3月31日,新城控股(601155)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“新城控股”)發(fā)布的業(yè)績(jī)公告顯示,在行業(yè)下行壓力之下,2022年公司仍表現(xiàn)優(yōu)異,公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約1154.57億元,其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營(yíng)業(yè)收入為1049億元。同期,新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力不斷提升,商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到100.06億元,同比增長(zhǎng)15.82%,首次超過(guò)百億。
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在4月3日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向,新城控股董事長(zhǎng)王曉松總結(jié)為“前低向平”;長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,每年起碼有10億平方米以上的需求量,“在這么大的規(guī)模、容量下,相信新城仍有一定的機(jī)會(huì)”。王曉松稱,在行業(yè)邁入新模式的背景下,新城控股將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。
全年?duì)I收1154.57億元,商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入貢獻(xiàn)提升
年報(bào)顯示,2022年新城控股實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約1154.57億元,其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營(yíng)業(yè)收入為1049億元;不含稅物業(yè)出租及管理營(yíng)業(yè)收入92億元,同比增長(zhǎng)16%;歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約13.94億元。
同期,新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1160.49億元,銷售面積1191.52萬(wàn)平方米。分區(qū)域看,長(zhǎng)三角,中西部,環(huán)渤海及大灣區(qū)錄得銷售分別占比達(dá)到48%,28%,17%,7%;按城市能級(jí)看,一線城市、二線城市、長(zhǎng)三角三四線城市以及其他地區(qū)三四線城市銷售金額占比分別為8%、42%、22%和28%。
截至2022年末,新城控股共實(shí)現(xiàn)155個(gè)子項(xiàng)目竣工交付,竣工面積為2005.36萬(wàn)平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目);295個(gè)子項(xiàng)目在建,總建筑面積5367.22萬(wàn)平方米 (含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目);公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)2913.60萬(wàn)平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)。
作為示范性房企,新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求,將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重,2022年全年組織交付13.1萬(wàn)套物業(yè)。
地產(chǎn)開發(fā)之外,堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略多年,新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力不斷加強(qiáng),“第二增長(zhǎng)曲線”對(duì)于公司的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率也持續(xù)提升。
截至今年3月25日,新城控股在全國(guó)141個(gè)城市布局198座吾悅廣場(chǎng)。
2022年,新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到100.06億元,同比增長(zhǎng)15.82%,首次超過(guò)百億,為新城控股提供了穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。同時(shí),公司實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元,占總營(yíng)收的7.99%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元,占公司總毛利的比例由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。
值得注意的是,在商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為新城控股提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流同時(shí),吾悅廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也為新城控股的融資助力,具有“融資期限長(zhǎng)、還款安全”等優(yōu)勢(shì)。隨著商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)良好,吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸持續(xù)落地。2022年,已有22座已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)完成了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資方案的落地,累計(jì)獲得融資64億。
財(cái)務(wù)保持穩(wěn)定安全,債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
過(guò)去一年,新城控股恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面,債務(wù)結(jié)構(gòu)得以持續(xù)優(yōu)化。
2022年,在房地產(chǎn)行業(yè)壓力較大、整體融資規(guī)模收縮的環(huán)境下,新城控股積極把握融資機(jī)會(huì)。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,據(jù)新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹,2022年新城控股發(fā)行三期中期票據(jù),共計(jì)40億元,并獲1400億元銀行意向性授信額度;通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活吾悅廣場(chǎng)22座,為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充。
