2022年11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。
(相關(guān)資料圖)
10月份我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)了恢復(fù)態(tài)勢，生產(chǎn)需求繼續(xù)恢復(fù)，就業(yè)物價保持穩(wěn)定，新動能積蓄增強(qiáng)，民生保障有力有效，發(fā)展韌性繼續(xù)彰顯。但也要看到，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)下行的影響逐步顯現(xiàn)，國內(nèi)疫情新發(fā)多發(fā)，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有所放緩。
房地產(chǎn)方面，市場出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢還在持續(xù)。
國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人就2022年10月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問是表示：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，也與民生息息相關(guān)。今年以來，面對房地產(chǎn)市場的調(diào)整下行，一些前期盲目擴(kuò)張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難等問題，各地區(qū)各部門堅(jiān)持“房住不炒”，積極推進(jìn)因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)。
下階段還是要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，與1-9月份基本持平，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，降幅比1-9月份收窄0.2個百分點(diǎn)，降幅連續(xù)五個月收窄，其中住宅銷售額下降28.2%。
單月來看，10月全國商品房共計(jì)銷售9757萬平方米和9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。二者同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴(kuò)大7.2pcts和9.5pcts。
具體而言當(dāng)前新房銷售仍在下行、購房情緒依舊萎靡主要體現(xiàn)在兩個方面：
一是銷售均價再降難以促進(jìn)規(guī)?；厣?。10月全國商品房銷售均價為9687元/平方米，環(huán)比下降3%、同比下降1%。對比來看，近3年來本月均價僅高于2022年一季度末，9月和10月銷售均價連續(xù)下降至萬元以下表明新一輪“降價潮”在各地展開。從政策上來看，10月起東莞等多地也陸續(xù)調(diào)整了新房預(yù)售申報價格和網(wǎng)簽價格的下浮范圍。但從實(shí)際銷售情況來看，全國商品房銷售面積同比降幅再次擴(kuò)大、主要城市項(xiàng)目新開盤去化率未見回升。
二是待售面積上升銷售去化承壓。10月末，商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%。其中，住宅待售面積增長16.6%。商品房待售面積較9月增加401萬平方米。其中住宅待售面積增加174萬平方米。8月起一二線核心城市集中增加住宅入市，但購房情緒不佳下快速形成庫存。如上海2022年前10月新增商品住宅供應(yīng)870萬平方米，主要集中于外環(huán)以外。至10月末全市商品住宅庫存472萬平方米，同比上漲7.6%。其中外環(huán)以外商品住宅庫存402萬平方米，同比上漲16%。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬平方米，下降18.5%。
單月來看，10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積9975萬平方米，新開工和竣工面積分別為8955萬平方米和5686萬平方米。三者同比分別下降32.6%、35.1%和9.4%，較9月分別收窄10.6pcts、9.3pcts和擴(kuò)大3.4pcts。
從保交樓的情況來看，房屋竣工繼續(xù)發(fā)力，全國房地產(chǎn)施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。10月竣工面積較9月和8月分別上漲41.5%和17.6%，同時累計(jì)同比降幅已連續(xù)三個月收窄。
房屋新開工也出現(xiàn)向好轉(zhuǎn)機(jī)，單月同比、累計(jì)同比降幅收窄。10月新開工面積各項(xiàng)增速均有向好轉(zhuǎn)機(jī)，這表明房企投資有筑底預(yù)期。但從絕對量來看，10月新開工面積環(huán)比下降7.7%，低于9月和8月，仍處于歷史低位。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7432萬平方米，同比下降53%；土地成交價款6061億元，下降46.88%；二者降幅分別較1-9月持平和擴(kuò)大0.63pct。
單月來看，10月土地購置面積和土地成交價款分別為983萬平方米和1037億元，二者同比下降53.1%和49.7%，降幅較9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月，多個重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.8pct，其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。
單月來看，10月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額10386億元，環(huán)比下降18.5%、較8月也降8.5%；同比下降16%，降幅較9月擴(kuò)大3.9pcts。
10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額再度降至兩年內(nèi)低點(diǎn)，僅高于2021年12月。
綜合來看，2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計(jì)同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續(xù)。土地市場疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個過程。
11月以來房地產(chǎn)市場利好頗多。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”、擴(kuò)大“第二支箭”以及住建部等三部門發(fā)文“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”。連續(xù)三重金融端利好對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資仍需一段時間。
我們認(rèn)為，目前各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。隨著后續(xù)“保交付”工作做出實(shí)際成效后，購房者信心與預(yù)期或?qū)⒅鸩交謴?fù)，預(yù)計(jì)2022年四季度商品房銷售規(guī)模整體仍在低位。
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文章來源:丁祖昱評樓市