村上春樹(shù)在《海邊的卡夫卡》中曾言：“當(dāng)你穿越了暴風(fēng)雨，你就不再是原來(lái)的那個(gè)人?！逼髽I(yè)發(fā)展亦如是。穿越不平凡的2022年，新城控股（601155.SH，簡(jiǎn)稱(chēng)“新城”）的前路越發(fā)清晰。
新城財(cái)報(bào)顯示，2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。
地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，新城能保持盈利，源于培育多年的商業(yè)業(yè)務(wù)已帶來(lái)顯性回報(bào)。2022年，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首超百億。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了近67億元的毛利。
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同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前港股上市房企中，僅剩下7家保住了公開(kāi)信用，新城發(fā)展即位于其中一席。這也意味著新城握住了通往行業(yè)下半場(chǎng)的船票。
千帆過(guò)盡，新城不敢自滿(mǎn)和放松。這家以駱駝為精神圖騰的企業(yè)，思考得更多的是未來(lái)發(fā)展。在2022財(cái)年業(yè)績(jī)會(huì)上，新城董事長(zhǎng)王曉松首次公開(kāi)提出對(duì)標(biāo)另類(lèi)投資巨頭博楓資產(chǎn)的構(gòu)想。
01雙輪驅(qū)動(dòng)
2022年，地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房企虧損面繼續(xù)擴(kuò)大。在A股和港股上市內(nèi)房企中，有40家房企陷入稅后凈虧損，虧損合計(jì)超過(guò)1700億元。
新城亦難逃行業(yè)大勢(shì)的影響。2022年，新城計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備59.66億元，影響了凈利潤(rùn)。2021年，其已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備48.5億元。
在2022財(cái)年業(yè)績(jī)會(huì)上，新城管理層表示：“在過(guò)去兩年資產(chǎn)價(jià)格下跌的過(guò)程中，我們?cè)谪?cái)務(wù)報(bào)表里已充分釋放了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)?！蔽磥?lái)，新城或?qū)⑤p裝上陣。
同時(shí)，在地產(chǎn)下行期，新城雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略逐漸發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。高毛利的商業(yè)業(yè)務(wù)，均衡了公司的盈利能力。
截至3月25日，公司開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國(guó)141個(gè)城市。截至2022年末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積近1320萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95%。
2022年內(nèi)，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)16%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)不含稅收入超92億元，毛利率高達(dá)72.6%，最終貢獻(xiàn)毛利67億元，占公司總毛利由上一年的17%提升至29%。
自2021年以來(lái)，新城的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出。2022年年報(bào)顯示，該比例為1.64倍。
新城管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，2022年內(nèi)，所有在營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)均發(fā)生過(guò)品牌閉店的情況。在此背景下，吾悅廣場(chǎng)仍彰顯韌性。2022年，吾悅廣場(chǎng)的年客流總量達(dá)到10.73億人次，同比增長(zhǎng)了1%；銷(xiāo)售總額652億元，同比增長(zhǎng)14%；會(huì)員總數(shù)為2071萬(wàn)人，增長(zhǎng)了37%。
新城管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2023年，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。
02輕重并舉
新城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已走過(guò)14年，完成近200座吾悅廣場(chǎng)的全國(guó)化布局。關(guān)于新城的未來(lái)，掌門(mén)人王曉松還有更多、更新的構(gòu)想。
“吾悅廣場(chǎng)推行輕重并舉的商業(yè)模式已有所成效?！毙鲁强毓啥麻L(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，截止2022年末，新城已布局的194座吾悅廣場(chǎng)中，有37座為輕資產(chǎn)。
他舉例道，2021年12月，新城在宿遷泗陽(yáng)簽約了一個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2022年9月重新開(kāi)業(yè)。新城接手后，商場(chǎng)的出租率由此前的26%提升至100%，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入3400萬(wàn)元。
截止2022年末，新城吾悅廣場(chǎng)合作品牌鋪位共計(jì)2.8萬(wàn)家，合作的品牌總數(shù)達(dá)1.1萬(wàn)個(gè)，其中聯(lián)發(fā)品牌為57個(gè)，標(biāo)桿品牌達(dá)53個(gè)。
