu)買力強(qiáng),通過(guò)此類活動(dòng),能夠有效實(shí)現(xiàn)房企和購(gòu)房者之間的供需嫁接。3)此類動(dòng)作也說(shuō)明,當(dāng)前類似青島的樓市總體還是偏疲軟的,類似疲軟態(tài)勢(shì)自然需要積極給予購(gòu)房支持和刺激。尤其是十一后各城市的購(gòu)房情緒有所提振,通過(guò)組織此類活動(dòng),將更好促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)的活躍,對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也具有較好的去庫(kù)存效應(yīng)。

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民企:發(fā)債進(jìn)入2.0版本

10月19日,關(guān)于民營(yíng)房企推進(jìn)第二輪融資消息受到了市場(chǎng)關(guān)注??陀^看待此次融資的新特點(diǎn)和趨勢(shì),是目前各類機(jī)構(gòu)投zi者和房企所需關(guān)注的。

1、融資新動(dòng)向

相關(guān)消息顯示,碧桂園、龍湖等多家房企正推進(jìn)第二輪融資。新城控股計(jì)劃發(fā)行15億元由中債信用增進(jìn)投zi股份有限公司提供全額擔(dān)保的債券。此外,旭輝有意再次發(fā)行由中債增全額擔(dān)保的債券,金額不超過(guò)10億元。龍湖、碧桂園也正在推進(jìn)第二輪由中債增全額擔(dān)保的債券發(fā)行。另有消息稱,金輝、合景泰富等房企也有意發(fā)行增信債券。1)此次發(fā)債繼續(xù)說(shuō)明,對(duì)于民企融資工作將繼續(xù)推進(jìn),增信方面的支持工作也將持續(xù),客觀上繼續(xù)為民企發(fā)債提供更好的營(yíng)商環(huán)境。從參與房企的數(shù)量看,相比此前反而有所增加,也說(shuō)明融資的適用對(duì)象擴(kuò)大,值得肯定。2)此次發(fā)債,也進(jìn)一步打消了投zi者顧慮。因?yàn)樵诖饲暗谝惠啺l(fā)債后,民營(yíng)房企中出現(xiàn)了很多新問(wèn)題和新情況,包括一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的債券市場(chǎng)出現(xiàn)了違約等噪音,導(dǎo)致市場(chǎng)情緒很悲觀。此次此類企業(yè)繼續(xù)發(fā)債,進(jìn)一步說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本面總體穩(wěn)健,釋放了積極信號(hào)。

2、政策意義

民企融資2.0動(dòng)作值得行業(yè)關(guān)注,也需要用新視角和眼光來(lái)看待。1)民營(yíng)房企近期出現(xiàn)了一些新的利好跡象,比如部分企業(yè)國(guó)慶期間的銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下最近3年同期新高,說(shuō)明房企的銷售數(shù)據(jù)有所改善。這得益于持續(xù)放松和支持的購(gòu)房政策,也客觀上使得房企四季度銷售數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)更加樂(lè)觀。2)民營(yíng)房企的債券市場(chǎng)確實(shí)有很多新情況和新問(wèn)題,但鑒于銷售市場(chǎng)有企穩(wěn)趨勢(shì),此類問(wèn)題的處理又會(huì)迎來(lái)新機(jī)遇,至少投zi者對(duì)于此類地產(chǎn)企業(yè)的債券投zi會(huì)有更大的認(rèn)可、猜測(cè)也自然減少。3)鑒于國(guó)企投zi拿地受到新的政策約束,尤其是財(cái)政部明確管控“虛構(gòu)交易收入”的國(guó)企拿地現(xiàn)象,所以客觀上使得民企拿地會(huì)更加受到地方政府支持,“融資端-銷售端-投zi端”的傳導(dǎo)路線更加清晰。

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寧波:有房就可落戶

10月14日,寧波發(fā)布《關(guān)于印發(fā)寧波市區(qū)戶口遷移實(shí)施細(xì)則的通知》。此次政策提及“70年產(chǎn)權(quán)房即可落戶”的內(nèi)容,受到行業(yè)關(guān)注。

1、政策要點(diǎn)

此次寧波明確了三方面的落戶政策優(yōu)化。1)實(shí)行“70年產(chǎn)權(quán)房即可落戶”,取消原先“繳納社保”的要求。2)租賃落戶從城鎮(zhèn)地區(qū)同一街道(鎮(zhèn))的成套住宅連續(xù)租住登記和社保繳納均滿2年放寬至均滿1年。3)在奉化城鎮(zhèn)地區(qū)同一街道(鎮(zhèn))的成套住宅連續(xù)租住登記滿1年或社保繳納滿1年即可落戶。從此類政策規(guī)定可以看出,當(dāng)前寧波落戶政策持續(xù)放松,對(duì)于購(gòu)房和租房都落實(shí)了更為寬松、充滿關(guān)懷的政策導(dǎo)向。

