好事接踵而來！1月9日上午10點(diǎn)零8分，位于平頂山衛(wèi)東區(qū)湛北路與孟寶鐵路東北側(cè)的一宗住宅類地塊出讓成交，成交額1.39億元。
(資料圖片僅供參考)
與4天前平頂山新華區(qū)成交的那宗住宅地塊一樣，競價(jià)過程也十分平淡。
這宗地塊2022年12月30日開始掛牌后，第二天（12月31日）下午4點(diǎn)多出現(xiàn)了第一次報(bào)價(jià)，260萬元/畝，地塊的起始價(jià)也是這個(gè)數(shù)額。直到今天上午9點(diǎn)零9分，出現(xiàn)第二次報(bào)價(jià)，264萬元/畝，此后再無人報(bào)價(jià)，地塊宣布成交，總成交額1.3944億元。
航拍地塊現(xiàn)狀
拿地單位令人意想不到，是令人陌生的平頂山市普生泓潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
“愛企查”顯示，這家公司成立于2020年4月，注冊(cè)資金1000萬元，注冊(cè)地位于衛(wèi)東區(qū)礦工路中段北34號(hào)院普生大廈8樓。投資方分別是平頂山市普生藥業(yè)有限公司占51%、李某某占29%、杜某某占20%。法人代表是陳某某，而普生藥業(yè)的法人代表也是陳某某。顯然，這家房地產(chǎn)公司是普生藥業(yè)的子公司。
但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還沒聽說過這家公司在平頂山市區(qū)開發(fā)過哪些樓盤。
2022年12月27日，樓品薈介紹這宗地塊的推文（《平頂山市區(qū)兩宗住宅地塊掛牌！元旦后競價(jià)》）中已經(jīng)講到，該地塊的最大優(yōu)勢(shì)是地段不錯(cuò)，既位于主城區(qū)內(nèi)，又避開了熙熙攘攘的鬧市，周邊的教育、醫(yī)療、商業(yè)、體育等又離得不遠(yuǎn)，可謂是市區(qū)不可多得的優(yōu)質(zhì)地段。
但細(xì)細(xì)看了這宗地塊的規(guī)劃指標(biāo)和城市設(shè)計(jì)，發(fā)現(xiàn)這里將來的居住體驗(yàn)應(yīng)該是很不錯(cuò)的。理由有以下四點(diǎn)。
地塊四大看點(diǎn)
一，建的房子很少
規(guī)劃上地塊的容積率是1.7，城市設(shè)計(jì)上標(biāo)注是1.584，也就是實(shí)際上比規(guī)劃的還要少0.1。這在地塊周邊3公里以內(nèi)甚至更大的范圍內(nèi)是沒有如此低容積率的樓盤的。
也許不少網(wǎng)友對(duì)容積率沒有什么概念，那么咱就以在同樣的用地面積上蓋多少套住房來比較一下。
這宗今天成交的地塊為A-02地塊，面積是52.82畝，地塊的西邊還有一宗A-01地塊，面積13.28畝，兩宗地塊加起來約66.1畝。根據(jù)地塊城市設(shè)計(jì)顯示的數(shù)據(jù)，A-01和A-02地塊共計(jì)的住宅建筑面積63701.15m2，總戶數(shù)是476戶。
那么，這就可以與其他樓盤比較一下了。
地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)截圖
地塊東邊偏北的深百匯海棠府很不錯(cuò)的吧，據(jù)說已經(jīng)售罄，它的占地面積近50畝，有600多套住宅。
地地塊西邊的豫森公館也不錯(cuò)吧，其爛尾前買的人也很多，它的占地面積才35畝，也有600多戶住宅。
這個(gè)A-01和A-02地塊的占地面積分別比以上兩個(gè)項(xiàng)目大了24%和47%，而住宅套數(shù)卻均分別少了20%。
這兩宗地塊共規(guī)劃了14棟住宅樓，2棟為17層，1棟12層，6棟為9層，5棟為6層。顯然，3棟為小高層外，另11棟均是洋房。這種設(shè)計(jì)明顯碾軋了周邊的樓盤，甚至在整個(gè)老城區(qū)的中心區(qū)域都是不多見的。
城市設(shè)計(jì)規(guī)劃截圖
大家都明白，居住的舒適度是與居住人口的密度成反比的，人口密度越大，舒適體驗(yàn)就越差，人口密度越小，舒適體驗(yàn)就越好。
二，整體綠化很細(xì)
