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文/樂居財(cái)經(jīng)研究院 鄧鑫妮 曾樹佳
奧園似乎有意在搶進(jìn)度。去年雙十一剛過，它就在官微上發(fā)表了一篇題為《奮戰(zhàn)50天》的文章。文中說到，在2023年到來前的50天內(nèi)，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。從那之后，截至到目前，奧園在官微上，密集更新了12條有關(guān)“保交付”“復(fù)工”“抓生產(chǎn)”等內(nèi)容的新聞，傳遞著不同尋常的信號(hào)。郭梓文或許想一手盤活更多的項(xiàng)目，一手要現(xiàn)金流。而為了達(dá)成這兩個(gè)目的，他除了抓生產(chǎn)之外，還虧本賣起了物業(yè)平臺(tái)奧園健康，在試圖借外力撬動(dòng)舊改的同時(shí)，獲得了2.56億港元現(xiàn)金。奧園健康的易主，是物業(yè)出售潮持續(xù)的縮影。自兩年前，藍(lán)光、億達(dá)等，拉開賣物業(yè)股的序幕之后，就有地產(chǎn)商不斷將培育許久的物業(yè)平臺(tái)賣出去，換來現(xiàn)金，支援處在流動(dòng)性困局中的地產(chǎn)。地產(chǎn)老板們，原本是不愿輕易放棄手中的物業(yè)資產(chǎn)的，無奈大環(huán)境收緊，手頭拮據(jù)，只能砸鍋賣鐵還債，以解燃眉之急。然而，擁有輕資產(chǎn)屬性的物業(yè)股，其資產(chǎn)體量難以和地產(chǎn)比擬，即便拿物業(yè)平臺(tái)換錢，也是杯水車薪，擋不住地產(chǎn)債務(wù)壓來的洪水。房企面臨的巨額短債，往往是拿物業(yè)換來的錢的數(shù)倍，甚至是幾十倍之多。縱眼望去，近幾年賣物業(yè)的地產(chǎn)商，如藍(lán)光、億達(dá)、禹洲、祥生、中南等，大多都還沒有脫離險(xiǎn)境。物業(yè)賣股潮“奧園健康賣股，是遲早的事情?！辈簧偻顿Y者看著新聞，臉上卻毫無半點(diǎn)驚訝。他們覺得，中國奧園的流動(dòng)性問題砸下來，碎片掉在了物業(yè)公司頭上，這是意料之中的事。物企股權(quán)出售的齒輪早已轉(zhuǎn)動(dòng)，又有幾家能夠獨(dú)善其身？據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有20家物企股權(quán)被賣出或轉(zhuǎn)讓，有的部分出讓，有的則是將控制權(quán)一股腦交了出來。上市物企中，曾經(jīng)的藍(lán)光嘉寶和眼下的金科服務(wù)、奧園健康，都在資本市場(chǎng)易主。其中，藍(lán)光嘉寶已經(jīng)更名退市，金科服務(wù)引入博裕集團(tuán)作為第一大股東，保留了金科的品牌和上市地位，奧園健康如愿等來了國資接盤，中國奧園股份縮減至24.68%，失去控股股東地位。除了上述已經(jīng)在交易所上市的物企，更多物業(yè)公司在走上市流程的時(shí)候就被放到了貨架上。陽光智博服務(wù)、富良環(huán)球、禹洲物業(yè)、中南服務(wù)等7家物企在遞表途中就被出售變了現(xiàn)，祥生物業(yè)、中梁百悅智佳、中南服務(wù)都已經(jīng)通過聆訊，卻還是被推到買家身邊。被風(fēng)吹起的估值，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次次違約聲中降落，物企出售的頻次也跟著放緩。不過這并未持續(xù)多久，去年12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資口徑放寬，物管股順勢(shì)上揚(yáng)，隨后便迎來了出售小高潮。奧園健康、德信服務(wù)集團(tuán)、旭輝永升服務(wù)接二連三被打上“即將出售”的標(biāo)簽，不僅如此，雅生活、碧桂園服務(wù)和旭輝永升服務(wù)已經(jīng)被賣了部分股權(quán)。雅居樂出售雅生活3.42%股本籌資4.9億港元，碧桂園服務(wù)和旭輝永升服務(wù)的控股股東與配售代理簽訂二級(jí)大宗交易配售協(xié)議，分別出售5.15%和7.03%股份，籌資4.37億港元和50.55億港元。小范圍的售股大多在二級(jí)市場(chǎng)交易，涉及到控股權(quán)的轉(zhuǎn)讓則往往需要尋得一個(gè)得力的買家。