在發(fā)布年報(bào)前夕，審計(jì)機(jī)構(gòu)辭任，并不常見(jiàn)，但合生創(chuàng)展就遇到了。
關(guān)于審計(jì)機(jī)構(gòu)辭任，在合生創(chuàng)展發(fā)布的公告中稱，緣于雙方“未能就2021財(cái)年審計(jì)費(fèi)用達(dá)成共識(shí)”。
而審計(jì)機(jī)構(gòu)普華永道給出的理由則是在2021財(cái)年的審計(jì)項(xiàng)目上存在分歧，包括其股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和投資物業(yè)的估值等方面，截至目前普華永道尚未收到要求合生創(chuàng)展補(bǔ)充的詳細(xì)資料，導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行相應(yīng)審計(jì)程序。
雖然審計(jì)費(fèi)用未達(dá)成共識(shí)已經(jīng)基本上成為各房企與審計(jì)機(jī)構(gòu)“體面分手”時(shí)的常備說(shuō)辭了，但在合生創(chuàng)展身上似乎有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去，因?yàn)?021年合生創(chuàng)展支付的核數(shù)師費(fèi)用已經(jīng)上漲了13.28%，而同期營(yíng)收與凈利潤(rùn)則大幅銳減。相較之下，合生創(chuàng)展已經(jīng)很對(duì)得起核數(shù)師了。
奈何，核數(shù)師竟然不要？！其實(shí)也不能說(shuō)核數(shù)師不給面子，畢竟恒大殷鑒在前，實(shí)在是：
臣妾做不到啊
01.
核心凈利潤(rùn)大幅下滑63%，投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)是凈利潤(rùn)1倍多
2021年合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收251.28億元，同比下滑13.1%；毛利潤(rùn)107.47億元，同比下滑41.5%；凈利潤(rùn)84.58億元，同比下滑26.6%；歸母凈利潤(rùn)79.79億元，同比下滑30.5%。
業(yè)績(jī)一路下滑，毛利率更是同比減少逾20個(gè)百分點(diǎn)，2020年毛利率為64%，2021年毛利率下降至42.8%，主要因投資板塊虧損導(dǎo)致大幅下滑。在百?gòu)?qiáng)房企中，其毛利率下滑幅度最高。
2021年確認(rèn)銷售額254.98億元，同比下降15%。交付及落成物業(yè)的平均售價(jià)14651元/平方米。
除了主要業(yè)績(jī)指標(biāo)下滑之外，合生創(chuàng)展也有一項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，那就是投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)增長(zhǎng)。而這主要?dú)w功于3項(xiàng)物業(yè)轉(zhuǎn)為投資性物業(yè)，一下子帶動(dòng)投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)增長(zhǎng)1268.46%。
投資物業(yè)公平值收益從2020年的7.64億港元，2021年則陡然升到：
104.51億港元
而近2年投資物業(yè)公平值收益占毛利的比重，也從3.4%快速上升到79.51%；
2020年投資物業(yè)公平值收益占年度溢利比值為5.58%，2021年卻猛然竄升到1.01倍。
實(shí)際上合生創(chuàng)展2020年核心凈利潤(rùn)127.84億港元，而2021年則只有47.56億港元，同比大幅下滑：
62.79%
利潤(rùn)下滑也就算了，誰(shuí)曾想就這點(diǎn)利潤(rùn)還有這么大水分，靠著投資物業(yè)公平值收益來(lái)充數(shù)？
怪不得普華永道要求合生創(chuàng)展出具“物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和投資物業(yè)的估值”資料，因?yàn)榕偃ミ@部分收益，2021年凈利潤(rùn)已經(jīng)虧損，核心凈利潤(rùn)更是只有投資物業(yè)公平值收益的：
45%
這樣的年報(bào)誰(shuí)敢出具“標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)”？然而普華永道被辭掉以后，年報(bào)還是出來(lái)了，而且年報(bào)中也照樣沒(méi)有披露這3項(xiàng)新轉(zhuǎn)為投資性物業(yè)項(xiàng)目具體內(nèi)容，投資者仍然無(wú)從得知到底是什么樣的項(xiàng)目這么懂事，恰逢其時(shí)地升值。
