自2021年22城土地集中出讓以來，土拍熱度一再走低，不僅僅是集中供地的22城，全國(guó)土拍熱度都出現(xiàn)了不同程度的下降。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月16日，全國(guó)含宅用地招拍掛成交面積72756.17萬平方米，較2021年全年降低58.08%，若加上12月的預(yù)估量，2022年全年較2021年全年含宅用地成交仍有5成降幅。
22城整體數(shù)據(jù)較全國(guó)稍好，但含宅用地成交降幅仍接近一半，部分城市如長(zhǎng)春，截至2022年11月16日成交面積較2021年全年下跌達(dá)9成，即使12月份集中放量也無法出現(xiàn)明顯改善。
【資料圖】
土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，充足的土地才能支持新房的供應(yīng)。2018年至今，22城的土地成交已出現(xiàn)“三連跌”，全國(guó)土地成交也已出現(xiàn)“兩連跌”。
對(duì)2023年來說，不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，甚至最后的銷售情況，都會(huì)由于供應(yīng)問題，受到很大影響。
2021年2月，22城“集中供地”政策出臺(tái)，改變了原有供地模式。時(shí)至今日，除2021年第一批次集中拍地?zé)岫阮H高之外，其余所有批次的集中拍地大多遇冷，受其影響，整體土拍熱度一降再降。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年起全國(guó)含宅地塊成交面積至今“兩連跌”，2021年全國(guó)含宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積約173549.35萬平方米，較2020年下跌23.96%，截至2022年11月16日全國(guó)含宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積約72756.17萬平方米，較2021全年下跌58.08%，若加上2022年最后一個(gè)月的成交估算，2022年全年較2021年成交面積仍有約五成的跌幅，可謂“腰斬”。
集中到22城來看，2021年集中供地前，22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交面積就已出現(xiàn)一定的下滑，成交總價(jià)仍保持增長(zhǎng)。2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市含宅地塊成交總建筑面積約30982.42萬平方米，較2020年集中供地前下降9.62%，成交總價(jià)25453.53億元，較2020年提升6.21%。
進(jìn)入2022年，整體市場(chǎng)承壓，截至11月16日，22個(gè)重點(diǎn)城市含宅地塊成交總建筑面積約14436.13萬平方米，較2021年全年下降53.41%，成交總價(jià)15111.26億元，較2020年下降40.63%，由于部分城市12月份還會(huì)有一批集中供地，屆時(shí)成交規(guī)?；?qū)⒊霈F(xiàn)一定的提升，但2022年全年成交面積整體仍有較大跌幅。
2022年以來，收縮拿地、暫緩拿地成為了房企投資的主要策略。各梯隊(duì)的貨值、金額、建面門檻均在大幅下滑。
截止10月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為72.4億元，拿地金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為26.3億元和37.7萬平方米，同比降幅均在60%以上，房企投資的積極性同比呈現(xiàn)斷崖式下跌，投資力度不及去年同期的一半。
拿地銷售比來看，房企投資意愿持續(xù)保持在低位，10月末百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比0.19，與上月末持平，一方面是由于本月集中供地的城市數(shù)量較少，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不多，無法提振房企投資積極性，另一方面則受到行業(yè)大環(huán)境仍在筑底的影響。
從今年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，城投公司已然成為土地市場(chǎng)的主力軍。前三季度，城投類公司在集中供地中拿地金額、幅數(shù)占比分別達(dá)到35%、46%。
但對(duì)比各輪次集中供地中，城投類公司底價(jià)拿地和溢價(jià)拿地金額的占比情況來看，可以看出：
首先，底價(jià)拿地金額的比例遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。五輪集中供地后，平臺(tái)類公司底價(jià)拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價(jià)拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實(shí)是大部分平臺(tái)公司拿地的主要目的。
其次，底價(jià)拿地金額比例的變化趨勢(shì)與平臺(tái)類公司拿地金額占總金額的走勢(shì)一致。在2021年第三批集中供地中，平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額為2760億元，而溢價(jià)拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進(jìn)入2022年，隨著平臺(tái)類公司拿地總金額的下降，底價(jià)拿地的金額占比也在下降，可見平臺(tái)公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)為目的的比例提升。
2022年第三季度以來為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。
但由于多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)在政策一松再松的刺激下并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地態(tài)度也保持謹(jǐn)慎，地方城投仍在持續(xù)托底。
在此背景下，部分城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫(kù)存偏低的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎热绫本?、上海、杭州等。但結(jié)合三季度以來的市場(chǎng)走勢(shì)和政策寬松，以及部分企業(yè)的投資表態(tài)來看整體土地市場(chǎng)仍難有起色。
土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，2021年至今，全國(guó)土拍市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯縮量，2022年更是在2021年的基礎(chǔ)上再次“腰斬”。如果企業(yè)都不買地，那2023年無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，還是最后的銷售情況，都會(huì)由于供應(yīng)問題，受到很大影響。
從目前整體市場(chǎng)來看，短期拿地意愿依然難以恢復(fù)，謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。這一方面是受整體市場(chǎng)信心不足影響，另外一方面也受房企融資及現(xiàn)金流限制。未來三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點(diǎn)三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。
需要注意的是，沒有供應(yīng)，沒有成交。今年土拍市場(chǎng)的大幅下降，會(huì)對(duì)2023年第一季度甚至整個(gè)上半年產(chǎn)生較大壓力，2023年或?qū)⒊霈F(xiàn)“史上最差”的月度成交，甚至可能會(huì)出現(xiàn)比歷年二月春季淡季更差的成交月份。
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市