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2022年已過,32城“保交付”戰(zhàn)果如何
時(shí)間:2023-01-12 16:40:11  來源:樂居網(wǎng)  
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2022年7月,多地爆發(fā)停工斷貸事件,致使購房者置業(yè)信心再度受挫,樓市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷,為此,從第三季度開始,中央到地方出臺了一系列“保交樓”舉措希望停工斷貸的問題能夠得以解決。


(資料圖)

如今2022年已過,克而瑞研究中心對32個典型城市290個前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研,最終發(fā)現(xiàn),截止2022年12月31日,尚有126個項(xiàng)目處于停工狀態(tài),保交樓的任務(wù)依舊“道阻且長”。

2022年,全國186個省市出臺了372次放松政策,14個城市放松了限購、47個城市放松了限貸、9個城市放松了限售,還有69個城市給予了財(cái)稅方面的激勵政策。

從第三季度起,多地爆發(fā)的停工斷貸事件成政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)。“保交付”成為下半年樓市關(guān)鍵詞,中央積極表態(tài)疊加提供資金支持,地方積極落實(shí)城市主體責(zé)任多措并舉促進(jìn)問題項(xiàng)目交付。

中央層面,7月28日,中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生”,這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。8月,住建、財(cái)政、央行等多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項(xiàng)借款,截止目前保交樓專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目。11月21日,央行表示,將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款,為商業(yè)銀行提供零成本資金,以鼓勵其支持保交樓工作。

地方層面,總結(jié)起來共采取五項(xiàng)措施:

第一,設(shè)立地方專項(xiàng)紓困基金,例如鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金。

第二,積極爭取國家政策性銀行專項(xiàng)借款,支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

第三,派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶,例如重慶成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組,安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。

第四,返還未動工項(xiàng)目土地款,例如贛州經(jīng)開區(qū)根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。

第五,優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管,對出險(xiǎn)企業(yè)、問題項(xiàng)目實(shí)施差異化管理,例如南京,對于出現(xiàn)資金矛盾苗頭的設(shè)立區(qū)政府專用強(qiáng)制資金賬戶,相關(guān)資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管。

回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措,從具體模式看,實(shí)施“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式。

目前以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式為主,政府信用擔(dān)保借款,不足部分,政府找銀行融資,統(tǒng)一借貸,統(tǒng)一償還。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示,9月6日-10月6日鄭州全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中,有145個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

成立紓困基金是多數(shù)城市針對當(dāng)前停工項(xiàng)目較為普遍的模式,湖北省資管也與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金,加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。而紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式,操作和信貸求助、收并購相比更為靈活,可以有效保護(hù)賣出人,因而得到了較為廣泛對的應(yīng)用。

從目前落地情況看,的確取得了階段性成果,譬如鄭州多數(shù)項(xiàng)目處于部分復(fù)工狀態(tài)。

雖然不少城市項(xiàng)目已經(jīng)處于復(fù)工狀態(tài),但究竟占比多少?

2022年年末我們對32個典型城市290個前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研,據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),截止2022年12月31日,32個典型城市重點(diǎn)監(jiān)測的290個項(xiàng)目中,一半以上已經(jīng)復(fù)工,仍有126個項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

分能級來看,二線占比近8成,停工項(xiàng)目套數(shù)達(dá)307819套,總建面達(dá)3567萬平,因購房者按揭比重較高,銷售和房價(jià)下行壓力更大。

分區(qū)域來看,中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上;其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項(xiàng)目所涉尚未交付總建面也達(dá)到了100萬平方米以上。

聚焦到單個城市,鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大,目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài),鄭州復(fù)工項(xiàng)目占比接近9成。

與之形成對比的當(dāng)屬武漢、西安,據(jù)CRIC調(diào)研,目前均有10個以上項(xiàng)目處于繼續(xù)停工狀態(tài),西安尚有8個項(xiàng)目為間歇式、小范圍復(fù)工,距離竣工交付仍有較長時(shí)間。

為了更好解決這類亂象,我們認(rèn)為,短期內(nèi),應(yīng)該針對不同項(xiàng)目工期進(jìn)度、責(zé)任主體展開針對性措施:

一是銷售進(jìn)度已超過50%,開發(fā)商因監(jiān)管過嚴(yán)導(dǎo)致其監(jiān)管賬戶中的資金被占用,無法順利支付工程款的項(xiàng)目,針對這些項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管,保證已售房源的按揭貸款全部發(fā)放,從而優(yōu)先支付工程款,確保工程的正常運(yùn)行,與此同時(shí)加速其預(yù)售證審批進(jìn)度,允許開發(fā)商繼續(xù)賣房,以賣房的房款優(yōu)先支付工程款,從而促進(jìn)其自身形成良性循環(huán)。

二是銷售進(jìn)度過半,開發(fā)商因違約、爆雷等原因已無力承擔(dān)后續(xù)工程費(fèi)用,因而導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)入停工階段。這是紓困資金應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)支持和扶助的對象。對于這些項(xiàng)目,可以采取專項(xiàng)借款模式、鄭州紓困基金模式、巧妙利用第二支箭、合理運(yùn)用第三支箭等模式改善和支持項(xiàng)目復(fù)工情況。這類項(xiàng)目涉及購房者較多,若不妥善解決,后續(xù)可能引發(fā)購房者斷貸、銀行壞賬、政府民生等一系列連鎖的負(fù)面效應(yīng)。

至于那些目前尚處于開工初期,銷售進(jìn)度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項(xiàng)目,我們認(rèn)為,短期內(nèi)強(qiáng)行開工意義不大,建議在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)允許購房者退房,以開發(fā)商當(dāng)前資金監(jiān)管賬戶中的資金支付退房成本,以達(dá)到及時(shí)止損的目的。

停工項(xiàng)目越快解決,越有利于抑制消極情緒的蔓延,鞏固市場信心,從而穩(wěn)住后續(xù)銷售。

經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整,當(dāng)下政策重點(diǎn)還是應(yīng)當(dāng)穩(wěn)市場,保住市場主體的同時(shí)增強(qiáng)市場信心,避免持續(xù)下滑行情,只要當(dāng)前市場能夠穩(wěn)住,后期輔助一些實(shí)質(zhì)性利好政策,壓縮供給并累積需求,以時(shí)間換空間,房地產(chǎn)行業(yè)還是會迎來穩(wěn)步修復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展階段。

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文章來源:丁祖昱評樓市

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