案例：老李經(jīng)人介紹看到了一套比市場(chǎng)價(jià)便宜近三十萬(wàn)的工抵房，隨后與中介取得聯(lián)系，中介謊稱代理銷售該工抵房，隨后為了獲取老李信任，中介撬開(kāi)了房屋門(mén)鎖帶老李看房，由于該房屋屬于某學(xué)校的學(xué)區(qū)房且老李對(duì)工抵房的相關(guān)知識(shí)不夠了解，看到這么優(yōu)惠的價(jià)格老李就支付了房款，中介收到款項(xiàng)后還偽造了將錢(qián)支付給開(kāi)發(fā)商賬號(hào)的流水截圖，偽造了開(kāi)發(fā)商公章、簽名的購(gòu)房合同。老李交完錢(qián)后，再聯(lián)系中介卻很難聯(lián)系上，即使聯(lián)系上了也總被以各種理由拖延，最后實(shí)在等不下去了，老李和開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，才發(fā)現(xiàn)被不法中介所騙，房款兩失！
近期市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)工抵房的銷售廣告，且工抵房的價(jià)格確實(shí)是比正常房源要便宜不少，對(duì)預(yù)算不多的朋友來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但想要購(gòu)買(mǎi)工抵房的購(gòu)房者需要擦亮眼睛避免落入案例中的深坑。
一、“假工抵房”——以工抵房名義降價(jià)的商品房
【資料圖】
近年來(lái)，由于部份地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，開(kāi)發(fā)商既想通過(guò)降價(jià)促銷，又擔(dān)心得罪已購(gòu)房業(yè)主，進(jìn)而產(chǎn)生不良影響，便將正常的商品房包上“工抵房”的外表進(jìn)行銷售，導(dǎo)致本來(lái)多為私下轉(zhuǎn)讓的工抵房充斥市場(chǎng)。
購(gòu)買(mǎi)此類房屋的注意事項(xiàng)與一般的商品房類似，購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要注意房屋地段、樓層、戶型、采光、是否取得預(yù)售許可證、能否網(wǎng)簽等因素。
二、真工抵房——抵賬
開(kāi)發(fā)商欠承包方、材料商欠款后，由于缺少現(xiàn)金，商票又不被接受，各方協(xié)商后同意簽署以房抵債協(xié)議，用房屋來(lái)抵賬款，其中又根據(jù)是否過(guò)戶分為兩類：
第一類，未過(guò)戶到承包方、材料商名下的工抵房（類新房）。購(gòu)房者確認(rèn)房屋未設(shè)立抵押后，與開(kāi)發(fā)商簽署合同正常購(gòu)買(mǎi)即可，若承包方、材料商設(shè)立了抵押權(quán)，協(xié)商解押后再購(gòu)買(mǎi)。
第二類，已過(guò)戶到承包方、材料商名下的工抵房（類二手房）。購(gòu)房者除了確認(rèn)房屋不存在抵押外，還需查看以房抵債協(xié)議對(duì)房屋更名、過(guò)戶的規(guī)定，并在購(gòu)買(mǎi)時(shí)考慮二手房交易產(chǎn)生的稅費(fèi)問(wèn)題。
三、真工抵房——抵押
開(kāi)發(fā)商為了融資，將房屋抵押給銀行等第三方并簽署抵押合同、辦理抵押登記。風(fēng)險(xiǎn)較大，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
此類房屋由于已經(jīng)辦理抵押登記并簽署抵押合同，房屋未解押的情形下，購(gòu)房者可能面臨難以辦理過(guò)戶、無(wú)法貸款的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能被債權(quán)人起訴查封房產(chǎn)后拍賣掉房屋，由于抵押設(shè)立在前，在法律上購(gòu)房者即使已經(jīng)住進(jìn)房屋也難以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，最后購(gòu)房者只能主張存在欺詐行為要求撤銷購(gòu)房合同，但該種情形下購(gòu)房者即使勝訴也難以執(zhí)行到開(kāi)發(fā)商的款項(xiàng)，可能“房款兩失”。
四、購(gòu)房者要做的準(zhǔn)備工作
第一，做好背景調(diào)查，明確房屋是否存在抵押、查封，開(kāi)發(fā)商有無(wú)預(yù)售許可證等；
第二，了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況，通過(guò)天眼查、中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)、執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)等網(wǎng)站查詢開(kāi)發(fā)商公司是否負(fù)債累累，無(wú)法投入建設(shè)，評(píng)估爛尾的風(fēng)險(xiǎn)；
第三，與開(kāi)發(fā)商簽署正式的書(shū)面房屋買(mǎi)賣合同，約定好價(jià)款、面積、交房時(shí)間、違約金和房屋價(jià)格等并網(wǎng)簽備案。
第四，購(gòu)買(mǎi)二手類工抵房的，需要計(jì)算下二手房交易的稅費(fèi)，并在房屋買(mǎi)賣合同中約定稅費(fèi)承擔(dān)。
第五，簽署、履行房屋買(mǎi)賣合同要明確和房屋權(quán)利人（開(kāi)發(fā)商）進(jìn)行，而非抵押權(quán)人或債權(quán)人。
注1：商品房買(mǎi)賣無(wú)效，雙倍退還購(gòu)房款的司法解釋已被修改，原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定了因開(kāi)發(fā)商的原因商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)消費(fèi)者已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。該條現(xiàn)已刪去
注2：設(shè)立了抵押的房屋可以帶押過(guò)戶，但只是原則上可以，各地具體操作不同，需結(jié)合各地政策分析?！睹穹ǖ洹返?06條規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。