截止3月31日，約105家上市房企公布了2022年業(yè)績報告。而今年的房企業(yè)績會幾乎都有涉及對“開發(fā)天花板和新增長曲線”的討論。萬科、華潤置地、龍湖、新城控股等提前布局多元業(yè)務(wù)的企業(yè)，則因為在新賽道實現(xiàn)了“搶跑”，收入利潤和市場份額等方面多已呈現(xiàn)效果。
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例如新城控股，作為行業(yè)最早一批提出“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動”的企業(yè)之一，截止2022年末，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，其中物業(yè)出租及管理收入92.24億元，同比增長15.75%，在總營收中的占比則提升到約8%，較上一年擴大近3個百分點。
合計商鋪辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經(jīng)營及其他零星管理費收入，新城控股2022年的商業(yè)運營總收入則約100.06億元（即含稅租金收入），同比增長15.82%，業(yè)績貢獻(xiàn)率持續(xù)提高。
商業(yè)運營業(yè)務(wù)的收入和占比逆勢“雙增長”，主要因為新城吾悅廣場數(shù)量增加。財報披露，2022年新城控股完成15座吾悅廣場開業(yè)，截止報告期末在全國140個城市布局194座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量共145座，開業(yè)面積約1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%。
不過吾悅廣場對新城控股財報的貢獻(xiàn)不止收入規(guī)模，更明顯的效果是在利潤方面。
風(fēng)財訊留意到，新城控股出租管理業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)72.6%，對公司的整體毛利率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）、凈利潤等核心指標(biāo)產(chǎn)生支撐。例如，報告期內(nèi)新城控股的凈利潤現(xiàn)金含量平均達(dá)到294.91%，處于行業(yè)前列。截止2022年末，公司在手現(xiàn)金余額314.63億元，保證了現(xiàn)金流安全性。
長期深耕運營，或也會提升公司整體運營水平。一個細(xì)節(jié)是，新城控股截止2022年應(yīng)收賬款為5.05億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均為241.4次/年，收帳迅速，反應(yīng)出公司的賬款運營水平持續(xù)提高。
客觀而言，在波動的市場行情中，商業(yè)在一定程度上給了新城控股超預(yù)期的財務(wù)支撐力。
從融資方面也可以發(fā)現(xiàn)，新城控股截至報告期末的整體平均融資成本為6.52%，連續(xù)三年下降。而這得益于吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸持續(xù)落地，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化拓展的CMBS、CMS等融資渠道。加之新城控股抓住“示范企業(yè)窗口期”發(fā)行了3筆中票、1億美元債，正式獲批150億元中票注冊額度、推動定增募資80億等，財務(wù)和安全邊際被一步步墊高。
面向未來，商業(yè)運營業(yè)務(wù)也是新城控股打開想象的關(guān)鍵。
因為當(dāng)前政策鼓勵不動產(chǎn)私募股權(quán)基金、公募REITs、租賃住房長期貸款，三大“退出渠道”打開后，內(nèi)地經(jīng)營性不動產(chǎn)能真正完成“投-融-管-退”的閉環(huán)，發(fā)揮回報長期穩(wěn)定、抗風(fēng)險力強的優(yōu)勢。對于投資者這是新的投資機會，對于企業(yè)經(jīng)營者這是物業(yè)保值升值、賺取多元收入（例如管理費、運營效益、投資回報）的契機。
近期商業(yè)地產(chǎn)公募REITs領(lǐng)域已有新消息。國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的公募REITs項目審批如果成功落地，對于新城控股一類商業(yè)地產(chǎn)公司而言，無疑將打開新的價值曲線。