眼下,“某某千億房企暴雷”的新聞,常常見(jiàn)諸報(bào)端,已讓人見(jiàn)怪不怪。以往“千億”賦予的光環(huán),已黯然失色,它只是一個(gè)意義不大的前綴。
曾經(jīng)能實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售規(guī)模的地產(chǎn)商,就能處處被人高看一眼,既能得到金融機(jī)構(gòu)的青睞,在鋪開(kāi)的布局中,也能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散、規(guī)模效益,獲得無(wú)盡的想象空間。但如今骨感的現(xiàn)實(shí)卻擺在眼前:沒(méi)有現(xiàn)金流,無(wú)論如何“做大”,都逃不了暴雷的命運(yùn)。
地產(chǎn)行業(yè)正在為此前不理智的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“千億”模式買(mǎi)單,不僅陣營(yíng)內(nèi)的房企數(shù)量,大為減少,有些還深陷泥潭中難以脫困。今年前10月,全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到千億級(jí)別的房企,僅剩16家,數(shù)量大為減少。
(相關(guān)資料圖)
與去年同期相比,從千億陣營(yíng)中掉隊(duì)的房企達(dá)到了17家。其中恒大由4428億跌落到405億,雖急劇但也在預(yù)料之中;而諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生、陽(yáng)光城等,也均摘取了千億的光環(huán),規(guī)模都不足400億。
歸根結(jié)底,還是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯變了。規(guī)模,并不是最終的答案。
而當(dāng)過(guò)去約定俗成的“規(guī)模論”化為泡影,地產(chǎn)商們恍然大悟,已迅速將目光轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流,閉口不提“千億”,開(kāi)始如履薄冰、量力而行。
掉隊(duì)千億俱樂(lè)部
金九銀十之后,面對(duì)眼前“慘淡”的收成,許多房企已沒(méi)有力氣,像過(guò)去一樣吹響“千億”的號(hào)角了。
機(jī)構(gòu)榜單顯示,今年前10月,全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到千億級(jí)別的房企,僅剩16家,數(shù)量大為減少。從2015年開(kāi)始,千億陣營(yíng)的房企數(shù)量逐年上升,由9家一直漲到2021年的43家,如今卻瞬間跌落到谷底。
地產(chǎn)下行,跨過(guò)千億門(mén)檻的主體,銷(xiāo)售規(guī)模幾乎都有所下滑。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),16家千億房企銷(xiāo)售額的平均降幅為31.53%。
與去年同期相比,碧桂園、旭輝、新城這3家民企的排名,并沒(méi)有發(fā)生變化,分別位列第1、第14、第16,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4032.9億、1133.8億、1032.3億。這是三家示范性民企較為穩(wěn)健的側(cè)面表現(xiàn)。
而萬(wàn)科則從第2到第3,略降一個(gè)名次;融創(chuàng)由此前的TOP 3跌至TOP 10,綠地從TOP 8降至TOP 15,都是因?yàn)樗麄冏陨淼匿N(xiāo)售額下降了70.2%、57.2%,遠(yuǎn)超平均水平,才出現(xiàn)了排名的大跌。
除此之外,千億陣營(yíng)里的大多主體,都是靠著排名的提升,來(lái)維持或新進(jìn)入這一行列的。里面既有提升兩個(gè)名次、坐二望一的保利,也有中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、金地、龍湖等一眾國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企,往前挪了幾個(gè)身位,進(jìn)入前十。
不過(guò)最為典型的逆襲者,當(dāng)屬建發(fā)房產(chǎn)與濱江集團(tuán)。建發(fā)今年前10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1205億,同比減少13.8%,但排名卻從22大跨步升至12;濱江銷(xiāo)售額則為1182.3億,排名從21到13,進(jìn)階迅速。
兩者的表現(xiàn),儼然是地產(chǎn)格局重塑的縮影。
