近年來，房地產(chǎn)暴雷事件層出不窮，整個行業(yè)的資金壓力備受關注。
【資料圖】
2022年8月30日，雅居樂集團控股有限公司（股票代碼3383.HK，以下簡稱“雅居樂”）在香港聯(lián)交所公布了2022年半年報。
根據(jù)半年報披露：2022年上半年，雅居樂營業(yè)收入金額為人民幣316.45億元，凈利潤為人民幣33.54億元，綜合毛利率為23.4%。
僅從這些營業(yè)數(shù)據(jù)來看，公司的經(jīng)營成果表現(xiàn)為下滑。但結合整個地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，考慮到匯兌損益、其他收益、其他收入的影響，雅居樂半年報取得如此業(yè)績已經(jīng)算是行業(yè)中的“優(yōu)”等生了。
讓我們結合半年報，一起來看一下雅居樂的“優(yōu)”和它背后的故事。
一、穩(wěn)字當頭，全力以赴償還到期債務，求生存
凈負債比率即凈借貸（總借貸扣除現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目及有限制現(xiàn)金）除以總權益是反映地產(chǎn)行業(yè)償債能力的一個常見指標。截至2022年6月30日，雅居樂凈負債比率為48.3%，比2021年12月31日的50.8%降低2.5個百分點。
從財務費用凈額中可以看出，2022年上半年的利息支出和上年同期相比降幅較大，從35.56億元降至20.84億元，降幅41.4%。主要是因為上半年借貸平均結余減少，實際借貸利率5.59%和上年同期5.96%相比略有減少。
截至2022年6月30日，雅居樂的借貸總額和上年末相比減少137.04億元。
這從公司對外公告的償債記錄可以看出，公司在全力以赴解決債務問題，以減輕償債壓力。如：公司在3月份贖回5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)，5月份全額償還 33.45億港元的港元貸款余額以及6000萬美元的美元貸款余額……
據(jù)2022年8月30日最新公告，雅居樂已經(jīng)將足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶，用于 2022 年 8 月31 日（到期日）全數(shù)贖回未償還的本金額為 3.6億美元的 2021 年票據(jù)，資金相當于未償還本金額連同累計至到期日的利息。
這預示著雅居樂已順利償還完8月份最后一筆美元債，公開信息顯示，下一筆到期的5億美元票據(jù)時間為2025年1月。這幾年時間足以給雅居樂喘息機會，從容應對接下來的行業(yè)變局。
市場見此消息，也給予了快速回應，截至2022年8月31日收盤，雅居樂股價上漲8.66%。
二、多管道、多方式籌融資，降費用實現(xiàn)節(jié)流
雅居樂對外多管道融資，多方式籌集資金，確保按時按量償還了內(nèi)外債。具體表現(xiàn)如下：
01多管道融資
據(jù)半年報披露，雅居樂采取多管道融資方式。2022年上半年，雅居樂集團在6月通過中國香港的英皇道柏架山道項目公司，獲授予本金總額為8.94億港元2024年到期的夾層融資；并簽訂優(yōu)先融資補充協(xié)議，銀團定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時延長現(xiàn)有銀團定期貸款到期日至2024年。
02通過縮減費用為償還債務鋪路
(1)銷售及營銷成本
2022年上半年，雅居樂的銷售及營銷成本為人民幣10.08億元，較2021年同期的人民幣12.73億元下降20.8%。銷售及營銷成本占收入的百分比下降至3.2%（2021年同期：3.3%）。
(2)行政開支
2022年上半年，雅居樂的行政開支為人民幣17.16億元，較2021年同期的人民幣18.99億元下降9.7%，該降幅主要由于期內(nèi)雅居樂加強費用管控。
(3)其他開支
2022年上半年，雅居樂的其他開支為人民幣1.01億元，較2021年同期的人民幣1.13億元下降10.0%，該降幅主要由于期內(nèi)慈善捐款及雜項支出減少所致。
三、穩(wěn)扎穩(wěn)打，前瞻性、多元化布局，謀發(fā)展
雅居樂短期內(nèi)全力以赴償付到期債務求生存，但它并未放棄經(jīng)營布局和戰(zhàn)略部署，并未放棄發(fā)展之路。
01預售金額觸底反彈，多地順利完成項目交付
雅居樂2022年上半年預售總金額為394.5億元，對應建筑面積307萬平方米，預售均價1.28萬元/平米。在售項目為201個，其中包括13個全新項目。預售金額呈現(xiàn)先跌后升，在整個行業(yè)表現(xiàn)不景氣的情況下，這樣的表現(xiàn)已屬優(yōu)秀。
