作為深圳第一個(gè)從新區(qū)蛻變而來(lái)的行政區(qū),龍華這幾年非常低調(diào)。
從2011年深圳北站開(kāi)通之日起,龍華的發(fā)展與規(guī)劃就從沒(méi)停止過(guò)腳步,如今只要去到龍華,你會(huì)感嘆龍華的城市面貌煥然一新,甚至是超前。
這幾年即使鼓吹西進(jìn)東拓,龍華卻悶聲發(fā)大財(cái),甚至紅山片區(qū)的二手房房?jī)r(jià)還擠進(jìn)了全市掛牌價(jià)的第二梯隊(duì)。
【資料圖】
但是今年以來(lái),龍華樓市卻如同啞火了一般,頹勢(shì)明顯!
可售住宅存量破萬(wàn)套去化周期長(zhǎng)達(dá)22個(gè)月?lián)钲谑蟹康禺a(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì),10月龍華區(qū)住宅網(wǎng)簽共375套,網(wǎng)簽量位列全市第4,月末可售套數(shù)8257套。從數(shù)據(jù)可知,龍華區(qū)的新房存量是全市最高的,但是網(wǎng)簽量卻低于光明、寶安、龍崗,并且去化周期來(lái)到了22個(gè)月。二手方面,龍華的二手房存量不高,網(wǎng)簽量也處于低位,作為深圳較晚開(kāi)發(fā)的行政區(qū),龍華區(qū)仍處于打新階段,新房交易占主導(dǎo)地位。然而近萬(wàn)套的新房存量與不成正比的網(wǎng)簽給龍華樓市蒙上一層熊市的陰影,也是造成深圳全市去化周期高企的主要原因。
數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)
重新調(diào)整策略重倉(cāng)北站引入華潤(rùn)置地龍華在建區(qū)后,致力于多點(diǎn)開(kāi)花,以求均衡發(fā)展,但是頹廢的樓市警示著當(dāng)下的發(fā)展策略并不適用,作為龍華的牌面,深圳北站這幾年也沒(méi)有得到很好的發(fā)展。在式微的樓市下,龍華快速調(diào)整區(qū)域發(fā)展方向,通過(guò)大力打造龍華新城以及北站超核項(xiàng)目的形式,引進(jìn)華潤(rùn)打造萬(wàn)象天地,毫不保留的說(shuō)這次龍華是拿了壓箱底的貨出來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)了。因?yàn)辇埲A疲憊太久了,北站需要一個(gè)領(lǐng)頭大哥開(kāi)啟宇宙中心的建設(shè)。直到8月連續(xù)推出北站的核心地塊,A806-0400地塊、A806-0401地塊分別被中海、華潤(rùn)奪下,而華潤(rùn)置地以底價(jià)76.69億拿下的A806-0401地塊,不單止建設(shè)住宅,還將打造城集住宅、商業(yè)、購(gòu)物中心和大型文體設(shè)施與一體的綜合體,據(jù)傳將會(huì)打造龍華第一家華潤(rùn)萬(wàn)象天地。
華潤(rùn)北站在建項(xiàng)目實(shí)拍(樂(lè)居實(shí)拍22.11)
在華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)萬(wàn)象天地的牽頭之下,龍華勢(shì)必將重心重新調(diào)整回深圳北站。二次規(guī)劃終成住宅地北站迷你地塊出爐10月27日,深圳第四輪集中供地掛出公告,其中位于龍華新城一迷你地塊(A806-0403宗地)掛牌出讓?zhuān)806-0403地塊原本為商業(yè)用地,10月15日市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于(龍華新城核心地區(qū))(局部)法定圖則修編19-01、19-02等地塊及周邊道路規(guī)劃調(diào)整公開(kāi)展示的通告。19-02地塊用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地(R2),用地面積調(diào)整為8720平方米,容積率調(diào)整為5.5,配套設(shè)施項(xiàng)目名稱(chēng)為文化活動(dòng)室(建筑面積不低于1000㎡)、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地(用地面積不低于410㎡),備注為“規(guī)劃”。