“跳單”現(xiàn)象集中在房地產(chǎn)中介交易領(lǐng)域,不少購房者會覺得此類行為可以節(jié)省費(fèi)用,只要沒有簽合同就不會構(gòu)成違法行為,但事實(shí)真的如此嗎?
對于“跳單”行為,我國法律之前對此沒有明確規(guī)定,2021年1月1日正式施行的《民法典》基于對實(shí)踐需要的回應(yīng),專門新增了相應(yīng)規(guī)定。
(資料圖)
《民法典》第九百六十五條作出了明確規(guī)定:委托人在接受中介人的服務(wù)后,利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù),繞開中介人直接訂立合同的,應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
若與中介之間沒有簽訂服務(wù)協(xié)議,是否可以拒絕支付?
我國《合同法》第十條規(guī)定:當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》屬于部門規(guī)章,不屬于行政法規(guī),即便是口頭形式或者其他形式,只要當(dāng)事人雙方表達(dá)意思一致即可。
按照履行進(jìn)度,若中介人員已向委托方推薦合適的房源,且委托方有意向購買并與房主洽談,按照法律規(guī)定,中介與委托人之間的中介合同便已成立。
專家稱:根據(jù)這條規(guī)定,委托人繞過中介人,直接與第三人簽訂合同,需要同時符合三個條件,中介人才有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。
這里面第一個條件就是中介合同已生效,且中介人按約向委托人提供了服務(wù)。
司法實(shí)踐中,委托人與中介人簽訂的合同名稱不一,有居間合同、中介合同、房屋買賣服務(wù)合同,還有看房確認(rèn)書或看房協(xié)議書,因此,不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬于中介合同關(guān)系,如果合同內(nèi)容在實(shí)質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機(jī)會和媒介服務(wù),就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在中介合同關(guān)系。
而且,合同生效后,中介人需按約定向委托人實(shí)際履行報(bào)告訂約機(jī)會、提供媒介服務(wù)的義務(wù):比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等,并且委托人接受了中介人提供的服務(wù),這是中介人獲取報(bào)酬的權(quán)利來源。
雙方簽訂中介合同后,中介人未實(shí)際提供中介服務(wù),委托人跳過中介人直接與第三人交易,中介人無權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。
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文章來源:樂居買房
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