2022年4月以來(lái),環(huán)京(廊坊、大廠、燕郊、香河)、環(huán)滬(嘉興、昆山、太倉(cāng))等密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,大幅放寬了限購(gòu)、限貸以及限售等。最大限度地紓困救市有效地刺激了短期市場(chǎng),6月起環(huán)京、環(huán)滬城市新房成交筑底回升,至8月月均較底部上升超80%。對(duì)于這些城市而言,當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖有哪些顯著特征?是“曇花一現(xiàn)”還是全面反轉(zhuǎn)的信號(hào)?背后動(dòng)因幾何?不同城市中長(zhǎng)期發(fā)展前景又有怎樣的差異?
01
引子:環(huán)京、環(huán)滬放寬限購(gòu)、限貸
(相關(guān)資料圖)
刺激短期新房成交低位回升
(本節(jié)有刪減)
(一)4月起政策積極紓困,蘇州取消限購(gòu)、廊坊首付低至兩成(本節(jié)有刪減)
(二)年中環(huán)京、環(huán)滬樓市成交筑底回升,8月較底部漲幅超80%(本節(jié)有刪減)
02
當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)
新房、二手房小幅升溫
地市成交依舊冷淡(本節(jié)有刪減)
(一)新房市場(chǎng):新政后到訪量、轉(zhuǎn)化率上升,各城市內(nèi)板塊、客群分化(本節(jié)有刪減)1、新房成交:6月起環(huán)滬成交回升,環(huán)京三季度月均較二季度上漲2倍(本節(jié)有刪減)2、項(xiàng)目去化:新政后案場(chǎng)到訪激增、轉(zhuǎn)化率小增,邊緣板塊沒(méi)有起色取消限購(gòu)、限售,大幅降低限貸管控等政策調(diào)控更直接的體現(xiàn)在對(duì)環(huán)京環(huán)滬城市核心板塊在售項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)上,進(jìn)而帶動(dòng)整體樓市項(xiàng)目到訪與轉(zhuǎn)化率上升,但邊緣板塊仍較為冷淡。
(1)環(huán)滬:昆山-花橋熱銷單盤(pán)月到訪量破千組,太倉(cāng)仍顯冷淡
環(huán)滬城市中,調(diào)控放松后昆太各個(gè)環(huán)滬板塊依樓市熱度可概括為,昆山花橋好于太倉(cāng)瀏河、科教新城等,太倉(cāng)非毗鄰上海的郊縣成交依舊慘淡。昆山花橋板塊隨著疫情得以階段性控制,上海和花橋人口流動(dòng)性增加,投資需求有回流態(tài)勢(shì),上海11號(hào)線和S1站點(diǎn)沿線樓盤(pán)來(lái)訪、去化均呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)?;蛑序E世界城璟禧自6月上批次去化完畢之后進(jìn)入了供應(yīng)斷檔期,而象嶼都城項(xiàng)目自8月限購(gòu)松綁新政之后去化穩(wěn)步上升,8月去化100-200套,客戶到訪量增至1000組左右,較新政前環(huán)比增長(zhǎng)2成左右。太倉(cāng)環(huán)滬板塊如瀏河、科教新城、婁江新城等板塊受限購(gòu)放松影響較弱,一方面新政前限購(gòu)政策便可通過(guò)“人才購(gòu)房編碼”突破,另一方面具有軌交通達(dá)的昆山花橋更具置業(yè)吸引力。因此新政對(duì)太倉(cāng)環(huán)滬板塊銷售提振有限。太倉(cāng)前8月熱銷項(xiàng)目中位于環(huán)滬板塊的春江景苑、向東島、碧桂園天和雅園等月均銷售也均在50套以內(nèi),銷售流速僅為昆山花橋在售項(xiàng)目的一半。而太倉(cāng)的郊縣板塊如璜涇鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、港區(qū)等,在調(diào)控政策放寬后客戶到訪量和成交量均不升返降,在售項(xiàng)目如瓏悅天境、四季文華等前8月累計(jì)成交普遍不足10套。