早些時(shí)候，碧桂園服務(wù)是收并購的大戶。嘉寶服務(wù)、富良環(huán)球和中梁百悅智佳等重量級(jí)的收購都出自碧桂園服務(wù)之手，當(dāng)初以不超過100億的價(jià)格收購富良環(huán)球創(chuàng)下的收購金額記錄，至今沒有打破。碧桂園服務(wù)跑馬圈里一路狂奔，然而當(dāng)資本市場(chǎng)的寒意降臨，它也遲疑了，總裁李長(zhǎng)江曾直言，大規(guī)模收并購階段已經(jīng)過去。大物企能夠放慢腳步不買，但總有地產(chǎn)公司急著要錢而賣物業(yè)，這個(gè)時(shí)候，國央企和行業(yè)外的投資基金登場(chǎng)了。2022年，華潤萬象生活拿下中南服務(wù)、禹洲物業(yè)和祥生物業(yè)，穩(wěn)坐“并購?fù)酢钡膶氉?，市?chǎng)還有消息稱，旭輝永升服務(wù)也曾接觸過華潤萬象生活。金科服務(wù)和奧園健康的接盤方分別是博裕集團(tuán)和南粵基金，都是有著股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)的基金公司，同時(shí)南粵基金還有著國資背景。大幕拉開，物企出售的這場(chǎng)戲短時(shí)間內(nèi)怕是不會(huì)結(jié)束。救急如救火拿下珠海翠微村舊改項(xiàng)目時(shí)，中國奧園大擺了130桌，千人赴宴，觥籌交錯(cuò)好不熱鬧。如今被債務(wù)扼住喉嚨的中國奧園，已難以復(fù)制這樣的盛況。債務(wù)違約的大山逼停了中國奧園的腳步，它不得不將刀鋒對(duì)準(zhǔn)手中的項(xiàng)目。日前，奧園以5.84億元出售了翠微村舊改項(xiàng)目60%股權(quán)，接手的是山東健康置業(yè)，最終實(shí)際控制人為山東國資委。連心頭好的舊改項(xiàng)目都賣掉了，奧園能不急嗎？中國奧園要保住值錢的舊改項(xiàng)目，就想找合作伙伴一起開發(fā)，于是拋出了奧園健康這塊敲門磚。2月16日，中國奧園將奧園健康29.9%股權(quán)以2.56億港元的低價(jià)賣給南粵基金。其中還帶著附加條件，即南粵基金需同步推進(jìn)與中國奧園集團(tuán)的舊改戰(zhàn)略合作。中國奧園手中還有不少舊改項(xiàng)目，物企出售中給了買方一些甜頭，主要還是想傍上國資來做舊改。截至2021年中期，中國奧園還擁有70多個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目。等不及的，不只有中國奧園。去年3月，歐宗榮將正榮服務(wù)24.4%的股份轉(zhuǎn)讓給華博貿(mào)易，用來清償一筆貸款。這筆交易來得突然，公告中連價(jià)格都未提及，按照正榮服務(wù)當(dāng)時(shí)的股價(jià)，24.4%股份市值約2.7億港元。賣股事件之前，信任危機(jī)已經(jīng)蔓延到正榮身上。2022年2月11日，正榮地產(chǎn)單日跌幅66.39%，正榮服務(wù)一度跌超85%。而在之后的會(huì)議中，正榮地產(chǎn)表示無法如期償還到期的債務(wù)，希望在投資人的支持下，對(duì)2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行一年展期，緩解債務(wù)壓力，避免大面積的違約。地產(chǎn)老板的江湖救急，拆物業(yè)補(bǔ)地產(chǎn)的情況并不少見。去年末，楊惠妍從碧桂園服務(wù)套現(xiàn)50.55億港元，轉(zhuǎn)頭就給碧桂園提供了一筆無抵押免息借款，金額恰好是50.55億港元，碧桂園服務(wù)股份換來的錢最終流向了碧桂園。2021年9月，富力地產(chǎn)表示，執(zhí)行董事李思廉和大股東張力將為公司提供80億港元的無息借款。而就在富力地產(chǎn)公布李思廉和張力的馳援計(jì)劃的當(dāng)天，富良環(huán)球被出售給了碧桂園服務(wù)。富良環(huán)球的實(shí)際控制人正是李思廉和張力，二人分別間接持股46.48%。一援一賣，李思廉二人賣物業(yè)救地產(chǎn)的意思再明顯不過。股東急著賣物業(yè)，一方面，物業(yè)處在價(jià)格高位時(shí)，出售更為劃算；另一方面，救急如救火，地產(chǎn)方實(shí)在等不及了。難抵巨債無論是拉開物業(yè)拋售序幕的藍(lán)光，還是剛將奧園健康賣出的中國奧園，都直言不諱地表示，交易有利于為地產(chǎn)“增加現(xiàn)金流”“提供財(cái)務(wù)資源”。