在2022財(cái)年業(yè)績(jī)會(huì)上，新城高級(jí)副總裁、CFO管有冬將公司發(fā)展商業(yè)輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)總結(jié)為三個(gè)方面。
一是先發(fā)優(yōu)勢(shì)，“新城已拉開(kāi)了布局，在全國(guó)范圍內(nèi)所有值得深耕的區(qū)域里面都擁有了團(tuán)隊(duì)，積累了政府、項(xiàng)目以及供應(yīng)商資源”。
二是擁有一支具備資源統(tǒng)籌及管理能力的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，“這兩年公司一直把核心人才的保留作為重要考核指標(biāo)”。
三是守住了公開(kāi)信用，“我們看到市場(chǎng)上大部分的資金方以及業(yè)主方都有這方面的訴求”。
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，新城亦更加強(qiáng)調(diào)“深度運(yùn)營(yíng)”的理念。“這要求我們由空間運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩?hù)運(yùn)營(yíng)，由招商思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)思維，最終提高商場(chǎng)坪效和銷(xiāo)售額，實(shí)現(xiàn)與租戶(hù)的共贏?！蓖鯐运煞Q(chēng)。
今年3月，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱(chēng)，支持商業(yè)地產(chǎn)REITs的申報(bào)，這意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)即將打通“投融建管退”的閉環(huán)。種種變化，讓新城思考未來(lái)的發(fā)展模式。
“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的資金方、運(yùn)營(yíng)方、土地方和建造方的角色將分開(kāi)。”新城控股董事長(zhǎng)王曉松稱(chēng)，近兩年新城內(nèi)部一直在研究搭建資管平臺(tái)，“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的環(huán)境已經(jīng)剛好到了做這件事的節(jié)點(diǎn)”。
新城已提出“3+1+N”的戰(zhàn)略，即夯實(shí)商業(yè)管理、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，建立資管平臺(tái)，發(fā)展吾盛能源、康養(yǎng)服務(wù)等消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)。2023年，將是新城大資管戰(zhàn)略落地的元年。
03突破性融資
2022年是房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的一年。新城控股恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，確?，F(xiàn)金流安全。
截至2022年底，新城在手現(xiàn)金余額315億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。
2022年，公司整體平均融資成本微降至6.52%；期末融資余額為712.7億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位；此外，合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，半年內(nèi)壓降30.82億元。
在償債方面，新城堅(jiān)守底線(xiàn)思維，2022年償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券近128億元，這讓其收獲了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)的認(rèn)可。同時(shí)，新城在融資端多次突破，收獲增量資金。
在債券融資方面，2022年5月，新城通過(guò)中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；去年6月，新城環(huán)球發(fā)行1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，為彼時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債；去年9月和12月，在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來(lái)發(fā)債最低利率水平；去年12月，公司150億元中票注冊(cè)額度獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持。
在股權(quán)融資方面，新城已提出募資總額不超過(guò)80億元的A股定增計(jì)劃，其中24億可用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他部分將投向公司的在建項(xiàng)目。該計(jì)劃已于今年3月13日通過(guò)了董事會(huì)的審議，于3月29日通過(guò)了股東大會(huì)的審議，后續(xù)將上報(bào)至交易所申請(qǐng)注冊(cè)。
此外，商業(yè)地產(chǎn)REITs已放開(kāi)申報(bào)，新城有機(jī)會(huì)獲得更多融資，并優(yōu)化吾悅廣場(chǎng)的估值體系。
新城管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，今年將加強(qiáng)內(nèi)部融資管理體系的建設(shè)和外部融資結(jié)構(gòu)性的破局，獲取股權(quán)類(lèi)的資金和長(zhǎng)期的資金。
4月3日，新城發(fā)展在電話(huà)會(huì)上稱(chēng)，預(yù)計(jì)后續(xù)能夠以吾悅廣場(chǎng)TOD資產(chǎn)為抵押，獲得超400億元的有抵押融資，可覆蓋超過(guò)200億元的境內(nèi)外債券到期及回售兌付。4月4日，新城2026年到期美元債創(chuàng)2個(gè)月最大漲幅。