(2)環(huán)京:新政后環(huán)京北三縣到訪量較年初翻3倍、轉(zhuǎn)化率上漲7pcts
環(huán)京城市中,在購(gòu)房客群以首改為主的燕郊板塊,御東君匯和書(shū)香雅苑均為高品質(zhì)洋房,位于北城核心區(qū)域且分別具有地鐵22號(hào)線和潞河中學(xué)三河分校的資源配套,供需配套下開(kāi)盤(pán)均銷售超百套;而同處燕郊的中興和園和福成禧悅里因容積率高、人車不分流等弊端不被購(gòu)房者認(rèn)可,開(kāi)盤(pán)去化率均不足20%。以純剛需為主的香河板塊,世茂香頌因戶型面積過(guò)大與剛需定位不符而去化艱難,清山奧特萊斯則因取消限購(gòu)后公寓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不再而去化率驟降,相反單價(jià)較低且位于京哈出口的水岸花語(yǔ)銷售火熱,去化率近50%。在核心板塊熱銷項(xiàng)目的帶動(dòng)下,自2022年4月第20周起環(huán)京環(huán)滬項(xiàng)目在售項(xiàng)目到訪量和去化量均持續(xù)上揚(yáng)。以環(huán)京為例,第34周客戶到訪量和去化量分別上升至3214人和393套,較年內(nèi)低點(diǎn)分別上漲近3倍。在售項(xiàng)目平均轉(zhuǎn)化率也由5%緩增至12%。
3、客群結(jié)構(gòu):投資客群外溢帶動(dòng)環(huán)滬回暖,環(huán)京多為本地改善換房
在環(huán)京環(huán)滬整體新房成交規(guī)模迎來(lái)筑底回升的大趨勢(shì)下,城市主城區(qū)與環(huán)京環(huán)滬板塊存在較明顯差異。整體上環(huán)京和環(huán)滬市場(chǎng)均是主城區(qū)本地內(nèi)生為主、環(huán)京環(huán)滬板塊外地外溢為主。但由于不同樓市發(fā)展歷程不同,細(xì)分客群屬性和需求偏好存在一定差異。
(1)環(huán)滬:主城區(qū)滿足本地改善客群,環(huán)滬超8成為外地剛需外溢
環(huán)滬以昆山為例,因地理位置和交通通達(dá)情況限制,上海外溢客群均被花橋板塊攔截,因此主城區(qū)內(nèi)以本地內(nèi)生需求為主。主城區(qū)玉山鎮(zhèn)普遍進(jìn)入全面改善時(shí)代,房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米,以本地改善客群為主。如城東板塊的東望璟園項(xiàng)目城東、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在個(gè)體私營(yíng)戶,公務(wù)員,教師,醫(yī)生等高凈值人群,購(gòu)買力充裕,購(gòu)房普遍無(wú)需置換,平均成交總價(jià)段為500萬(wàn)元。而環(huán)滬花橋板塊則以上海外溢客群為主,在售樓盤(pán)銷售超8成為分銷渠道帶動(dòng)。主力購(gòu)房客群以來(lái)自上海嘉定的外溢剛需客為主。平均成交總價(jià)段為200萬(wàn)元。在需求偏好上,環(huán)滬板塊則更加側(cè)重于軌交的落地程度。由于購(gòu)房者多為上海的外溢購(gòu)房者,因此相比于地域和配套等資源,“雙城生活”是更為突出的差異需求。上海11號(hào)線、S1號(hào)線軌交等軌交資源是在售項(xiàng)目熱銷的重心。如昆山花橋中駿世界城為地鐵上蓋項(xiàng)目得以熱銷的主要原因均為軌交資源的充分落地。
(2)環(huán)京:環(huán)京購(gòu)房者多為新增改善,軌交以外更看重學(xué)區(qū)配套