來(lái)源:深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺(tái)通告里面說(shuō)的19-02地塊就是A806-0403地塊,原先地塊規(guī)劃為一座容積率8.1的通信機(jī)樓,規(guī)劃調(diào)整為居住用地之后,用地面積相較于調(diào)整前減少了705㎡,另外還需配套建設(shè)1000㎡的文化活動(dòng)室和410㎡的社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地。A806-0403地塊(樂(lè)居實(shí)拍22.11)通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),地塊并未圍擋,從現(xiàn)場(chǎng)也可以看到三塊關(guān)于地塊的信息公告牌。地塊原本是一塊完整的公園綠地,如若沒(méi)有紅線(xiàn)隔開(kāi),很容易讓人以為是南園公園的綠道。目前地塊還建有一座垃圾處理站,實(shí)踩過(guò)程仍不??吹接欣幚碥?chē)進(jìn)出。周邊大盤(pán)環(huán)繞地鐵竟成最大詬病A806-0403地塊處于龍華非常好的位置,地塊與南園公園相鄰,一路之隔是深圳北高鐵站,龍華本就地狹人稠,購(gòu)買(mǎi)力旺盛,加上項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)商業(yè)有北站繽果空間,教育配套有九年一貫制的潛龍學(xué)校(公立)、東星小學(xué)。來(lái)源:深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺(tái)價(jià)格方面,A806-0403地塊在地塊出讓公告已說(shuō)明可售商品房毛坯均價(jià)不得高于72450元/㎡,然而項(xiàng)目周邊的二手房參考價(jià)早已到了8-9萬(wàn)/㎡,倒掛還是非常明顯的。其中鴻榮源熙園山院與龍光玖龍璽的二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)達(dá)到9.05萬(wàn)/㎡,而距離北站有一段距離的星河盛世花園指導(dǎo)價(jià)也達(dá)到7.2萬(wàn)/㎡。距離地塊最近的樓盤(pán)是保利招商龍譽(yù),項(xiàng)目占地27387.65㎡,是0403地塊的3倍,建設(shè)了5棟住宅樓,總戶(hù)數(shù)758戶(hù),保利招商龍譽(yù)曾在9月底入市,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日熱銷(xiāo)190套。而A806-0403地塊占地8720㎡,在規(guī)劃容積率為5的條件下,估算推貨量預(yù)計(jì)可建設(shè)接近250套左右的住宅。保利招商龍譽(yù)(樂(lè)居實(shí)拍22.11)A806-0403地塊雖然靠近深圳北站,但由于深圳北站是深圳最大的軌道交通樞紐,多條軌道線(xiàn)路交匯,深圳地鐵4號(hào)線(xiàn)的高架軌道更是橫跨南園公園,屆時(shí)項(xiàng)目建成住宅區(qū)后,難免會(huì)受到地鐵經(jīng)過(guò)的噪聲影響,居住舒適度將打折扣。
南園公園(樂(lè)居實(shí)拍22.11)地塊東側(cè)是中海A806-0400地塊與華潤(rùn)A806-0401地塊,目前中海與華潤(rùn)地塊已經(jīng)在動(dòng)工,目前正在進(jìn)行基樁建設(shè)。據(jù)悉,華潤(rùn)地塊將建設(shè)龍華的第一家萬(wàn)象天地,屆時(shí)將給北站片區(qū)注入全新的商業(yè)活力,華潤(rùn)住宅項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在年底推售,預(yù)計(jì)首推500多套,建面約99㎡、115㎡、120㎡的3-4房三種戶(hù)型,毛坯限均價(jià)7.245萬(wàn)/㎡。中海A806-0400地塊(樂(lè)居實(shí)拍22.11)可見(jiàn),A806-0403地塊雖小,可見(jiàn)其作為龍華發(fā)展北站超核項(xiàng)目的其中關(guān)鍵一環(huán),在未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)前景以及軌道樞紐的輻射下,這么優(yōu)質(zhì)的地塊將會(huì)吸引哪些大咖爭(zhēng)奪呢?讓我們拭目以待吧!
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