除了償債方面做出的努力外，雅居樂也在努力保交付，這也是公司短期內(nèi)面臨的挑戰(zhàn)。2022年上半年，雅居樂在項目交付方面，在廣州、佛山、南寧、北京、上海等20個城市完成了超過2.7萬戶、254萬平方米的交付任務，整體表現(xiàn)較好。
02預留充足、優(yōu)勢布局土地
截至2022年6月30日，雅居樂擁有4349萬平米的土地儲備，可以支撐公司未來4-5年的發(fā)展。出于保守策略，本期無大量新增土地。這些土地分布在81個城市和地區(qū)，平均樓面地價3534元/平米，價格較低，均有一定的成本優(yōu)勢。
從布局來看，雅居樂的土地主要聚焦大灣區(qū)和長三角地區(qū)。其中，在大灣區(qū)的土地儲備約為1055萬平方米，占整體土地儲備的24.3%，現(xiàn)擁有開發(fā)項目達51個；在長三角則擁有529萬平方米的土地儲備，占整體土地儲備的12.2%，現(xiàn)擁有開發(fā)項目達47個；在香港則擁有兩個優(yōu)質房地產(chǎn)項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍?zhí)亮x本道項目，合計土地儲備約為20389平方米。
這些城市群經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，人口購買力較強。這些客戶群體可以為雅居樂提供較為充足的市場需求，預示著雅居樂將來穩(wěn)定的市場銷售有了一定支撐。
03物業(yè)管理表現(xiàn)亮眼、環(huán)保業(yè)務未來可期
雅居樂堅持“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的營運模式?；谠撃Ｊ剑?022年上半年，雅居樂實現(xiàn)了多元業(yè)務收入占比的提升。上半年，物業(yè)發(fā)展業(yè)務收入與多元業(yè)務收入的占比分別為75.1%及24.9%，其中多元業(yè)務收入的占比較去年同期上升8.1個百分點。
表現(xiàn)尤為亮眼的是物業(yè)管理（對應主體主要是：雅生活）收入，和去年同期相比，其增加了31.7%。雅生活憑借全產(chǎn)業(yè)鏈布局，采取靈活的拓展策略，加速對于住宅存量、非住宅市場的拓展，持續(xù)拓寬項目來源，第三方市場拓展面積持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前列，顯示出可持續(xù)的增長韌性。
截至2022年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為5.286億平方米及7.065億平方米。第三方項目通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，合約面積（含控股成員企業(yè)）達5.585億平方米，包括新增合約面積超過4,320萬平方米，較于2021年12月31日增長8.4%，占總合約面積的79.1%，是雅生活規(guī)模增長的主要來源。
此外，雅居樂的環(huán)保業(yè)務也不容小覷，未來可期。2022年上半年，環(huán)保業(yè)務成功獲取多個《危險廢物經(jīng)營許可證》，新增核準的處理資質涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個業(yè)態(tài)，加速了產(chǎn)能轉化，釋放有效產(chǎn)能。近10個項目相繼成功換證，意味著各項目平穩(wěn)經(jīng)營的表現(xiàn)贏得長期經(jīng)營許可，旗下裝備工程公司的環(huán)境工程水污染防治設計元素亦獲批乙級資質，環(huán)保業(yè)務環(huán)境工程軟實力得到有效提升。
04布局新能源車、調(diào)味品賽道，增加新的利潤增長點
根據(jù)半年報披露，雅居樂積極布局新能源汽車及調(diào)味品行業(yè)的新賽道，分別成為威馬和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。威馬已于2022年6月完成向香港聯(lián)合交易所有限公司遞交上市申請書。威馬是電動汽車技術引入到中國主流市場的先驅之一，憑借其領先的技術及快速的增長銷量，展望未來威馬成功上市后，將為雅居樂帶來可觀的投資回報。
值得一提的是，雅居樂目前持有威馬6.46%股權。
綜上所述，在行業(yè)困境期，雅居樂這種穩(wěn)扎穩(wěn)打，在保穩(wěn)定、保信用的前提下，進行前瞻性、多元化布局，或許可以助其經(jīng)歷寒冬后成為行業(yè)翹楚！