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事件
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023 年1-3 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)字1。
評(píng)論
3 月商品房銷(xiāo)售延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，后市持續(xù)關(guān)注新房推盤(pán)情況。2023 年3 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比轉(zhuǎn)正至+0.1%和+8.7%（2023 年1-2 月分別為-3.6%和-0.1%，2022 年分別為-24%和-27%），新房銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇。這與我們高頻口徑數(shù)據(jù)（1-2 月和3 月新房銷(xiāo)售面積同比分別為-4.6%和+40%）和克而瑞口徑數(shù)據(jù)（1-2 月和3 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額同比分別為-12%和+28%）走勢(shì)一致但更為平緩。我們認(rèn)為新房銷(xiāo)售復(fù)蘇延續(xù)與疫后需求釋放、政策環(huán)境溫和、價(jià)格預(yù)期好轉(zhuǎn)、推盤(pán)邊際回升等因素直接相關(guān)；往前看，建議重點(diǎn)關(guān)注新房推盤(pán)量以及更前置的推地量表現(xiàn)，供應(yīng)伴隨需求同頻恢復(fù)是銷(xiāo)售量持續(xù)回升和房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)的先決條件，尤其是在庫(kù)存偏低的一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市。
3 月開(kāi)工、投資邊際走弱，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)修復(fù)或仍偏慢。2023 年3 月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比跌幅回落至-29%（2023 年1-2 月-9.4%，2022 年-40%），全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比跌幅也持平略降至-5.9%（2023 年1-2 月-5.7%，2022 年-10%），疊加去年3 月基數(shù)呈邊際下行趨勢(shì)，開(kāi)工、投資指標(biāo)表現(xiàn)整體偏弱，符合我們此前提出的投資改善仍須一定時(shí)間的判斷；3 月竣工同比增幅進(jìn)一步走闊至+32%，或與到位資金情況改善（3 月+2.8%vs1-2 月-15%）和保交樓政策落實(shí)有關(guān)?？紤]到年初以來(lái)整體推地量偏低迷（1 季度300 城累計(jì)推地面積同比下降37%），同時(shí)存量土地中相當(dāng)部分由開(kāi)發(fā)能力較弱的城投平臺(tái)和出險(xiǎn)房企持有而較難盤(pán)活（2022 年22 城集中土拍中城投平臺(tái)拿地面積占比為44%），我們認(rèn)為開(kāi)工、投資的修復(fù)節(jié)奏階段性或持續(xù)偏慢，須重點(diǎn)關(guān)注土地市場(chǎng)邊際動(dòng)態(tài)，包括推地情況和企業(yè)拿地意愿，年初以來(lái)基本面較好的重點(diǎn)城市土拍熱度已有明顯回升，但鄭州、長(zhǎng)春等地溫度仍偏低。
提示地產(chǎn)/物業(yè)板塊投資機(jī)會(huì)。3 月新房銷(xiāo)售延續(xù)復(fù)蘇趨勢(shì)，往前看，我們認(rèn)為新房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)表現(xiàn)在城市間分化將更加明顯，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、拿地積極均好型房企在供給側(cè)出清和基本面修復(fù)過(guò)程中的受益邏輯凸顯，投資修復(fù)速度偏慢或使得政策環(huán)境階段性保持相對(duì)溫和。A股推薦：1）優(yōu)先受益于銷(xiāo)售修復(fù)的均好型標(biāo)的：保利、濱江、華發(fā)；2）基本面邊際改善的低估值標(biāo)的：萬(wàn)科、金地、城建發(fā)展。內(nèi)房推薦：1）均好型標(biāo)的：中海、華潤(rùn)、越秀、建發(fā)國(guó)際；2）財(cái)務(wù)穩(wěn)健低估值標(biāo)的：金茂、中海宏洋、綠城。物管推薦穩(wěn)健型標(biāo)的保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和萬(wàn)物云；代建板塊推薦綠城管理控股。
風(fēng)險(xiǎn)
政策調(diào)整或基本面修復(fù)與預(yù)期不符；房企信用端加速惡化；保交樓不及預(yù)期。