環(huán)京以廊坊為例,與環(huán)滬截然不同的是,遠(yuǎn)離北京的廊坊主城區(qū)以本地剛需為主,北三縣則也罕有新增北京外溢,多為改善購(gòu)房者。最大差異在于環(huán)京主力購(gòu)房者與環(huán)滬截然不同。由于2017年以來(lái)持續(xù)5年的限購(gòu)政策,來(lái)自北京的新增外溢購(gòu)房者在北三縣購(gòu)房者中占比已極為有限,即使限購(gòu)取消后因思維慣性的原因外溢剛需購(gòu)房者也無(wú)明顯新增。而當(dāng)前北三縣占據(jù)需求主力的是改善置換需求,即2017年以前已購(gòu)房定居,當(dāng)前產(chǎn)生置換升級(jí)的購(gòu)房者。環(huán)京市場(chǎng)的購(gòu)房需求除了強(qiáng)調(diào)“雙城生活”的軌交便利性,改善購(gòu)房需求所表達(dá)的教育配套也是置業(yè)重點(diǎn)。大廠有人大附更好的教育資源,解除限購(gòu)后更加吸引購(gòu)房者。如瑞澤學(xué)府為人大附學(xué)區(qū),開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)45%。而廊坊主城區(qū)仍以一元性的本地內(nèi)生剛需為主要購(gòu)房支撐,雖有一部分改善購(gòu)房需求引領(lǐng)樓市情緒,但整體供求仍以首置剛需為主。
(二)二手房:次新房和學(xué)區(qū)房成交堅(jiān)挺,改善需求支撐市場(chǎng)熱度回升(本節(jié)有刪減)
1、環(huán)滬:嘉興6-7月學(xué)區(qū)房回溫,昆山市區(qū)次新房成交堅(jiān)挺,太倉(cāng)疲軟和新房行情基本一致,短期市場(chǎng)熱度回升的嘉興、昆山等地二手房市場(chǎng)也有顯著升溫的跡象,而潛在庫(kù)存量較大的太倉(cāng)二手房市場(chǎng)成交暫無(wú)明顯起色。以嘉興為例,隨著利好政策密集疊加,2022年5月以來(lái)二手房市場(chǎng)成交低位回升,至6月上升至1537套,7-8月單月基本持穩(wěn)在1300套左右,而截至2022年8月末,單月和累計(jì)同比降幅分別為5%和57%,較上個(gè)月均有穩(wěn)步收窄態(tài)勢(shì)。
年中放量主要與以下幾方面原因密切相關(guān):一是9月迎來(lái)開(kāi)學(xué)季,按照歷史規(guī)律,5-7月基本都是二手學(xué)區(qū)房交易的高峰期;二是隨著各地房企爆雷停工等事件持續(xù)發(fā)酵,客戶對(duì)于交房安全性問(wèn)題尤為關(guān)注,在目前一二手價(jià)格倒掛并不嚴(yán)重的背景之下,部分客戶也被分流至二手房市場(chǎng),從而促進(jìn)了成交的階段性放量;三是改善置換需求逐步活躍,部分業(yè)主開(kāi)始調(diào)低心理預(yù)期,以打折降價(jià)的方式加速去化,據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),嘉興市本級(jí)北師大附近80-90平一房源,去年可賣320萬(wàn),今年基本已降價(jià)至260萬(wàn)也并不一定可以成交,市本級(jí)房源總價(jià)普遍降幅在40-70萬(wàn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)因房屋總價(jià)不及市本級(jí),降幅也可達(dá)20-30萬(wàn)。
再看昆山和太倉(cāng),作為蘇州下轄縣級(jí)市,7月整體掛牌量還是呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì),據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),昆山、太倉(cāng)7月掛牌量分別達(dá)到了3.02萬(wàn)套和6613套,環(huán)比上月增長(zhǎng)了916套和180套房源,其中昆山掛牌增量居蘇州各縣市之首,可見(jiàn)房東拋售心態(tài)較為嚴(yán)重,而從成交情況來(lái)看,昆山二手房市場(chǎng)回暖程度顯著超過(guò)太倉(cāng),市區(qū)因新房供應(yīng)稀缺,次新房以及老破小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺,成交尚能走量。而花橋目前新城區(qū)為主城片區(qū),更多上海外溢客群仍首選新房,對(duì)于二手房成交的刺激作用相對(duì)較小。而太倉(cāng)因潛在庫(kù)存較大,熱點(diǎn)板塊婁江新城、科教新城等在售新盤(pán)扎堆,改善客群購(gòu)房多考量品質(zhì),因而整體二手房市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。
