《港灣商業(yè)觀察》施子夫? 李鐳
與行業(yè)走勢(shì)一致，也符合市場(chǎng)預(yù)期，杭州上市房企眾安集團(tuán)（00672.HK）交出了一份還算不錯(cuò)的2022年答卷。
【資料圖】
2022年，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收92.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)約86.2%；歸母凈利潤(rùn)為1.87億元,同比增長(zhǎng)155%；毛利24.71億元，同比增長(zhǎng)約67.4%。
盈利能力較強(qiáng)，銷售額下滑
客觀而言，眾安集團(tuán)的這三大指標(biāo)超過(guò)行業(yè)多數(shù)房企。據(jù)悉，眾安集團(tuán)營(yíng)收及凈利潤(rùn)不錯(cuò)源于部分收入是2021年結(jié)轉(zhuǎn)所致。
不過(guò)，也有部分指標(biāo)有所下滑，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額142.68億元，與2021年279.25億元相比下滑了近49%。
此外，眾安集團(tuán)2022年毛利率為26.71%，同比下滑了3個(gè)百分點(diǎn)。而從成本端來(lái)看，2022年公司銷售成本為67.80億元，2021年這一數(shù)據(jù)也不過(guò)才34.93億元。這一定程度上都可見(jiàn)公司所面臨的壓力。
2022年，眾安集團(tuán)已確認(rèn)每平方米銷售均價(jià)約23291.2元，較上年度的18796.4元上漲約23.9%。主要原因是回顧年度售價(jià)較高的物業(yè)銷售額的比例增加所致；公司全年新增項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，總建筑面積約為52.4萬(wàn)平方米；總土地成本約49億元，新增土地平均樓面價(jià)約每平方米9323元。
據(jù)《港灣商業(yè)觀察》查詢，眾安集團(tuán)這49億元所獲得的7個(gè)項(xiàng)目全都在2022年上半年獲得，下半年再未拓展。
截至2022年末，眾安集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1011萬(wàn)平方米，當(dāng)中已完成但未出售或未交付的建筑面積約為：152萬(wàn)平方米。于2022年12月31日，公司土地儲(chǔ)備平均收購(gòu)成本為每平方米約3116元。
資產(chǎn)方面，截至2022年12月31日，眾安集團(tuán)資產(chǎn)總值約590.97億元，由流動(dòng)負(fù)債約364.98億元、非流動(dòng)負(fù)債約102.66億元及股東權(quán)益約123.33億元提供資金。此外，眾安集團(tuán)于2022年12月31日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和受限制現(xiàn)金合共為約人民幣66.33億元（2021年：78.95億元）。于2022年末，公司的附息銀行貸款及其他借款約147.48億元（2021年：169.94億元），一年內(nèi)或按要求借款到期的金額有55.13億元，上年同期為36.19億元。
據(jù)市場(chǎng)消息稱，眾安集團(tuán)管理層表示，今后堅(jiān)持長(zhǎng)三角發(fā)展戰(zhàn)略，長(zhǎng)三角以外的項(xiàng)目以后基本上不再投，重點(diǎn)將集中在浙江核心城市以及安徽兩個(gè)投資項(xiàng)目。
眾安集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前公司地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于杭州、寧波、麗水、金華、合肥、淮北、徐州以及昆明，公司位于浙江本地的項(xiàng)目居多，其后是安徽、江蘇與云南。
國(guó)元證券在今年1月末發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，眾安集團(tuán)具有三方面優(yōu)勢(shì)：其一，強(qiáng)大的綜合開(kāi)發(fā)能力，多元化業(yè)務(wù)協(xié)同共進(jìn)；其二，低廉的拿地成本與優(yōu)質(zhì)豐厚的土地儲(chǔ)備；其三，財(cái)務(wù)狀況安全穩(wěn)健，三條紅線穩(wěn)居綠檔。
國(guó)元證券表示，2021港股地產(chǎn)公司PE平均值為7.5倍，同期眾安集團(tuán)PE為5.3倍，低于行業(yè)平均水平；2022年港股地產(chǎn)公司平均動(dòng)態(tài)PE平均值為7.2倍，同期眾安集團(tuán)為5.8倍，仍低于行業(yè)平均。因此，看好公司未來(lái)股價(jià)表現(xiàn)，估值具備一定上行空間。
不過(guò)，也有市場(chǎng)人士告訴《港灣商業(yè)觀察》，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是土地獲取，還是新房銷售，中大型開(kāi)發(fā)商都云集于此，因此對(duì)100多億銷售額的眾安集團(tuán)而言，壓力未來(lái)必然不小?！澳芊袷氐米〈蟊緺I(yíng)，并不好說(shuō)?！?/p>
戛然而止的眾安智慧生活上市路
值得注意是，去年以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)眾安集團(tuán)物業(yè)子公司眾安智慧生活的上市進(jìn)展頗為關(guān)注。
已經(jīng)通過(guò)聆訊后，按原計(jì)劃，眾安智慧生活應(yīng)于2023年1月16日(星期一)在聯(lián)交所掛牌上市交易。但在1月12日晚間，眾安智慧生活發(fā)布公告稱，將延期進(jìn)行股票上市，且公司將退回香港公開(kāi)發(fā)售及優(yōu)先發(fā)售的申請(qǐng)股款。
眾安智慧生活表示，延遲全球發(fā)售的決定并無(wú)影響公司的目前業(yè)務(wù)，且公司致力發(fā)展及擴(kuò)充業(yè)務(wù)。同時(shí)，正在審慎評(píng)估有關(guān)全球發(fā)售及上市的更新時(shí)間表。
如今時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了兩三個(gè)月，眾安智慧生活的上市之路似乎遙遙無(wú)期。有香港投資者向《港灣商業(yè)觀察》表示，很少出現(xiàn)投資者已經(jīng)申購(gòu)了的情況下，在即將掛牌的時(shí)間段，公司選擇退款延期的。具體原因雖然不得而知，但這種情況發(fā)生無(wú)疑對(duì)公司也極為不利。
此前財(cái)報(bào)顯示，2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的營(yíng)收分別為1.8億、2.31億、2.96億、1.52億。與此同時(shí)，來(lái)自眾安關(guān)聯(lián)公司余下集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元及1.19億元，占各期總收入的78.0％、79.0％、77.5％、78.4％；來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的營(yíng)收分別約3970萬(wàn)元、4830萬(wàn)元、6600萬(wàn)元及3300萬(wàn)元，占總收入的22.0％、21.0％、22.5％、21.6％。（港灣財(cái)經(jīng)出品）