距離郁亮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上道歉剛過(guò)去幾天,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(下稱(chēng)“萬(wàn)科”)在4月7日又發(fā)布了《回購(gòu)A股股份報(bào)告書(shū)》。
此次將是萬(wàn)科自2015年回購(gòu)股票后的首次回購(gòu)。2015年7月前,萬(wàn)科股價(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)低于8元/股。2015年的回購(gòu)股份公告后20日,股價(jià)漲幅就達(dá)4.63%,并且此后一路上揚(yáng)再未跌破10元/股。甚至萬(wàn)科股價(jià)在2018年1月18日還出現(xiàn)了38.03元/股的歷史最高位。
然而,從2021年3月2日開(kāi)始,萬(wàn)科股價(jià)跌了一整年。由33.35元/股的高位跌至2022年3月16日的14.43元/股,幾近腰斬。因此,為提振投資者信心,萬(wàn)科欲使用自籌資金擬回購(gòu)1.09-1.37億股,占股本0.94%-1.18%。此次萬(wàn)科擬回購(gòu)股份價(jià)格不超過(guò)人民幣 18.27 元/股,擬用于回購(gòu)的資金總額20-25億元。值得一提的是,報(bào)告書(shū)中稱(chēng),此次萬(wàn)科回購(gòu)的股份將全部用于出售。
2021年,萬(wàn)科除了二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)糟糕外,年度業(yè)績(jī)也可以說(shuō)是半斤八兩——凈利潤(rùn)同比減少了45.75%。這是萬(wàn)科上市31年以來(lái),繼1995年、2008年后,出現(xiàn)的第三次凈利潤(rùn)下滑。
營(yíng)收增速放緩 成本不降反升 主營(yíng)業(yè)務(wù)帶動(dòng)凈利潤(rùn)下滑四成五
報(bào)告期內(nèi),萬(wàn)科的總營(yíng)收保持增長(zhǎng),但增速放緩。2021年,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4527.98億元,同比增長(zhǎng)8%左右。其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”和“物業(yè)服務(wù)”兩大類(lèi)。
從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)萬(wàn)科的凈利潤(rùn)具有決定性作用:2021年,來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為4299.3億元,占比高達(dá)94.95%。
雖然營(yíng)收增加,但是萬(wàn)科各業(yè)務(wù)的成本漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其營(yíng)收漲幅8%。此外,主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的毛利率皆出現(xiàn)了較大幅度下降。
2021年,萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本為3528.61億,較上一年增加19.42%。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的成本為3364.85億,同比增加了18.96%;物業(yè)服務(wù)的成本為163.76億,同比增長(zhǎng)29.93%。銷(xiāo)售費(fèi)用較上一年增加20.42%,達(dá)128.09億元。
成本大幅增加,毛利率大幅降低。2021年,萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率僅為21.55%,下降了7.41個(gè)百分點(diǎn),并且這個(gè)毛利率在同行中并不算出色。萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率共下降了5.57個(gè)百分點(diǎn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的大幅下滑帶動(dòng)萬(wàn)科整體毛利率的下降。
年報(bào)解釋為,由于近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升,所以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降至23.0%??鄢隣I(yíng)業(yè)稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2020年的24.0%下降至17.8%,結(jié)算毛利總額同比減少188.7億元。
除了毛利率下滑導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)遭腰斬外,凈利潤(rùn)大幅下滑還與投資收益回落和計(jì)提減值有很大關(guān)系。
年報(bào)顯示,萬(wàn)科2021年投資收益為66.1億元,較2020年135.1億元的高位水平減少了69.0 億元。同比減少51.05%。其中,來(lái)自聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的公司權(quán)益利潤(rùn)為48.9億元。官方對(duì)此解釋道:“聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率下降及投資其他業(yè)務(wù)的收益減少導(dǎo)致2021年投資收益減少?!?/p>