自去年下半年以來(lái),土拍市場(chǎng)上民企漸隱,地方國(guó)企托底的例子不勝枚舉,建發(fā)也迎來(lái)了突破的良機(jī)。盡管它眼下正逐漸拓展供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng),但其房地產(chǎn)收入仍較為可觀。前三季度,上市平臺(tái)建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收達(dá)368.83億元,同比增長(zhǎng)27.27%。
濱江則是民企中較為另類的存在。這家區(qū)域性布局的地產(chǎn)商,既沒(méi)有債務(wù)糾葛,又沒(méi)有被負(fù)面輿論波及,拿地、融資、還債、披露業(yè)績(jī)一切如常,甚至還有所加成,羨煞了一眾在流動(dòng)性危機(jī)中求生的民營(yíng)房企。
有人歡喜有人愁,與去年同期相比,從千億陣營(yíng)中掉隊(duì)的房企達(dá)到了17家。其中恒大由4428億跌落到405億,雖急劇但也在預(yù)料之中;而諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生、陽(yáng)光城等,也均摘取了千億的光環(huán),規(guī)模都不足400億,淪為“小房企”。
距離年關(guān)還有兩個(gè)月,目前還有希望沖擊千億的房企,有越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份,以及中國(guó)鐵建,均是國(guó)央企,他們的銷(xiāo)售額分別為911.7億、840.7億、822.3億。
但從千億行列掉落下來(lái)的遠(yuǎn)洋、世茂、首開(kāi)、美的置業(yè)、金科等,按照今年的銷(xiāo)售節(jié)奏,要在剩余時(shí)間內(nèi)沖刺過(guò)線的幾率并不大。
“做大”的后遺癥
近年來(lái)突擊上千億的房企,目前有些不僅跌下了千億神壇,還留下了不少后遺癥。
作為江西房企中的黑馬,新力從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績(jī),僅用10年的時(shí)間做到,堪稱“神速”。作為掌門(mén)人的張園林,年僅43歲就成為千億上市房企老板。
為了沖擊千億,新力采用“120天啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式。高周轉(zhuǎn)下積藏了巨大風(fēng)險(xiǎn),一旦遭遇不測(cè),資金鏈便會(huì)崩塌。
后來(lái)的結(jié)果,果然印證了這一點(diǎn)。去年9月,剛坐上千億寶座不久的新力,就因出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī),導(dǎo)致了股債雙殺,淪為仙股,至今仍因發(fā)不出業(yè)績(jī)而處在停牌中。
“川系一哥”的藍(lán)光也是如此。2016年,其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額339.1億元,次年楊鏗便提出沖刺千億銷(xiāo)售額計(jì)劃,這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長(zhǎng)至582億元、855.39億元。2019年,藍(lán)光以1079.8億元銷(xiāo)售額正式進(jìn)入千億房企俱樂(lè)部,并在當(dāng)年設(shè)立上??偛?。
但藍(lán)光在“上海+成都”雙總部模式下,急速擴(kuò)展進(jìn)入的城市多為華東三、四線城市,這些城市的去化情況并不樂(lè)觀。
黑鐵時(shí)代下,擴(kuò)張戰(zhàn)略之下接連激進(jìn)拿地投資,以及疊加雙總部戰(zhàn)略受阻,對(duì)于藍(lán)光都是致命一擊。后來(lái),雖然二代楊武正挑起重?fù)?dān),但藍(lán)光至今仍未脫離困境。
類似這樣的例子并不少見(jiàn)。與其說(shuō)他們是追逐千億不得天時(shí),還不如歸因于其步子邁得太大,緊行無(wú)好步,摔了一跤。
12年前,“老大哥”萬(wàn)科逆勢(shì)成為行業(yè)首家銷(xiāo)售千億的房企,引起了行業(yè)的轟動(dòng),但彼時(shí)幾十上百億規(guī)模的房企比比皆是,他們對(duì)這一高度只能仰望。后來(lái)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),即2016-2018年的“去庫(kù)存”,讓地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的高周轉(zhuǎn)節(jié)奏,隆隆作響。
2018年是一個(gè)特殊的年頭,一邊是曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá),大步走上輕資產(chǎn)的道路,繼此前的世紀(jì)交易后不斷降負(fù)債,另一邊萬(wàn)科也高喊“活下去”,似乎嗅到了行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。但這一年千億房企數(shù)量仍突飛猛漲,絲毫不受影響。