他們無疑都將旗下的物業(yè)股，作為緩解燃眉之急的籌碼。但縱眼望去，近幾年賣物業(yè)的地產(chǎn)商，大多都還沒有脫離險(xiǎn)境。物業(yè)雖然一直被當(dāng)作地產(chǎn)的第二增長(zhǎng)曲線，但其資產(chǎn)體量難以和地產(chǎn)比擬，即便賣了物業(yè)，也擋不住債務(wù)壓來的洪水。藍(lán)光發(fā)展苦苦尋找白衣騎士，但雷聲大雨點(diǎn)小，雖偶有進(jìn)展傳聞，但靴子始終沒有真正落地。遷延時(shí)日，它身上的債務(wù)持續(xù)發(fā)酵，直接導(dǎo)致公司的股權(quán)，頻頻被拍賣，被動(dòng)減持的情況時(shí)有發(fā)生。近日，在回復(fù)交易所問詢中，藍(lán)光表達(dá)了對(duì)事態(tài)的擔(dān)憂，后續(xù)存在司法拍賣的風(fēng)險(xiǎn)較大，若目前的控股股東藍(lán)光集團(tuán)，持股比例繼續(xù)降低，上市平臺(tái)易主也只是時(shí)間問題。截止2月9日，藍(lán)光集團(tuán)持有藍(lán)光發(fā)展股份，僅剩3.73億股，占公司總股本的12.29%。而兩年前，億達(dá)中國緊隨藍(lán)光其后，出售了億達(dá)服務(wù)。但直到去年11月，億達(dá)仍在發(fā)布債務(wù)違約公告，它無法按期償還一筆美元票據(jù)產(chǎn)生的573.45萬美元利息。顯然，億達(dá)的流動(dòng)性依舊面臨挑戰(zhàn)。去年下半年，出售金科服務(wù)34.63%股權(quán)，換來46.75億港元現(xiàn)金流的金科地產(chǎn)，在今年1月末，已到期未支付的債務(wù)，依然達(dá)到119.10億元，占最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的30.6%。賣了物業(yè)公司富良環(huán)球、接收到股東資金輸血的富力地產(chǎn)，則通過境內(nèi)外債務(wù)展期，促成 “亞洲房企最大債務(wù)重組案例”，才稍微延緩了債務(wù)壓力，有了喘息之機(jī)。看起來，曾經(jīng)因輕資產(chǎn)屬性被資本無比看好，呈現(xiàn)高估值的物業(yè)股，并沒有為出險(xiǎn)房企脫困，提供多少助力。歸根結(jié)底，賣物業(yè)的錢，與高筑的債臺(tái)相比，猶如杯水車薪。比如，奧園此次出讓奧園健康29.9%股權(quán)，換來的僅有2.56億港元的資金，這與其負(fù)債規(guī)模相比，或許連綿薄之力都算不上。在奧園還未正式宣布債務(wù)違約時(shí)，截至2021年6月末，它便有1113.11億元的有息債務(wù)，其中短期負(fù)債為517.22億元，占比高達(dá)46%。樂居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，富力關(guān)聯(lián)方出售富良環(huán)球全部股權(quán)，對(duì)價(jià)為100億元，但富力去年中期的短債，卻達(dá)到749.3億；億達(dá)出售億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，拿到了12.73億的資金，但其短債卻達(dá)127.1億。禹洲出售禹洲物業(yè)100%股權(quán)給華潤萬象生活，作價(jià)也僅10.58億，而去年中期，禹洲迫在眉睫的短債，達(dá)到了127.1億。藍(lán)光發(fā)展雖沒有將藍(lán)光嘉寶盡數(shù)轉(zhuǎn)出，但它交出了控制權(quán)，得到54.32億元的資金，但面對(duì)443.6億的短債規(guī)模，它或許也心知肚明，這筆交易并不解渴。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的比較，落差之大，讓人驚呼。行業(yè)寒冬里，房企們?cè)谑脂F(xiàn)金拮據(jù)，只能砸鍋賣鐵，有時(shí)候自然會(huì)饑不擇食，但將培育許久的物業(yè)股付之于人，卻收效甚微，想必會(huì)發(fā)出隱隱的感嘆。
來源：樂居財(cái)經(jīng)研究院
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文章來源:樂居財(cái)經(jīng)研究院