樓市低迷成為貫穿2022年的關(guān)鍵詞，在經(jīng)歷“二次探底”之后，百城商品住宅成交規(guī)模下挫四成，行業(yè)規(guī)模回到了2015年。
(資料圖片)
但好在樓市尚存一些積極信號，2022年有半數(shù)城市四季度止跌回穩(wěn)，市場底已經(jīng)開始出現(xiàn)。
隨著房地產(chǎn)市場在12月收官，樓市也釋放出積極的一面。在疫情管控解除以及高能級城市限購松綁等利好政策推動下，12月迎來了小幅“翹尾”行情，CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比增長18%，2023年首周重點(diǎn)城市成交全線反彈。
整體來看，市場回穩(wěn)尚需時日，2023年1月成交將繼續(xù)回落，6月份將是市場企穩(wěn)的重要窗口期。
2022年最后一個月，重點(diǎn)30城供應(yīng)和成交環(huán)比均增，其中新房成交環(huán)比增幅達(dá)到18%，房地產(chǎn)市場以小幅“翹尾”迎來收官。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，12月30個監(jiān)測城市成交面積為1628萬平方米，環(huán)比增長18%，同比下降32%，全年累計(jì)同比跌幅達(dá)38%。
一線城市仍然有比較強(qiáng)的韌性，12月四大一線城市成交面積達(dá)到268萬平方米，環(huán)比增長16%，全年累計(jì)同比降幅收窄至24%。一線城市全年累計(jì)降幅在各能級城市中依然最小。
其中，上海表現(xiàn)優(yōu)于北京、廣州和深圳，12月上海共成交118萬平方米，同環(huán)比齊增，環(huán)比增12%，同比增31%，全年累計(jì)成交同比收窄至-2%。這與上海供應(yīng)放量有關(guān)，隨著上海第七批次房源集中入市，帶動成交量大漲。
二三線城市成交環(huán)比漲多跌少，26個二三線城市成交1360萬平方米，環(huán)比增18%。其中，杭州和成都單月成交均破120萬平方米，重慶、鄭州、廈門、福州等城市環(huán)比“翻番”。
值得注意的是，30個重點(diǎn)城市中，有7個城市在12月單月成交同環(huán)比齊增，其中上海、杭州同比漲幅均超25%。長沙、廣州、重慶和鄭州環(huán)比雖然漲幅明顯，但同比仍下降50%以上。
從重點(diǎn)30城全年成交情況來看，成都、青島、杭州和上海4城前12月累計(jì)成交面積均超1000萬平方米，其中成都成交規(guī)模最大，前12月成交面積為1430萬平方米。
上海則成為唯一一個累計(jì)跌幅收窄至10%以內(nèi)的城市，西安和成都累計(jì)跌幅則收窄至15%。而武漢、無錫、寧波、徐州、常州和重慶累計(jì)同比跌幅依然在50%以上。
一個積極的信號是，四季度重點(diǎn)城市已有半數(shù)城市新房成交止跌企穩(wěn)，也就是說這些城市在四季度已出現(xiàn)了市場底。
具體數(shù)據(jù)來看，18個典型城市中，有10個城市四季度月均成交面積較全年月均實(shí)現(xiàn)正增長，其中上海、青島四季度月均成交面積較全年月均漲幅超過20%，分別為22%和21%，合肥、南昌漲幅也在15%左右。
而鄭州市場仍在筑底，四季度月均成交面積較全年月均跌幅達(dá)到了69%。雖然鄭州12月單月成交環(huán)比增長117%，需求迎來補(bǔ)償性回升，但對整體拉動效果并不明顯。12月30日，鄭州出臺12條政策措施，適度調(diào)整限購區(qū)域，同時執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，而在2023年開年河南省明確取消和調(diào)整過熱時期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，其中受影響最大的就是鄭州。
鄭州也是樓市的一個典型，這也意味著市場筑底城市仍將出臺刺激性政策，以維穩(wěn)市場。
12月成交“翹尾”行情能否延續(xù)至2023年首月？
從2023年首周熱度來看，重點(diǎn)城市成交有所反彈。根據(jù)CRIC監(jiān)測，第一周（12.26-1.1）一二三線城市成交指數(shù)環(huán)比均增長，重點(diǎn)城市平均去化率環(huán)比持平在44%。
其中，北上廣深4城環(huán)比成交明顯回升，北京新房成交面積近乎翻番，上海增幅也超過5成，廣州、深圳環(huán)比分別增長25%、39%。二線城市中，寧波、杭州、重慶增幅居前，而從絕對量來看，武漢、成都、青島成交領(lǐng)跑，周成交規(guī)模超過40萬平方米。
但整個1月份想要實(shí)現(xiàn)明顯的成交提升，依然很難。
首先，地方政策松綁效果在逐步遞減，利好政策基本進(jìn)入尾聲，居民購房信心和預(yù)期尚未完全穩(wěn)固，只有核心一二線城市，如上海、杭州、成都等市場或?qū)⑵椒€(wěn)理性，尚能“保溫”。
再加上1月恰逢春節(jié)，一二線成交熱度進(jìn)一步轉(zhuǎn)淡，而三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)大概率難以拉動整體成交。
還有很重要的一點(diǎn)，房企在2022年拿地收縮，因此會影響到今年一季度房企供貨節(jié)奏，供貨積極性也會限制整體成交規(guī)模。
因此，2023年開年首月預(yù)期整體成交也會延續(xù)平淡走勢，基于去年高基數(shù)，同比或?qū)⒚黠@下滑。
2023年開局已有一些積極信號，中央及地方出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、保交付的政策，其中，成都、重慶和鄭州等重點(diǎn)二線城市仍在為樓市松綁。
目前，樓市仍處于調(diào)整期，“政策底”已現(xiàn)，但市場底仍未出現(xiàn)，預(yù)計(jì)6月將是樓市企穩(wěn)的重要窗口期，整個上半年樓市壓力依然會很大，不同城市“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù)。
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文章來源:丁祖昱評樓市