2021年末,萬(wàn)科對(duì)公司部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值(其中存貨減值31.2億元和其他資產(chǎn)減值4.1億元),合計(jì)減少權(quán)益凈利潤(rùn)約25.5億元。
受上述原因影響,2021年,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2 億元,同比減少 45.7%。每股基本盈利 1.94 元,同比減少 46.5%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為 9.6%,較 2020 年減少 8.9 個(gè)百分點(diǎn)。
銷(xiāo)售面積和金額“雙降” 多元業(yè)務(wù)改革道阻且長(zhǎng)
對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō),糟糕的不僅是營(yíng)收增速放緩以及成本上升,而且它還面臨銷(xiāo)售規(guī)??s減的窘境。
數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科2021年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積0.38億平方米和銷(xiāo)售金額6,277.8億元,較上一年分別下降了18.4%和10.8%。其中,住宅占比為86.4%,商辦占9.7%,其它配套占3.9%??梢?jiàn),萬(wàn)科收入是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主,而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)又是以住宅銷(xiāo)售為主。
萬(wàn)科自己的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額“雙雙降低”,然而全國(guó)市場(chǎng)卻表現(xiàn)得不錯(cuò)。2021年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為17.9億平方米,同比增長(zhǎng)1.9%;銷(xiāo)售金額達(dá)18.2萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)4.8%。作為地產(chǎn)龍頭之一、常年行業(yè)前三,萬(wàn)科在2021年的全國(guó)商品房市場(chǎng)中的份額僅約為3.5%。
對(duì)于未來(lái)戰(zhàn)略方向,萬(wàn)科選擇“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)并重”。但事實(shí)上,住宅銷(xiāo)售可以說(shuō)是萬(wàn)科的生命線,不過(guò)萬(wàn)科在這方面增長(zhǎng)乏力,還因此拉跨了整體業(yè)績(jī)。此外,萬(wàn)科在經(jīng)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)這一方面的發(fā)展也并不盡如人意,面臨險(xiǎn)峻挑戰(zhàn)。
年報(bào)顯示,未來(lái)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的主要方向是物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)。然而,不僅萬(wàn)科一家想要多元化業(yè)務(wù)發(fā)展,原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的龍頭企業(yè)也在尋求多元化業(yè)務(wù)改革,以延長(zhǎng)自身的業(yè)務(wù)鏈和發(fā)展可持續(xù)性,避免“在一棵樹(shù)上吊死”——被市場(chǎng)淘汰。
從2014年開(kāi)始,萬(wàn)科就提出要“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化布局”,在最新年報(bào)中甚至它還直接宣稱(chēng)“已陸續(xù)完成從投入期到成熟期的過(guò)渡”,那么實(shí)際成果究竟如何呢?
年報(bào)披露,報(bào)告期末,來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)收僅為198.3億元,在營(yíng)收中占比僅為4.4%(在營(yíng)收中排名第2位),離獨(dú)當(dāng)一面還遠(yuǎn)得很。其他業(yè)務(wù)占比就更是個(gè)位數(shù)了,盡管增速還不錯(cuò)(商業(yè)/長(zhǎng)租公寓/物流地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收76.2/28.9/31.6億元,同比增長(zhǎng)20.6%/13.9%/68.9%),但體量還是太小。
一方面,萬(wàn)科自身的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)沒(méi)有真正成熟;另一方面,其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加緊占領(lǐng)市場(chǎng)的腳步。數(shù)據(jù)顯示,2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購(gòu)案例增加,行業(yè)整合加速。29 家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)起 53宗并購(gòu),并購(gòu)交易金額達(dá)355.9億元,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、部分房企出售旗下物業(yè)公司股權(quán)是交易增多的原因之一。
