摘要：在職員工減少557人（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）
撰文|蜜姐
(資料圖片)
這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1244篇原創(chuàng)
3月20日晚，珠海國資房企珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡稱“華發(fā)股份”）發(fā)布了2022年度報(bào)告，營收同比增長15.5%，凈利潤不增反降19.3%。
疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)受到了不小沖擊，而華發(fā)股份卻是逆勢增長的國資房企代表之一。
其2020年銷售額首次突破千億規(guī)模，2021—2022年業(yè)績雖有起伏，也穩(wěn)居千億房企陣營。
但2022年，華發(fā)股份在營收保持兩位數(shù)增長的情況下，在職員工數(shù)量卻減少了557人，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8.4億元，占同期凈利潤的33%。
一些投資者在其年報(bào)發(fā)布后，十分不滿，質(zhì)疑其利潤減少原因。
在房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期的情況下，華發(fā)股份依然營收保持兩位數(shù)增長，勇接盤融創(chuàng)項(xiàng)目，大手筆拿地。這樣一家逆勢增長的房企，有望成為新的龍頭，還是已經(jīng)埋下隱患？
01
客觀來說，在一些頭部房企都爆雷的情況下，華發(fā)股份2022年的成績單在同行中依然亮眼。
2022年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額1202.4億元，同比微降1.4%；銷售面積400.9萬平米，同比下滑14.5%。
盡管這兩個(gè)數(shù)據(jù)都是近三年來最低，但還是保住了千億銷售規(guī)模。
另外有同行爆雷、業(yè)績大幅下滑的“幫襯”，疫情疊加房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，華發(fā)股份在房企銷售排行榜中還是保持了逆流而上的趨勢。
在克爾瑞房企銷售榜單上，華發(fā)股份的排名步步上升，2020—2022年分別位于第34位、32位和18位。
2022年，華發(fā)股份還實(shí)現(xiàn)了：
營業(yè)收入591.90億元，同比增長15.51%；
歸母凈利潤25.78億元，同比下降19.31%；
經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額383.44億元，同比增長6.33%；
基本每股收益1.12元，同比下滑16.42%。
02
華發(fā)股份是一家有著40多年歷史的老牌房企，其前身創(chuàng)始于1980年，1992年改組設(shè)立為珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司。
2004年，華發(fā)股份在上交所掛牌，成為華發(fā)集團(tuán)旗下房產(chǎn)開發(fā)上市公司，實(shí)控人為珠海市國資委。
近10余年來，華發(fā)股份開啟爆發(fā)式增長模式。
2015年，華發(fā)股份首次突破銷售額百億大關(guān)，達(dá)133億元，在房企銷售排行榜中排名第80位。
2020年，在疫情沖擊下，華發(fā)股份銷售額仍高達(dá)1205億元，同比增長30.59%，成為當(dāng)年為數(shù)不多沖進(jìn)千億陣營的中型房企，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
2015—2020年，華發(fā)股份的銷售額翻了8倍！但逆勢擴(kuò)張之路并不好走。
2022年對于華發(fā)股份而言，并不如業(yè)績表面看上去那么光鮮：員工在職總?cè)藬?shù)、土地儲(chǔ)備數(shù)量、毛利率及凈利率均為近3年來最低。
年報(bào)顯示，華發(fā)股份2020—2020年的在職員工數(shù)量分別為8,694人、8,735人和8,178人，母公司的在職員工數(shù)量每年依然在微增，但主要子公司在職員工的數(shù)量2022年卻減少了561人。
對比2021、2022年報(bào)來看，各崗位幾乎都有減員，涉及生產(chǎn)人員、銷售人員、行政人員甚至高管。
相應(yīng)的，期內(nèi)，華發(fā)股份的應(yīng)付職工薪酬為32.28億元，同比減少19%；截至2022年末，華發(fā)股份應(yīng)付職工薪酬1.174億元，也同比減少了18%。
年報(bào)中也披露，華發(fā)股份在多措并舉開展薪酬工作，進(jìn)一步落實(shí)“降費(fèi)增效”精細(xì)化管理。
土地儲(chǔ)備方面，2020—2022年，華發(fā)股份截至報(bào)告期末，擁有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積分別為805.81萬平方米、543.97萬平方米和386.38萬平方米。
如果說此前業(yè)績部分靠同行“陪襯”，那么在樓市逐漸回暖之后，華發(fā)股份逐年明顯減少的土地儲(chǔ)備，是否還能穩(wěn)穩(wěn)撐起千億銷售額，沖擊更高房企銷售排行榜名次，可能就要打問號(hào)了。