2、環(huán)京:成交持續(xù)分化,廊坊市區(qū)、燕郊房東降價(jià)拋售收割自住需求(略)
(三)土地市場(chǎng):略顯平淡,民企投資熱情不足,僅依托央國(guó)平托底(略)
1、環(huán)滬:成交顯著縮量,底價(jià)成交、央國(guó)平托底、暫無(wú)明顯回暖(略)
2、環(huán)京:供需兩淡,低位運(yùn)行,房企投資熱情聚焦高能級(jí)熱點(diǎn)城市(略)
03
周期影響因素:
短期關(guān)聯(lián)核心城市熱度和政策環(huán)境
中期在本地需求及購(gòu)買力
(本節(jié)有刪減)
(一)環(huán)京、環(huán)滬受核心城市輻射“大漲大跌”,疫情阻隔下雙城相關(guān)性減弱
依托“雙城概念”發(fā)展的環(huán)滬環(huán)京樓市享受核心城市購(gòu)房需求外溢的同時(shí)也受到疫情等外部環(huán)境影響。樓市與京滬高度相關(guān),受其熱度傳導(dǎo)僅3個(gè)月時(shí)滯。同時(shí),職住分離的特點(diǎn)使得樓市內(nèi)生需求薄弱,新房成交規(guī)模常年存在大漲大跌現(xiàn)象。
1、京滬對(duì)北三縣、昆太等樓市影響顯著,熱度傳導(dǎo)存在3個(gè)月左右時(shí)滯
對(duì)比廊坊和昆山主城區(qū)和環(huán)京環(huán)滬板塊(北三縣、花橋鎮(zhèn))商品住宅成交規(guī)模與北京、上海之間的走勢(shì)關(guān)系,可見(jiàn):
1)北京、上海對(duì)毗鄰區(qū)域樓市影響顯著,但對(duì)主城區(qū)成交熱度輻射有限。
2)北京、上海對(duì)毗鄰區(qū)域樓市影響存在2-4個(gè)月時(shí)滯。以環(huán)滬城市昆山為例,將2017年1月-2022年8月昆山主城區(qū)和花橋鎮(zhèn)商品住宅成交面積與上海做比較,花橋鎮(zhèn)樓市成交規(guī)模與上海相關(guān)系數(shù)為0.7,具有同漲同跌的相關(guān)性。而昆山主城區(qū)與上海樓市不相關(guān),如2019年初上海成交下行時(shí)昆山主城區(qū)不降反增至歷史高點(diǎn)。與此相類似的,廊坊北三縣與北京樓市也具有較強(qiáng)相關(guān)性。2017年以前北三縣新房成交走勢(shì)與北京強(qiáng)相關(guān),二者相關(guān)系數(shù)達(dá)0.85.2017年廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策后北三縣與北京仍保持同漲同跌的一致性。
由于地理距離原因和客群購(gòu)房情緒的傳導(dǎo),北京和上海對(duì)毗鄰區(qū)域樓市的熱度傳導(dǎo)存在一定時(shí)滯。依各地歷史成交高點(diǎn)計(jì)算,北京向廊坊北三縣樓市熱度傳導(dǎo)需2個(gè)月,2020年后時(shí)滯縮短至1個(gè)月;上海與昆山花橋間樓市時(shí)滯略長(zhǎng),為4個(gè)月。
2、疫情管控下“雙城”生活難度上升,京滬外溢投資需求減弱,燕郊改善活躍
即便是針對(duì)毗鄰區(qū)域,疫情也使得雙城生活矛盾更為突出,整體聯(lián)動(dòng)性減弱。如疫情下環(huán)京在進(jìn)京入口均設(shè)立了檢查站,加強(qiáng)了檢疫措施。以廊坊燕郊為例,進(jìn)京通道被白廟綜合檢查站阻隔,疫情期間需同時(shí)檢查身份證和行程卡,需1-3個(gè)小時(shí)。這使得本就困難的環(huán)京雙城生活更加艱難。2020年后北三縣和北京的樓市成交面積相關(guān)系數(shù)由0.8降至0.4。環(huán)滬城市也面臨相同的困境。2022年因上海疫情影響2月中旬起暫停上海軌道交通11號(hào)線昆山段(兆豐路站、光明路站、花橋站)的運(yùn)營(yíng);地面進(jìn)滬通道也設(shè)置了層層檢查。受此影響,環(huán)滬太倉(cāng)各板塊2021年下半年起上海外溢客群持續(xù)減少,雙城生活難度的增加使得整體聯(lián)動(dòng)性大為減弱。