一般的控制性詳細(xì)規(guī)劃中，對(duì)綠化的要求往往是粗線條的，給出個(gè)綠地率就行了。
而這個(gè)地塊的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)中，對(duì)綠化規(guī)劃的比較詳細(xì)，不僅給出了綠地率不小于35%，而且還要求：居住街坊內(nèi)集中綠地的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)符合下列規(guī)定：
其一，新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于0.50m2/人，舊區(qū)建設(shè)不低于0.35m2/人。這是把大塊的集中綠地面積平均到居住的人頭上了，規(guī)劃中這里的居住人口是1524人，那么小區(qū)內(nèi)的集中綠地面積就不能小于這比例。
其二，寬度不應(yīng)小于8米。也就是說，既然是集中綠地，那綠地的寬度至少是8米。雖然沒有規(guī)定長度是多少，但肯定比寬度要長。
其三，在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應(yīng)少于1/3。也就是建的綠地能被太陽照射的面積不少于三分之一。
你看這詳細(xì)不，你在其他規(guī)劃中見過嗎？
城市設(shè)計(jì)規(guī)劃截圖
三，內(nèi)部配套很全
其一，在地塊東北部配建一棟3層高的幼兒園用房，9班制，建筑面積不少于3300平方米。也許有人會(huì)說，樓盤配建幼兒園不是很平常嘛。是的，不少樓盤都配建有幼兒園，但配建幼兒園的樓盤多是有千余戶住宅的大盤，這個(gè)地塊可是連500戶都不到的樓盤啊。
其二，地塊內(nèi)除配建垃圾回收點(diǎn)外，還要求配建1處再生資源回收點(diǎn)，用地面積不少于6平方米。而且，還要求配建一處公廁，建筑面積不少于60平方米。并要求設(shè)置于地塊內(nèi)人流集中處，也就是要結(jié)合配套設(shè)施及室外綜合健身場(chǎng)地、老年戶外活動(dòng)場(chǎng)地進(jìn)行設(shè)置。小區(qū)里配建公廁是不多見的。其三，地塊東南西北均有出入口，這就意味著地塊內(nèi)外還要建兩條路。地塊現(xiàn)有的道路是南邊的湛南路和北邊的文化路。小區(qū)的西邊將建一條規(guī)劃路，而小區(qū)的東部，還要建一條南北向的穿越小區(qū)的街坊路。
四，小區(qū)車位很足
在以往許多規(guī)劃中，樓盤配建機(jī)動(dòng)車停車位一般是每戶1輛，大于140平的每戶1.5輛。而這個(gè)地塊規(guī)劃卻突破了這一常規(guī)，機(jī)動(dòng)車停車位住宅建筑面積小于140平方米的每戶1.2輛，建筑面積大于等于140平方米的每戶不少于1.5輛。因此，這476戶人家的停車位就達(dá)到了628輛，其中地面62輛，地下566輛。
非機(jī)動(dòng)車停車位配建：住宅不少于1.5輛/戶，商業(yè)每百平方米8輛，共計(jì)883輛。
城市設(shè)計(jì)規(guī)劃截圖
看了以上四點(diǎn)，你會(huì)不會(huì)感嘆：將來住這里，真得勁兒！
房價(jià)會(huì)是多少？
那么，有如此優(yōu)勢(shì)的樓盤將來房價(jià)會(huì)是多少呢？
樓盤成本價(jià)=樓面價(jià)+樓面建筑成本+資金成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用。
按今天的成交價(jià)，其樓面價(jià)相當(dāng)于2475元/m2?？陀^地說，這個(gè)項(xiàng)目配建的設(shè)施較多，如果后邊四項(xiàng)的費(fèi)用共計(jì)在2500元/m2至3000元/m2之間的話，那么樓盤的成本應(yīng)該在5000元/m2至5500元/m2之間。按照10%的凈利潤來算，售價(jià)大體在6000元/m2以內(nèi)。
當(dāng)然，這是筆者估算的，與實(shí)際情況可能有一定差距，僅供大家參考。
編輯：LS
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文章來源:樂居買房