期內(nèi),新城控股還在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù),募集資金1億美元;2022年12月,公司150億元中票注冊(cè)額度正式獲批。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,多筆融資的成功發(fā)行,不僅體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)公司作為示范性房企合理融資需求的支持,也體現(xiàn)出資本市場(chǎng)對(duì)新城控股穩(wěn)定安全財(cái)務(wù)基本面的認(rèn)可。而截至2022年末,新城控股整體平均融資成本為6.52%,同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)連續(xù)三年下降。
壓降有息負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí),截至2022年底,新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元;公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正,充裕的在手現(xiàn)金流為新城控股構(gòu)筑了抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。2022年,新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維,確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付,年內(nèi)償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.91億元。
隨著房企再融資環(huán)境的進(jìn)一步改善,3月13日,新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案,擬向特定對(duì)象發(fā)行股票,募集資金不超過(guò)80億元,其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金,其他將投向公司在建項(xiàng)目,保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。管有冬透露,此次定增方案已經(jīng)于3月13日通過(guò)董事會(huì)審議,在3月29日通過(guò)了股東大會(huì)審議,接下來(lái)會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所申請(qǐng)注冊(cè)。
憑借良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn),新城控股日前獲得了多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可:4月4日,開源證券發(fā)布研報(bào),給予新城控股“買入”評(píng)級(jí),評(píng)級(jí)理由主要包括公司土儲(chǔ)充足,運(yùn)營(yíng)收入保持增長(zhǎng),融資渠道重新打開,作為示范民企獲得支持等;中泰證券(600918)則表示,鑒于公司在市場(chǎng)復(fù)蘇的背景下,疊加REITs政策的持續(xù)寬松,有望持續(xù)迎來(lái)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量改善,維持“買入”評(píng)級(jí)。
市場(chǎng)容量仍大,謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y
2023年,在“房住不炒”的總基調(diào)下,多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向,新城控股董事長(zhǎng)王曉松判斷“前低向平”:“今年一季度整體肯定比去年四季度要好,哪怕是3月份有所回落,但市場(chǎng)依然還是一個(gè)復(fù)蘇端。所以今年可能會(huì)是‘前低后平’,這個(gè)判斷應(yīng)該是行業(yè)共識(shí)?!?/p>
王曉松認(rèn)為,目前無(wú)論是在供給端還是需求端,無(wú)論是地方政府還是監(jiān)管機(jī)構(gòu),都在不斷出臺(tái)利好政策、積極恢復(fù)市場(chǎng)信心。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,每年起碼有10億平方米以上的需求量,所以市場(chǎng)不缺房子,只是缺好房子,“在這么大的規(guī)模、容量下,相信新城仍有一定的機(jī)會(huì)”,王曉松表示。
基于上述判斷,王曉松稱,2023年是新城大資管落地元年,在行業(yè)邁入新模式的背景下,公司將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。而目前新城重點(diǎn)就做兩件事:一是積極用資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng),以獲取穩(wěn)定的再發(fā)展資金;二是堅(jiān)持以產(chǎn)品力為結(jié)果鑄造公司能力。
“我們今年年初的可售貨值是在1000億,按照預(yù)計(jì)可推出來(lái)的貨值可能有800-900億?!备鶕?jù)年報(bào)數(shù)據(jù),截至2022年末,新城控股的可售土地儲(chǔ)備為4915萬(wàn)平方米,當(dāng)中54%為純住宅地塊,46%為綜合體地塊。
對(duì)于2023年的購(gòu)地計(jì)劃,新城控股則仍保持審慎。據(jù)悉,董事會(huì)審議通過(guò)2023年在不超過(guò)200億的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)投資,管理層于會(huì)上表示,公司策略當(dāng)前積極密切關(guān)注投資市場(chǎng),但確實(shí)以保交付為核心,在充分化解風(fēng)險(xiǎn)為前提的情況下,再謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y。
而在商業(yè)層面,已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力的新城控股依然在持續(xù)進(jìn)階?;趯?duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析,2023年新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)??梢灶A(yù)見,隨著深度運(yùn)營(yíng)這種具有更高效率的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式落地,新城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。
據(jù)悉,截至3月25日,新城控股已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座,進(jìn)駐全國(guó)141個(gè)城市。2023年,新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元,計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。
王曉松強(qiáng)調(diào),接下來(lái)要做深度運(yùn)營(yíng),即把空間運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變成用戶運(yùn)營(yíng),將過(guò)去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)思維,需要更加關(guān)注長(zhǎng)期,不過(guò)分關(guān)注短期目標(biāo),且“個(gè)數(shù)不再是第一選擇。”