(二)核心城市和環(huán)滬、環(huán)京樓市調(diào)控“一緊一松”關(guān)乎外溢需求釋放程度(略)
(三)本地常住人口決定樓市成交規(guī)模“天花板”,改善不差錢(qián)支撐市場(chǎng)回溫環(huán)滬、環(huán)京城市樓市最為重要的特征便是主城區(qū)房?jī)r(jià)較高,主要由本地剛改和高端改善客群支撐,而與一線城市毗鄰的區(qū)域諸如嘉善、花橋、燕郊等則主要承接一線城市剛需外溢,投資需求可以起到短期內(nèi)引爆市場(chǎng)行情的“導(dǎo)火線”作用,而更為關(guān)鍵的則是本地自住需求的支撐性作用。
1、京滬外溢投資需求是行情啟動(dòng)“導(dǎo)火線”,成交支撐依托主城區(qū)常住人口以客群結(jié)構(gòu)來(lái)切入,環(huán)京、環(huán)滬二三城市樓市主要客群構(gòu)成來(lái)源于兩部分:一是一線城市投資/自住客群外溢,以我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看,環(huán)滬諸如昆山花橋、太倉(cāng)瀏河鎮(zhèn)等地的確有部分無(wú)力在一線購(gòu)房的剛需外溢帶動(dòng)了短期成交的火熱,但目前這部分群體與其說(shuō)是純投資的資產(chǎn)增值保值,更多是考量自住需求,昆山花橋已經(jīng)成為名副其實(shí)的“睡城”,而隨著S1預(yù)期明年年中通車,勢(shì)必還是會(huì)源源不斷的導(dǎo)入上海外溢的剛需客群。
環(huán)京諸如燕郊等樓市火熱與其說(shuō)是投資需求的新增,更多是前期在燕郊購(gòu)房的剛需群體經(jīng)過(guò)多年的收入積累進(jìn)入改善換房階段,而疫情雙城管控也讓更多想要外溢的北漂剛需群體寧愿選擇市區(qū)老破小而對(duì)燕郊的新房望而卻步,加之燕郊與北京主城區(qū)距離較遠(yuǎn),通勤時(shí)間等問(wèn)題也阻斷了一部分的外溢需求。
二是本地剛需、剛改和高端改善自住需求,我們以常住人口來(lái)測(cè)度可以基本反映該城市的需求容量,因毗鄰一線城市的天然優(yōu)勢(shì),環(huán)滬、環(huán)京二三線城市基本都保持人口凈流入:根據(jù)七普數(shù)據(jù)來(lái)看,廊坊、嘉興、昆山、太倉(cāng)等城市2020年常住戶籍人口比均大于1。
不過(guò)值得關(guān)注的是各城市人口稟賦并不相同,人口基數(shù)是決定其房地產(chǎn)成交規(guī)模的主要指標(biāo)之一:廊坊、嘉興常住人口規(guī)模均在540-550萬(wàn)人。而與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬太倉(cāng),雖然常住戶籍人口比高達(dá)1.63,但常住人口僅為83萬(wàn)人,與同為蘇州代管縣級(jí)市的昆山相比,人口量?jī)H為昆山的40%。前幾年的成交大熱已然提前透支了需求,對(duì)比太倉(cāng)2017-2021年常住人口和商品住宅成交面積,可以看出常住人口基本持穩(wěn)在70-80萬(wàn)人,但是2017-2021年商品住宅累計(jì)成交規(guī)模卻達(dá)到了656萬(wàn)平,我們以2017-2021年城市商品住宅成交累計(jì)成交規(guī)模與2021年常住人口量作比,得出近5年人均購(gòu)買住房面積為8平方米,顯著高于嘉興、廊坊等城市,可見(jiàn)其人口基數(shù)與其商品住宅的成交規(guī)模并不匹配,主要還是依托于上海外溢的投資自住需求,本地的人口支撐相對(duì)羸弱。
2、購(gòu)買力持續(xù)分化,本地剛需剛居住降級(jí),改善豪提振高端盤(pán)銷量除了人口基數(shù)之外,居民購(gòu)買力也是影響其未來(lái)樓市成交規(guī)模能否持續(xù)放量的重要指標(biāo)之一,我們按照城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入兩個(gè)維度測(cè)度。