回頭看,房企迫切“做大”,也可能是被競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境裹挾而做出的選擇,眼見(jiàn)身邊的同行都在拼命布局,他們也會(huì)產(chǎn)生生存焦慮,繼而跟風(fēng)高周轉(zhuǎn),以便爭(zhēng)得更多的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。但事實(shí)還是證明,規(guī)模并不是最終答案。
“過(guò)時(shí)”的千億
地產(chǎn)黃金、白銀時(shí)代中,開(kāi)發(fā)商為進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”而煞費(fèi)苦心,一些中小房企甚至將短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模,作為引入職業(yè)經(jīng)理人的指標(biāo)。
在高周轉(zhuǎn)的階段,千億房企在融資、拿地、銷(xiāo)售等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì),因此多數(shù)中小房企不惜犧牲利潤(rùn)與安全,不斷搶占市場(chǎng)份額,做大做強(qiáng)。
通常而言,銀行會(huì)基于房企規(guī)模、償貸能力等各方面做出考量,是否貸款給房企。而千億房企往往要比中小型房企更容易獲得融資,且融資成本上還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房企。
業(yè)內(nèi)人士曾分析稱,資源都在向大房企集中,銀行等金融機(jī)構(gòu)大多給到百?gòu)?qiáng)房企貸款。此外,房企做大規(guī)模后,還可以吸引更多人才加入平臺(tái)。人才、資金都有了之后,企業(yè)才可以進(jìn)行拿地、銷(xiāo)售、周轉(zhuǎn)。
另一方面,在銷(xiāo)售端,購(gòu)房者往往選擇大體量的品牌房企,置業(yè)顧問(wèn)也經(jīng)常以“全國(guó)知名千億房企開(kāi)發(fā)”等話術(shù)吸引購(gòu)房者。不難看到,消費(fèi)者一般認(rèn)為大房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),質(zhì)量售后才有保證。
但近兩年,房企對(duì)于沖擊千億的熱情,已沒(méi)有那么高。原因在于,地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的邏輯與風(fēng)向,徹底變了。
三道紅線的加持,融資渠道的收緊、銷(xiāo)售回籠的滯澀,讓房企們被迫回歸理性。一旦資金鏈斷裂,再大的規(guī)模也成無(wú)根之木,而金融機(jī)構(gòu)向來(lái)晴天送傘、雨天收傘,調(diào)控的大環(huán)境下,沒(méi)人會(huì)關(guān)心,誰(shuí)家是千億房企。
沒(méi)有了真金白銀,大部分民企在集中供地下的土拍市場(chǎng),明顯力不從心,大量城市出現(xiàn)了城投托底的現(xiàn)象。沒(méi)有了大量的土儲(chǔ)做支撐,房企未來(lái)規(guī)模的“底子”,已經(jīng)不再具備,他們即使還有千億夢(mèng),也成了奢望。
過(guò)去約定俗成的“規(guī)模論”化為泡影,地產(chǎn)商們恍然大悟,已迅速將目光轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流,閉口不提“千億”,開(kāi)始如履薄冰、量力而行。
年初,萬(wàn)科公布了腰斬的業(yè)績(jī),郁亮在檢討信中,對(duì)凈利潤(rùn)的下降做了反思,其中有一條便是:萬(wàn)科未能擺脫高增長(zhǎng)慣性。“當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候,萬(wàn)科在部分城市的投資追高冒進(jìn),對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀,一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。”
2021年,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為41.1億元,同比2020年的531.9億元大幅下滑,自2014年首次降至百億以下。郁亮對(duì)此深有感觸,才有了上述的思考。
而碧桂園總裁莫斌,也多次提到,要做有現(xiàn)金流的利潤(rùn),有利潤(rùn)的現(xiàn)金流。可見(jiàn)大環(huán)境下,連財(cái)務(wù)水平相對(duì)健康的頭部房企,也難以獨(dú)善其身,遑論中小房企。
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