2、政策意義

此次寧波政策,可以總結(jié)為“有房即落戶”的政策。出發(fā)點(diǎn)是優(yōu)化戶籍政策、降低落戶門檻,對(duì)于要落戶寧波的相關(guān)人員是非常好的消息。此類政策也響應(yīng)了此前發(fā)改委強(qiáng)調(diào)的放松落戶政策的導(dǎo)向,對(duì)其他城市也有非常好的啟發(fā)意義。同時(shí),此類落戶政策對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市營(yíng)商環(huán)境等都有積極的提振作用。1)此類政策也可以理解為“購(gòu)房即落戶”,對(duì)于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有直接的刺激作用,有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,尤其是體現(xiàn)在四季度的交易市場(chǎng)上。2)此類政策有助于人口的加快導(dǎo)入,對(duì)于寧波大城市的建設(shè)和各類資源導(dǎo)入有利好,是非常好的營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化政策。

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香港:推出住房新產(chǎn)品即簡(jiǎn)約公屋

10月19日,香港特區(qū)行政長(zhǎng)官李家超在其首份施政報(bào)告中提及了住房政策。此類政策對(duì)于理解香港房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向具有積極意義。

1、政策要點(diǎn)

此次香港提出了8項(xiàng)房地產(chǎn)新政策,涉及住房供給、分配等領(lǐng)域。1)政策明確,推出簡(jiǎn)約公屋的新產(chǎn)品,在未來(lái)五年將供應(yīng)3萬(wàn)個(gè)單位。此類簡(jiǎn)約公屋體現(xiàn)了香港關(guān)注短期住房壓力、通過(guò)裝配式建筑等方式來(lái)加快住房供應(yīng)的導(dǎo)向,對(duì)于緩解最近兩年住房壓力具有積極作用。2)優(yōu)化房屋分配方式。此次政策明確,輪候公屋時(shí)間即時(shí)封頂,將原先6年輪候時(shí)間壓縮至4.5年。這體現(xiàn)了香港加快住房分配、減少市民輪候時(shí)間成本的導(dǎo)向。3)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,包括壓縮造地程序、鼓勵(lì)私人房企參與住房建設(shè)、加大土地儲(chǔ)備力量等。此類做法都有助于擴(kuò)大未來(lái)房屋的供給規(guī)模。

2、政策意義

香港房地產(chǎn)新政對(duì)于香港市場(chǎng)具有積極作用,對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)政策制定也有啟發(fā)。1)此次最大的亮點(diǎn)是,房地產(chǎn)政策不是單純著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn),也兼顧了短期,這是比較務(wù)實(shí)的做法。對(duì)于短期內(nèi)的住房壓力,落實(shí)了簡(jiǎn)約公屋制度,屬于非常積極的、有成效的操作,對(duì)于緩解供求壓力有積極作用。2)此次也提及了“掌握土地供應(yīng)主導(dǎo)權(quán)”的內(nèi)容,這是解決房屋問(wèn)題的關(guān)鍵所在。土地儲(chǔ)備、供應(yīng)和開(kāi)發(fā)等工作確實(shí)需要積極做到位,此類操作對(duì)于內(nèi)地土地供應(yīng)工作也有啟發(fā)。另外在10月20日李家超也明確表示,房屋是興建出來(lái)的,而非變出來(lái)的。這說(shuō)明要重視房屋開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期特點(diǎn),注重土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的壓縮。

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LPR:維持8月份形成的利率

10月20日,最新一期LPR數(shù)據(jù)發(fā)布,五年期以上LPR為4.3%。本次LPR沒(méi)有做調(diào)整,但客觀上不影響房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的趨勢(shì)。1)當(dāng)前LPR政策主要是消化今年8月份開(kāi)啟的降息政策,不會(huì)頻繁做降息調(diào)整。至少四季度貨幣政策會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。當(dāng)然體現(xiàn)到商業(yè)銀行層面,則可以基于8月份以來(lái)的政策做調(diào)整。2)房貸方面總體上會(huì)有更多城市出現(xiàn)降息操作。10月上中旬,全國(guó)各地房貸利率呈現(xiàn)了“破4進(jìn)3”格局,很多城市房貸利率都處于3.9%左右的水平,當(dāng)然主要是集中在首套房方面。3)后續(xù)銀行放松房貸政策的可能性很大,除了部分重點(diǎn)一二線城市外,其他城市四季度降低房貸利率、刺激購(gòu)房需求都是比較普遍的操作。

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文章來(lái)源:易居研究院

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