就定義而言,城鎮(zhèn)地區(qū)全部非私營(yíng)法人單位,具體包括國(guó)有單位、城鎮(zhèn)集體單位、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)(非私營(yíng))、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等法人單位。這類群體對(duì)于環(huán)滬、環(huán)京三四線城市而言基本涵蓋了公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企業(yè)高管等高收體,相較而言,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更多反映剛需群體的收入水平。
對(duì)比環(huán)滬、環(huán)京各城市居民收入情況可以看到,除了廊坊之外,嘉興、昆山、太倉(cāng)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資均已突破10萬(wàn)元,而對(duì)比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,可以看出,廊坊等環(huán)京城市購(gòu)買力兩極分化嚴(yán)重,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本僅有5萬(wàn)元,而昆山、太倉(cāng)等蘇州代管縣級(jí)市基本都已突破7.6萬(wàn)元,與城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資的差距相對(duì)較小。
從房?jī)r(jià)收入比來(lái)深入測(cè)算居民購(gòu)房壓力,各城市表現(xiàn)也不盡相同,對(duì)于廊坊、嘉興等城市而言,本地務(wù)工從事基層服務(wù)行業(yè)的低收體依舊對(duì)“高房?jī)r(jià)”望而卻步,購(gòu)房壓力有增無(wú)減,以城鎮(zhèn)人均可支配收入測(cè)度的房?jī)r(jià)收入比基本均超10年。而本地公務(wù)員等高收體買房換房無(wú)壓力,不過(guò)考量到這部分需求已在前期有所釋放,疊加市場(chǎng)下行、疫情反復(fù)等不利因素,改善需求的觀望情緒也比較濃厚。而對(duì)于昆山、太倉(cāng)等環(huán)滬城市而言,無(wú)論是剛需、改善群體,房?jī)r(jià)收入比基本都在10年甚至以上,短期需求透支問(wèn)題也比較嚴(yán)重,中長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)也基本上漲至階段性高點(diǎn),整體成交規(guī)模有見(jiàn)頂征兆。
結(jié)合第三方招聘網(wǎng)站51job的2022年9月招聘信息數(shù)據(jù),昆山以電子信息和裝備制造業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)居多,因而人才需求量較大,崗位招聘量TOP15累計(jì)提供崗位量近5萬(wàn)個(gè),其中電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路需求量居首,平均工資約8158元/月。嘉興次之,崗位招聘量TOP15累計(jì)提供崗位量基本在2萬(wàn)個(gè)以上,嘉興呈現(xiàn)出高工資和高需求量并存特征,電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路、計(jì)算機(jī)軟件月收入破萬(wàn),且崗位容量位列TOP5。太倉(cāng)因人口基數(shù)較低,整體崗位招聘量在四個(gè)城市中居末,工資水平基本與昆山持平。
(四)京滬投資外溢強(qiáng)調(diào)自住屬性,交通便捷度、城市宜居性是決定性因素(略)
1、軌交、直通巴士落地,“雙城”生活便捷度提升,刺激投資需求外溢(略)
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基建投資等城市基本面決定本地自住客群購(gòu)房積極性(略)
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趨勢(shì)預(yù)判:短期熱度延續(xù)
