11月房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了不少大事，大家應(yīng)該都能明確地感受到，實(shí)實(shí)在在的救市已經(jīng)開啟了。
救市已經(jīng)開啟，那是否意味著拐點(diǎn)已至、樓市到底了呢？
(資料圖)
政策已現(xiàn)拐點(diǎn) 但仍有進(jìn)一步寬松的空間
近期有三個(gè)重磅政策是值得我們?nèi)リP(guān)注的，政策的主要目的都是為了修復(fù)房企融資端。
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大變局，地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)重困境，其主要原因就是房企融資的困難。今年房地產(chǎn)政策層面雖然一直保持寬松態(tài)勢(shì)，但此前一直未真正觸及融資端。
這三個(gè)政策相繼出臺(tái)，我們可以依此明確作出判斷政策拐點(diǎn)或許已經(jīng)出現(xiàn)。
第一大重磅政策是支持民營房企債券融資的“第二支箭”。
從“第二支箭”發(fā)布到接收民營房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，僅用時(shí)三天，且單一房企融資總額有所擴(kuò)大。
第二大重磅政策當(dāng)然是金融16條，從保交樓到保房企。
金融16條已經(jīng)明確，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸投放，穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，保持債券及信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。這也就意味著， 保市場(chǎng)主體已經(jīng)成為頂層策略，房企生存環(huán)境得以改善，除問題房企外，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將回歸正軌。
第三大重磅政策是中國銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。
通知提出指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。通知對(duì)對(duì)置換的預(yù)售資金做了明確要求，可有效緩解優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性壓力，房企能根據(jù)各地在建項(xiàng)目進(jìn)度合理安排工程推進(jìn)，保障項(xiàng)目如期交付，恢復(fù)居民端購買期房信心。
這連續(xù)性的三重政策，不僅有助于為房企紓困，還大幅度提振了市場(chǎng)信心。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度上本身就是預(yù)期市場(chǎng)，只有房企端逐步恢復(fù)融資能力和信用，才能帶動(dòng)需求端居民信心逐步恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。
但是，政策已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，并不意味著政策往后會(huì)進(jìn)一步收緊。畢竟政策發(fā)酵起作用是需要時(shí)間的。而政策在房企端紓困的同時(shí)，在需求端仍有發(fā)力空間也有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
就常州而言，當(dāng)前購房政策相對(duì)周邊城市已經(jīng)足夠?qū)捤?，但這也不代表沒有進(jìn)一步期待的空間。
我們認(rèn)為接下來最值得期待的就是大家很有可能再一次迎來LPR的下調(diào)。
LPR=MLF利率+銀行綜合成本（主要是銀行負(fù)債成本）。
注意一個(gè)信號(hào)，央行近幾日發(fā)布的《2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中提到9月份的定期存款利率較4 月下降 0.14 個(gè)百分點(diǎn)，有利于降低銀行負(fù)債成本，推動(dòng)降低實(shí)際貸款利率。
雖然11月公布的MLF利率沒變，一年期仍然是2.75%，但是一段時(shí)間以來銀行負(fù)債成本降了，LPR就有望下調(diào)，或許最快下周一（11月21號(hào)）我們就能迎來新一輪下調(diào)。
常州市區(qū)新房成交量已基本筑底 二手房仍有下探趨勢(shì)
11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。
綜合來看，2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計(jì)同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。
從全國層面來看，市場(chǎng)疲軟態(tài)勢(shì)不變，想要好轉(zhuǎn)仍需要一個(gè)較長的時(shí)間過程。
從常州來看，新房市場(chǎng)自二季度以來進(jìn)一步探底，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出了明顯的筑底態(tài)勢(shì)。
今年一整年，常州市區(qū)新房成交的高位就是20萬㎡左右，自今年上半年6月小幅翹尾以來，下半年常州市區(qū)新房成交一直維持在15萬㎡左右。
這個(gè)數(shù)字我們認(rèn)為已經(jīng)很低了，很難再有進(jìn)一步下探的空間，接下來會(huì)持續(xù)筑底。
再看二手房，自下半年以來，常州市區(qū)二手住房成交套數(shù)一路走低，9月跌破2000套，10月進(jìn)一步下跌。
二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷仍將抑制改善置換需求的釋放，同步也將導(dǎo)致新房成交增長動(dòng)力的不足。
綜合二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)的成交表現(xiàn)，常州樓市成交仍然要在底部徘徊一定時(shí)間，市場(chǎng)回暖仍依賴于大環(huán)境的改善和全國市場(chǎng)的回溫。
量價(jià)博弈或?qū)⑦M(jìn)入最終階段
截止到目前位置，常州市區(qū)的新房均價(jià)是多少呢？
答案是19870元/㎡，同比仍呈現(xiàn)3%的上行趨勢(shì)。
但從直觀感受來講，大家都能明顯感覺到各個(gè)樓盤相對(duì)于去年打折優(yōu)惠力度確實(shí)很大。通俗一點(diǎn)就是從感官上來講，大家都覺得房價(jià)跌了！
這也確實(shí)是如此，均價(jià)體現(xiàn)的是結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)，從各個(gè)樓盤來看，以價(jià)換量已經(jīng)成為普遍趨勢(shì)。
尤其是進(jìn)入下半年以來，部分樓盤這樓優(yōu)惠力度甚至跌破了以往的價(jià)格系統(tǒng)。臨近年底，各個(gè)樓盤又以工抵房、特價(jià)房、員工房等名義進(jìn)一步打開讓價(jià)空間。
這種以價(jià)換量的形勢(shì)在年底之前肯定會(huì)一直持續(xù)，并且會(huì)影響整體均價(jià)走勢(shì)。
實(shí)際上，從歷月趨勢(shì)來看，常州市區(qū)新房均價(jià)其實(shí)已經(jīng)走出了向下的趨勢(shì)。
10月常州市區(qū)新房成交均價(jià)約為18600元/㎡，這是常州全年新房均價(jià)首次低于19000元/㎡。
受限于今年新房上市量的減少，往后兩個(gè)月甚至在2023年，新增供應(yīng)房源對(duì)于房價(jià)的結(jié)構(gòu)性影響程度將減小。
如果年末各個(gè)樓盤以價(jià)換量持續(xù)，讓價(jià)空間進(jìn)一步加大，很有可能在均價(jià)上也會(huì)有進(jìn)一步體現(xiàn)。
但值得注意的是，受政策預(yù)期影響，我們認(rèn)為樓市量價(jià)博弈已經(jīng)將進(jìn)入最終階段，房價(jià)進(jìn)一步大幅度向下的可能性已經(jīng)不大，保持當(dāng)前的讓價(jià)空間或在此基礎(chǔ)上小幅增加讓價(jià)幅度是大概率事件。
判斷樓市新周期無非就是兩個(gè)拐點(diǎn)，一是政策拐點(diǎn)，二是市場(chǎng)拐點(diǎn)。
政策拐點(diǎn)已經(jīng)明確到來，市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來就只是時(shí)間問題。
從政策拐點(diǎn)到市場(chǎng)拐點(diǎn)形成的時(shí)間段，就是這輪行情的最后一段底部時(shí)段。
但這個(gè)時(shí)間到底有多長，目前還不好判斷，我們認(rèn)為至少在明年二季度之前，市場(chǎng)可能還很難走出底部。
而對(duì)于有切實(shí)需求的購房者來說，當(dāng)前仍然是一個(gè)較好的買房市場(chǎng)，要珍惜這個(gè)時(shí)間段擇優(yōu)上車。
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文章來源:克而瑞