“去年下半年，整個市場面快速遇冷。我們作為民營企業(yè)立刻有了感知，所以加強(qiáng)銷售回籠，保現(xiàn)金流，對我們來說能夠安全的活下去肯定是第一要務(wù)。”在新城控股（601155.SH，以下簡稱“新城”）3月31日舉行的2021年度業(yè)績說明會上，董事長王曉松表示，新城從2020年開始已經(jīng)不盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)，以資本回報率為核心并聚焦利潤。規(guī)模讓步，聚焦資本回報率和利潤在房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)的規(guī)模追逐戰(zhàn)中，新城早已轉(zhuǎn)向?qū)Πl(fā)展質(zhì)量的深層思考。業(yè)績說明會上管理層表示，新城從2020年起，已經(jīng)不盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)，以資本回報率為核心，聚焦利潤。“經(jīng)過2021年，企業(yè)會進(jìn)行深刻的自我審視。高杠桿在行業(yè)上行時是個助推劑，在行業(yè)承壓時則是‘壓死駱駝的稻草’，所以未來高杠桿高周轉(zhuǎn)的行業(yè)屬性也會發(fā)生變化，轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的發(fā)展?！蓖鯐运扇缡钦f。王曉松表示，2021年公司全年毛利率是20.45%。從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場快速遇冷，新城也加強(qiáng)銷售回籠?！叭ツ晔稽S金周，我們開始陸續(xù)對一些去化承壓的項目和首付比例比較高的客戶給予了一定折扣，因此，10、11月的單月銷售額都在200億以上，現(xiàn)金流快速回籠。”王曉松坦陳。“未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會基于一個常態(tài)化的水平從高杠桿高利潤轉(zhuǎn)向管理要紅利的制造業(yè)。我相信行業(yè)的毛利會在目前的低谷逐步的修復(fù)。第一，目前招拍掛給予開發(fā)商一些合理的利潤，所以我覺得這是一個時間換空間，逐步置換土地的一個過程?！蓖鯐运蛇€提到，商管業(yè)務(wù)是公司一大核心競爭力所在，相信隨著越來越多吾悅廣場進(jìn)入成熟期，毛利率占比和毛利率水平都會進(jìn)一步提高?！拔蚁嘈旁诓痪玫膶恚@兩方面的發(fā)展勢必會給公司整體毛利率水平帶來穩(wěn)步的提升。”此外，新城管理層表示，合約銷售目標(biāo)和拿地計劃要集合公司對市場的基本判斷和內(nèi)部資源計劃，并取決于上半年的拿地情況。根據(jù)“有回款的銷售、有利潤的銷售”這一思路，截至2021年12月末，新城已獲取土地中，2022年可售貨值不少于2800億元；同時，按照新城施工節(jié)奏，上半年拿的土地都有可能形成當(dāng)年可售貨值，是對2022年業(yè)績指標(biāo)完成進(jìn)行有利的補(bǔ)充。截至報告期末，新城在全國范圍內(nèi)合計擁有土地儲備1.38億平米，其中一、二線城市約占總土地儲備的37%，長三角區(qū)域三、四線城市約占總土地儲備30%。現(xiàn)金為王，自有資金可覆蓋全年到期債務(wù)安全的財務(wù)狀況決定了新城面對未來的底氣。根據(jù)監(jiān)管口徑計算，新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07。實現(xiàn)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠。王曉松表示，2022年公司公開市場債務(wù)到126億元，1至3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份為43億元，達(dá)到公司全年的償債高峰期，未來公司將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，對投資者負(fù)責(zé)。王曉松介紹，新城已經(jīng)對償債做了兩手準(zhǔn)備。第一，合理控制融資成本的前提下，關(guān)注公開市場以及吾悅廣場資產(chǎn)盤活的機(jī)會；第二，對現(xiàn)金流的排布具備底線思維，做好自有資金償還準(zhǔn)備，公司自有資金可以做到全年的到期債務(wù)償還?！半S著按揭開發(fā)貸的改善，我相信公開市場融資一定有機(jī)會，我們現(xiàn)在也是在做積極的準(zhǔn)備。”吾悅廣場作為新城的重要資產(chǎn)也為融資打開了新的想象。王曉松表示，新城擁有100多座吾悅廣場，目前889億元的有息負(fù)債中109億是通過吾悅廣場進(jìn)行的融資。據(jù)管理層介紹，新城目前只有30%左右吾悅廣場做了抵押和融資，剩余處于無抵押的自由狀態(tài)，以后可以根據(jù)公司融資規(guī)劃做出安排。2021年下半年以來，新城控股多措并舉助推公司發(fā)展、維護(hù)投資者利益，提前贖回美元債、提前兌付中期票據(jù)之余，新城宣布擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金回購公司股份。管理層表示，回購能給行業(yè)帶來一些正能量，讓行業(yè)看到還有很多優(yōu)秀的企業(yè)正在努力。已開業(yè)130座吾悅廣場作為新城“雙輪驅(qū)動”運(yùn)營模式的重要組成，2021年，商業(yè)板塊業(yè)績表現(xiàn)良好。2021年，公司實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營業(yè)收入的4.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升達(dá)72.64%。2021年，公司進(jìn)一步完善吾悅廣場的全國化布局，商業(yè)規(guī)模和影響力持續(xù)擴(kuò)大。管理層介紹，新城在過去的13年基本實現(xiàn)了商業(yè)板塊的全國化布局，截至目前已經(jīng)在28個省135個大中城市布局了189座吾悅廣場，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢。包括吾悅廣場的品牌影響力，連鎖式大型項目運(yùn)營能力，深入不同地區(qū)不同級別城市的全國化布局能力，這些能力都為后續(xù)發(fā)展提供了支撐和保障。據(jù)悉，吾悅廣場深耕長三角、布局全國化，其中江蘇省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的項目位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市。新城計劃，2022年實現(xiàn)商業(yè)總收入105億元，新開業(yè)輕重資產(chǎn)吾悅廣場25座。面對疫情的挑戰(zhàn)，近兩年來仍有68座吾悅廣場如期精彩開業(yè)，其中2021年新開業(yè)30座，2021年末累計在營吾悅廣場達(dá)130座、在管商業(yè)建筑面積1248萬方，并持續(xù)獲得行業(yè)認(rèn)可。管理層強(qiáng)調(diào)，新城的輕資產(chǎn)吾悅廣場在繼續(xù)推進(jìn)。去年全年共獲取輕資產(chǎn)吾悅廣場16座，今年1-2月也獲取了1座，均在沒有資金沉淀的情況下為未來可持續(xù)的租金收入增長提供了保障，這也是和其他企業(yè)相比，新城核心優(yōu)勢所在。