一號(hào)君從年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2021年位于華南和華北的商業(yè)地產(chǎn)投資，分別給合生創(chuàng)展帶來(lái)59.88億港元、46.76億港元收益，華東則虧損2.13億港元，三項(xiàng)累計(jì)正好是104.51億港元。
雖然年報(bào)中并未披露是哪3項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為投資性物業(yè)，但從媒體報(bào)道來(lái)看，合生創(chuàng)展新納入廣州珠江帝景商業(yè)、霄云路八號(hào)商業(yè)、駿景北商業(yè)3個(gè)IP物業(yè)，并表示計(jì)劃在未來(lái)5年內(nèi)完成孵化。至于是不是這3個(gè)物業(yè)產(chǎn)生了104.51億港元的投資公平值收益，只能靠猜了。
02.成敗皆因投資
股票市場(chǎng)上有一句玩笑話，靠運(yùn)氣賺到的錢，最終都會(huì)因?yàn)閷?shí)力虧掉。
2021年合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)?cè)庥龌F盧，很大一部分原因正是股權(quán)投資拖累。近五年來(lái)不但首次出現(xiàn)“營(yíng)收凈利雙雙下滑”，而且下滑幅度不低，其中總營(yíng)收同比下降13.13%，凈利潤(rùn)同比下降24.42%。
對(duì)于整體毛利率同樣構(gòu)成影響，2020年合生創(chuàng)展毛利率為63.5%，到2021年則下降至42.8%，下滑了20.7個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，合生創(chuàng)展在2021年財(cái)報(bào)中解釋稱，“主要是股權(quán)投資板塊錄得虧損所致?！?至于虧損金額合計(jì)為29.65億港元，包括一級(jí)及二級(jí)市場(chǎng)。
合生創(chuàng)展未在年報(bào)中列出所投資項(xiàng)目，不過(guò)其表示主力投資高新科技、醫(yī)療科技類公司。這與其往年披露的投資公告內(nèi)容相符。
在2020年11月，合生創(chuàng)展曾首次披露過(guò)一則與公司股權(quán)投資業(yè)務(wù)相關(guān)的公告。彼時(shí)公告顯示，從2019年底開(kāi)始，合生創(chuàng)展合計(jì)斥資64億元，購(gòu)入Sea、小米集團(tuán)、平安好醫(yī)生、中國(guó)平安、匯控、中國(guó)移動(dòng)等6只股票。
2021年年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展在港股市場(chǎng)投資虧損5.27億港元，美股市場(chǎng)投資虧損10.37億港元，唯有A股市場(chǎng)盈利，但金額不高，只有669萬(wàn)港元。此外，在結(jié)構(gòu)性投資產(chǎn)品一項(xiàng)上虧損高達(dá)17.77億港元。
與2020年相比，合生創(chuàng)展在港股和美股市場(chǎng)上分別大賺21.25億港元、56.90億港元，結(jié)構(gòu)化投資產(chǎn)品反而持倉(cāng)不多只有3000萬(wàn)港元而已，A股市場(chǎng)虧損額也只有4500萬(wàn)港元。
這應(yīng)當(dāng)是得益于2020年港股和美股市場(chǎng)整體大漲所致，2020年底標(biāo)普500對(duì)應(yīng)22.3倍市盈率，指數(shù)繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。同樣在2020年，港股市場(chǎng)迎來(lái)農(nóng)夫山泉、京東、網(wǎng)易等在港上市，幫助港股創(chuàng)下111.3%打新收益率。
至于A股，不提也罷。
總之，合生創(chuàng)展在2020年狠賺了一波，2021年則被狠“割”了一茬。
此前，朱桔榕公開(kāi)表示，“希望未來(lái)在資本、收益和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一，以實(shí)現(xiàn)合生從‘雙輪驅(qū)動(dòng)’到‘三足鼎立’的轉(zhuǎn)變?！?/p>
不知道2021年投資板塊巨虧之后，朱桔榕還會(huì)不會(huì)有這樣的想法。
03.