即使在房地產(chǎn)企業(yè)中,萬(wàn)科物業(yè)方面的業(yè)務(wù)表現(xiàn)也只能說(shuō)“平平無(wú)奇”。2021年間,萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)收入為198.3億,毛利率僅為17.42%。數(shù)據(jù)顯示,總市值與萬(wàn)科相近的保利,2021年非房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為230.9億,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)科;總市值僅占萬(wàn)科四分之一的新城控股,其物業(yè)出租及管理收入為79.69億元,雖然收入規(guī)模小,但是毛利率達(dá)到驚人的72.64%。
物業(yè)拆分欲上市 曾遭多起業(yè)主投訴
2022年4月2日,萬(wàn)科發(fā)布《關(guān)于萬(wàn)物云向香港聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)的公告》,證監(jiān)會(huì)已受理萬(wàn)物云的境外分拆上市申請(qǐng)。若能上市成功,對(duì)于萬(wàn)科物業(yè)的融資將是很大的幫助。但是有業(yè)主表示并不滿意萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù)。
黑貓投訴[投訴入口]平臺(tái)顯示,存在多條業(yè)主投訴,業(yè)主認(rèn)為其每年繳納了巨額物業(yè)費(fèi)卻未受到對(duì)等服務(wù),反映問(wèn)題卻未得到有效解決。此外,還存在亂收費(fèi)、收費(fèi)不合理等現(xiàn)象。以下為摘取的部分投訴內(nèi)容:
現(xiàn)金流量?jī)纛~急劇下降 現(xiàn)有貨幣資金無(wú)法覆蓋有息負(fù)債
業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型雖然未收獲預(yù)期效果,但是相關(guān)投資萬(wàn)科卻花了不少。盡管萬(wàn)科在2021年已通過(guò)公司債券、中期票據(jù)等手段融資,但該年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~降幅仍高達(dá)92.27%——由2020年的531.88億元降至2021年的41.13億元。
現(xiàn)金流從百億規(guī)模驟降至十億規(guī)模,負(fù)債規(guī)模卻在持續(xù)攀升。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末,萬(wàn)科的負(fù)債總額為1.55萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.75%。其中,有息負(fù)債總額2659.6億元,同比增長(zhǎng)2.9%,占總資產(chǎn)的比例為13.7%。凈負(fù)債率上升11.60個(gè)百分點(diǎn),由2020年末的18.09%到2021年末的29.69%。
在萬(wàn)科的有息負(fù)債中,短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)586.2億元;一年以上有息負(fù)債(長(zhǎng)期負(fù)債)為2073.4億元,占比高達(dá)78%。萬(wàn)科的負(fù)債主要為銀行借款,銀行借款占比為 56.1%,應(yīng)付債券占比為 21.8%,其他借款占比為 22.1%。截止年末,萬(wàn)科存量融資的綜合融資成本為 4.11%。
報(bào)告期內(nèi),萬(wàn)科完成總額為15.66億元的公司債券發(fā)行,分兩次完成總額為60億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券發(fā)行,分三次完成總額為60億元中期票據(jù)發(fā)行,最低票面利率為 3.08%此外,萬(wàn)科在境外完成總額為14.45 億元的人民幣債券發(fā)行,票面利率 3.45%。報(bào)告期內(nèi),實(shí)際利息支出合計(jì) 134.5 億元,資產(chǎn)負(fù)債率為79.74%。
截至2021年底,萬(wàn)科的貨幣資金僅為1493.5億元,僅僅夠覆蓋一半有息負(fù)債。更為難的是,萬(wàn)科不僅身背1.55萬(wàn)億負(fù)債,還手握1.08萬(wàn)億元的存貨。萬(wàn)科的未來(lái),恐怕無(wú)法過(guò)分樂(lè)觀。
截至報(bào)告期末,萬(wàn)科的存貨金額為10756.17億元,較2020年底增長(zhǎng)7.3%。其中,擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為1593.14億元,在存貨資金中占比為14.8%;在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 8283.4 億元,占比 77.0%;已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)869.5億元,占比8.2%。
年報(bào)顯示,萬(wàn)科的資本承擔(dān)為2255.1億元,主要包括已簽訂的正在或準(zhǔn)備履行的建安合同,以及已簽訂的正在或準(zhǔn)備履行的土地合同。
除存貨外,萬(wàn)科還有很多新項(xiàng)目需要資金投入。進(jìn)入2022年,萬(wàn)科計(jì)劃新開(kāi)工計(jì)容面積1920.1萬(wàn)平方米;預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工計(jì)容面積3899.5萬(wàn)平方米。
萬(wàn)科的現(xiàn)金流面臨巨大壓力,應(yīng)收票據(jù)還翻了一番。年報(bào)披露,萬(wàn)科2021年的應(yīng)收票據(jù)同比上漲186.49%。應(yīng)收賬款增加58.52%至47.44億元。其他應(yīng)收款為2660.61億元,應(yīng)付賬款為3304.11億元,增幅約為11%。