中長(zhǎng)期看好昆山等基本面尚佳城市(本節(jié)有刪減)
(一)政策面:調(diào)控“松無(wú)可松”,后期刺激力度有限,亟待房企自救
依據(jù)上文分析,環(huán)滬、環(huán)京市場(chǎng)當(dāng)前均有不同程度的調(diào)控松動(dòng),限購(gòu)松綁、降首付等紓困政策層出不窮,以昆山為例,即便外地戶口也可通過(guò)人才編碼等方式購(gòu)買多套,實(shí)際上地產(chǎn)下行周期之下購(gòu)房基本不設(shè)限,在這樣寬松的政策環(huán)境中,未來(lái)政策利好的釋放空間相對(duì)較小。一方面,地方財(cái)政壓力較大,地市低迷使得土地財(cái)政依賴度較高的各地政府在資金動(dòng)用層面基本已經(jīng)“捉襟見(jiàn)肘”;另一方面,限制性政策解綁,公積金貸款松動(dòng)等常規(guī)性操作已出,但是對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減,這也從側(cè)面說(shuō)明市場(chǎng)需求顯著透支的事實(shí),未來(lái)中央若無(wú)全國(guó)性利好政策,諸如房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼等持續(xù)擴(kuò)充居民購(gòu)買力的利好政策出臺(tái),市場(chǎng)實(shí)際上很難全面回暖。
基于此,房企還是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自救,通過(guò)降價(jià)折扣、分銷渠道加碼等組合拳方式加速去化,不得不說(shuō),在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情之下,搶得開(kāi)盤(pán)先機(jī)收割客戶,加速資金回籠,便能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
(二)樓市:環(huán)京、環(huán)滬短期熱度延續(xù),中長(zhǎng)期依托經(jīng)濟(jì)、人口承接
我們認(rèn)為,對(duì)于環(huán)滬、環(huán)京三四線城市而言,短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù):一方面主城區(qū)高品質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)稀缺的格局短期內(nèi)難以改變,目前改善自住需求還有一定的釋放空間;另一方面疫情得以階段性控制,限購(gòu)解綁等短期利好都在不斷刺激環(huán)滬、環(huán)京毗鄰區(qū)域熱度回升,隨著交通規(guī)劃利好的進(jìn)一步落地,勢(shì)必還將導(dǎo)出部分購(gòu)買力不足的剛需客群。
不過(guò)中長(zhǎng)期來(lái)看,城市成交規(guī)?!疤旎ò濉钡臎Q定性因素還在于城市自身人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和基建投資等城市基本面情況。對(duì)于環(huán)京的各個(gè)城市而言,燕郊,因毗鄰北京副中心得天獨(dú)厚的地理位置,自然成為承接北京外溢客群的不二之選;繼而為廊坊市區(qū),主要依托于本地剛需、改善自住需求支撐,最后為大廠、香河等基本面相對(duì)較差的北三縣城市。
對(duì)于環(huán)滬個(gè)個(gè)城市而言,毋庸置疑,昆山、嘉興為第一梯隊(duì),本地有產(chǎn)業(yè)、人口支撐,同時(shí)享受上??腿和庖缋?;而對(duì)于太倉(cāng)而言,本地人口基數(shù)不足100萬(wàn),雖然因宜居性成為上海養(yǎng)老首選,但是整體發(fā)展前景還是要顯著弱于嘉興、昆山等城市。
(三)地市:回暖速度將顯著慢于樓市,僅靠央國(guó)平托底地市規(guī)模難為繼(略)
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文章來(lái)源:克而瑞