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本周增幅/本年增幅/倉(cāng)位/重倉(cāng)一/重倉(cāng)二/重倉(cāng)三
0.46%/-14.66%/104%/新城控股/濱江服務(wù)/綠城管理
在自己這么多年的投資生涯中，本周估計(jì)是最為驚心動(dòng)魄的一周。
周一，三只港股全部大跌，全天賬戶-8.5%；
周二，新城控股跌停，港股仍然大跌，全天賬戶-8%；
周三，新城控股仍未止跌，最為絕望、恐慌的時(shí)刻，差點(diǎn)割肉。隨著港股回升，才勉強(qiáng)拉回，全天賬戶+5%。只有在最絕望、最恐慌的時(shí)候，才明白自己對(duì)于持倉(cāng)的認(rèn)識(shí)到了什么程度。
周四，中概大反轉(zhuǎn)，新城控股漲停，綠管、濱服漲幅都超過(guò)10%，全天賬戶+8%；
周五，新城控股在猶豫中再度漲停，一周中1天跌停2天漲停，前所未見(jiàn)，全天賬戶+4%。
02
2月簡(jiǎn)報(bào)公布的挺早，這篇更新其實(shí)上兩周就開(kāi)始寫(xiě)了，但股價(jià)低迷，一度想放棄更新。好在本周不管是我個(gè)人還是股價(jià)總算挺過(guò)來(lái)了，還是把它發(fā)出來(lái)吧！
01
2月銷售情況
2月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額112.31億元，比上年同期減少9.81%；銷售面積約118.48萬(wàn)平方米，比上年同期減少9.03%。
銷售均價(jià)9500左右，復(fù)合預(yù)期。銷售金額同比下降9%，遠(yuǎn)超預(yù)期。因?yàn)檫@個(gè)下降幅度相比同行業(yè)40-50%的下降幅度是非常亮眼，單月112億的銷售金額同樣排進(jìn)了行業(yè)前十。
公司近期座談會(huì)答復(fù)：要客觀去看它，不是整個(gè)行業(yè)都已經(jīng)出現(xiàn)了銷售的環(huán)境改善。確實(shí)是我們?cè)诖汗?jié)比別人更重視一些，我們初三開(kāi)始一線案場(chǎng)全部正常上班。
新城2月雖表現(xiàn)較好，但整個(gè)銷售市場(chǎng)仍然處于冰冷狀態(tài)，不容樂(lè)觀。
02
2月租金情況
2022年2月公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為7.92億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入。
1月31天8.14億，每天0.26億；2月28天7.92億，每天0.28億，租金這塊簡(jiǎn)直就是穩(wěn)穩(wěn)的幸福，但算的太細(xì)意義也不是太大，保持跟蹤就好。
從去年開(kāi)業(yè)的幾個(gè)吾悅來(lái)看，廣東四會(huì)、河南滎陽(yáng)、遼寧沈北等3個(gè)吾悅前兩月表現(xiàn)都是不錯(cuò)的，預(yù)估第1年租金將超過(guò)6千萬(wàn)；很難想象大西北的寧夏銀川吾悅是表現(xiàn)最為亮眼的，預(yù)估第1年租金將超過(guò)8千萬(wàn)。
重慶2個(gè)吾悅都在去年12月底開(kāi)業(yè)，目前看表現(xiàn)很一般，2個(gè)加起來(lái)的租金竟然跟大西北的銀川吾悅差不多，去大眾點(diǎn)評(píng)看了一下渝北、大足吾悅，不管人流、好評(píng)排名都比較落后，吐槽點(diǎn)比較多，希望能迎頭改進(jìn)。本人尤其關(guān)注重慶渝北吾悅，因?yàn)橥晃恢眉畚釔?、天街以及大悅城等三大綜合體，讓我們看看渝北吾悅能取得怎樣的效果，拭目以待。
03
吾悅獲取情況
截至2022年2月25日，新城控股集團(tuán)在全國(guó)開(kāi)業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體已達(dá)到192座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、西安等國(guó)內(nèi)136個(gè)大中城市。
2月獲取1座輕資產(chǎn)吾悅，恢復(fù)重資產(chǎn)獲取吾悅將變得遙遙無(wú)期。
公司近期座談會(huì)答復(fù)：一季度沒(méi)有拿地規(guī)劃，二季度現(xiàn)在是想看看市場(chǎng)的情況?；謴?fù)拿地主要取決于兩個(gè)方面：
1）銷售性現(xiàn)金流達(dá)到一個(gè)比較正常的水平；
2）融資性現(xiàn)金流回到正常的水平。
04
融資端情況
在公開(kāi)市場(chǎng)融資端仍然沒(méi)有好消息，即使有消息對(duì)股價(jià)的影響也微乎其微，比如旭輝在3月14日晚公告稱以4.75%的超低利率發(fā)行10億元中期票據(jù)，3月15日的股價(jià)仍然無(wú)法止跌。
在非公開(kāi)市場(chǎng)，公司近期座談會(huì)答復(fù)：
經(jīng)營(yíng)貸大部分來(lái)說(shuō)都是一個(gè)銀行來(lái)一對(duì)一去看的。有一家3月中大概就會(huì)放款，審批已經(jīng)來(lái)過(guò)了，另外一家浙江的大概三個(gè)億左右，昨天剛剛發(fā)下來(lái)。從我們鋪排的計(jì)劃來(lái)說(shuō)，不會(huì)寄希望于說(shuō)靠經(jīng)營(yíng)貸這些，我們之前做的計(jì)劃都是按照最嚴(yán)苛的方式，就是融資完全沒(méi)有打開(kāi)，按照這個(gè)方式去做的鋪排，當(dāng)然如果能夠有多一分的融資性現(xiàn)金流增加一分保底的東西。
對(duì)于后續(xù)債務(wù)的情況，公司同樣給出了詳細(xì)的答復(fù)：
今年公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期一共是120多億，包含了1月份和3月份，我們3月份也有美元債已經(jīng)公告提前贖回了，都包括進(jìn)去。3月份是我們償債的一個(gè)高峰期，一共40多個(gè)億，包含內(nèi)地美元債，現(xiàn)在已經(jīng)3月初了，距離時(shí)間也比較近，所以我們已經(jīng)做好資金排布了。對(duì)于整體后續(xù)的債務(wù)到期我們兩手規(guī)劃。
1）最好的是借新還舊能夠續(xù)上，但在這個(gè)過(guò)程中，公司還是會(huì)考慮利率成本；
2）另一手準(zhǔn)備就是假設(shè)不能借新還舊，我們覺(jué)得成本不合適的話，公司就是計(jì)劃用自有資金去償還。
個(gè)人認(rèn)為不管是股價(jià)還是公司經(jīng)營(yíng)，最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，繼續(xù)等待新城發(fā)債與恢復(fù)拿地的好消息。