03
華發(fā)股份快速擴(kuò)張的“后遺癥”似乎也越來越明顯。
首先是增收不增利的問題突出。
2020年，華發(fā)股份的營收增速分別為53.87%，歸母凈利潤增速僅為4.28%。
2021年，其扭轉(zhuǎn)局勢，營收同比增長0.46%，歸母凈利潤明顯增長10.09%。
2022年，歸母凈利潤更大幅度下滑，營收增長15.51%的情況下，反而負(fù)增長19.31%。
當(dāng)然，需要了解的是，華發(fā)股份凈利潤負(fù)增長的背后，2022年新增計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8.4億元，導(dǎo)致同期其凈利潤減少了6.3億元。
如果其2022年凈利潤加上這6.3億元，將是同比微增0.4%，而不是負(fù)增長兩位數(shù)。
但目前房企普遍都進(jìn)行了計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,似乎不計(jì)提打個(gè)預(yù)防針也不行。
其次，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益大幅增長更值得投資者重視，甚至去年上交所還就此及其他問題發(fā)了《監(jiān)管工作函》。
2019—2021年，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益從235億元增長至751億元；同期歸母凈資產(chǎn)僅從198億元增長至208億元。
華發(fā)股份給出的解釋是“符合房地產(chǎn)行業(yè)整體趨勢”，并稱其中合作項(xiàng)目股東資本金投入增加457億元，是公司少數(shù)股東權(quán)益增長的最主要原因。
如上圖，2022年，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益依然在增長，高達(dá)897.07億元，同比增長19.45%；少數(shù)股東損益21.48億元，同比增長44.94%；而歸母公司所者權(quán)益則由2021年的208.19億元減少至2022年的197.43億元......
04
再次是毛利率下滑的問題。
財(cái)報(bào)顯示，2018—2022年，華發(fā)股份的毛利率分別為27.28%、29.62%、24.30%、25.80%和20.18%。不過，相比一些同行毛利率已經(jīng)下滑至百分十幾的情況，還是保持得不錯(cuò)了。
圖片來源|東方財(cái)富網(wǎng)（特此感謝?。?/p>
但如果分區(qū)域來看，其毛利率下滑的情況更加突出。
華發(fā)股份的業(yè)務(wù)格局為“4+1”，華東大區(qū)銷售占比6成以上，是其業(yè)績的“壓艙石”；珠海大區(qū)銷售占比約15%；華南大區(qū)銷售占比14%；北方大區(qū)銷售占比3%，以及北京區(qū)域銷售占比3%。
2022年，分地區(qū)來看，僅華東及華中地區(qū)毛利率微增3.88個(gè)百分點(diǎn)，華南地區(qū)同比減少了12.62個(gè)百分點(diǎn)，北方地區(qū)同比減少6.24個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，2022年，華發(fā)股份的債務(wù)情況有所改善。
2021年，華發(fā)股份短期債務(wù)大幅下降約40%，“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，2022年保持了“綠檔”企業(yè)。
同時(shí)，作為國資房企，融資成本優(yōu)勢明顯，2022年平均融資成本僅為5.76%。
最后是擔(dān)保問題，依然占凈資產(chǎn)的比例較高。
據(jù)公告披露，截至2022年底，華發(fā)股份及子公司合計(jì)對外擔(dān)保余額高達(dá)1,084.15億元， 其中對子公司的擔(dān)保余額為956.4億元，對聯(lián)合營公司的擔(dān)保余額為127.75億元。
截至今年3月19日，華發(fā)股份及子公司對外擔(dān)?？傤~為1122.45億元，占華發(fā)股份2022年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的568.54%。
今年2月，河南省國資委、四川省國資委均發(fā)文要求，企業(yè)原則上總?cè)谫Y擔(dān)保規(guī)模不得超過集團(tuán)合并凈資產(chǎn)的50%。
對比來看，華發(fā)股份的擔(dān)保問題值得投資者關(guān)注。
公告顯示，今年1-2月，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售金額249.76億元，同比大增85.41%；銷售面積89.61萬平方米，同比增長131.21%，逆勢增長勢頭不減。
這與曾經(jīng)某些黑馬房企的“狂飆”似乎有相似之處，華發(fā)股份能否安全沖入房企銷售前10強(qiáng)，我們拭目以待。
本文未注明數(shù)據(jù)均來自于華發(fā)股份財(cái)報(bào)，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。
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