一年內(nèi)到期短債和應(yīng)付款超500億
貴為“華南五虎”之首，合生創(chuàng)展成名甚早。
早在2004年合生創(chuàng)展即成為內(nèi)地第一家銷售破百億的房企。同一年，萬(wàn)科的銷售額只有70億元，碧桂園約32億，恒大約14億。
高光時(shí)期的合生創(chuàng)展，連王石都得擊節(jié)贊嘆：
“朱家才是中國(guó)地產(chǎn)界的隱形航母?！?/p>
但是后來(lái)，合生創(chuàng)展忽然慢了下來(lái)，而且一慢就是好多年。從2013年到2017年，合生創(chuàng)展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。
直到2018年才重回百億規(guī)模。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，那一年碧桂園已經(jīng)沖到7000億元銷售額，恒大、萬(wàn)科也分別有5千億、6千億銷售額。合生創(chuàng)展在同一榜單里只排到第121位。
回過(guò)頭來(lái)看，真是時(shí)也命也。
但是2020年后，合生創(chuàng)展似乎過(guò)去寂滅的地產(chǎn)雄心又燃起來(lái)了。一方面2020年銷售額為358.34億元，同比大增53.68％；另一方面2020年還以179.6億元拿下北京分鐘寺4宗土地，與合生創(chuàng)展2019年的總營(yíng)業(yè)額也幾乎相當(dāng)了。
著實(shí)讓市場(chǎng)驚了一回。
猛踩了一腳油門，合生創(chuàng)展的負(fù)債就上去了。2021年負(fù)債總額2332.05億港元，較2020年同比增長(zhǎng)15%。銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸總額917.65億港元，僅同比增長(zhǎng)2%，負(fù)債增長(zhǎng)的大頭來(lái)自于哪里？
再來(lái)看商業(yè)抵押擔(dān)保證券為139.20億港元、優(yōu)先票據(jù)為87.54億港元、資產(chǎn)支持證券7.71億港元。其中，商業(yè)抵押擔(dān)保證券同比增幅最大，為50.67%。
相對(duì)于投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)增長(zhǎng)1268.46%，戰(zhàn)術(shù)性增長(zhǎng)的指標(biāo)還有少數(shù)股東損益增長(zhǎng)979.33%。僅僅這兩項(xiàng)調(diào)動(dòng)，就頗有四兩撥千斤的意味。
2021年資本化前的利息總額為77.10億港元，2020年則為66.16億港元，同比增長(zhǎng)17%。
借貸也沒(méi)少，同樣在大增。2021年包括銀行貸款在內(nèi)的期末借貸總額1175.93億港元，同比增幅7.71%；而截至2021年底現(xiàn)金與銀行存款合計(jì)363.12億港元，也就是說(shuō)，期末借貸凈額為812.81億港元，較2020年末增加近18億港元。
其中一年內(nèi)到期余額309.07億港元，占比26%，較2020年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)，余額增長(zhǎng)114.15億港元。
疊加一年以內(nèi)應(yīng)付賬款總額193億港元，合生創(chuàng)展一年內(nèi)到期短債和應(yīng)付款超過(guò)500億港元，而不受限現(xiàn)金余額僅僅300億港元，不受限現(xiàn)金與一年內(nèi)到期債務(wù)比值為0.6，顯然難以覆蓋，合生創(chuàng)展的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口顯而易見(jiàn)。
同時(shí)，一年內(nèi)到期借貸余額上漲幅度不少，銀行存款及現(xiàn)金卻僅增長(zhǎng)66.62億港元。
此外，合生創(chuàng)展經(jīng)營(yíng)成本大幅上升，從2020年的39.52億港元，上升到2021年的73.67億港元，同比增加86%。
種種跡象表明，合生創(chuàng)展并沒(méi)有其所宣稱的那般“逆勢(shì)生長(zhǎng)”。
2021?年，合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額?423.0?億元，同比上升?18.0%，主要是由于銷售單
價(jià)大幅上升 74.8%至 38494 元/平米的帶動(dòng)。2021年銷售收入中超過(guò)一半來(lái)自京津冀地區(qū)，達(dá)到219.09億元，占比52%；其中霄云路8號(hào)、金茂府及合生縵云為主要銷售來(lái)源。
轉(zhuǎn)眼到2022年第一季度，合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合約銷售金額約80.21億元，同比下降21.78%。這也意味著合生創(chuàng)展也一樣要經(jīng)受市場(chǎng)暴風(fēng)雨的洗禮，至于能否闖關(guān)成功，則要看其財(cái)務(wù)平衡術(shù)如何了。
內(nèi)容來(lái)源：一號(hào)地產(chǎn)
作者：九哥