2022年7月，港股物管板塊變動頻頻。
7月19日，華潤萬象生活的市值首次超過碧桂園服務(wù)，登頂港股物管板塊首位；7月27日，隨著力高健康生活股價下行，華潤萬象生活重回港股物管板塊市盈率首位。
短短幾個交易日內(nèi)，華潤萬象生活實現(xiàn)了市值、市盈率雙登頂。而這一變化背后是港股物管股估值邏輯的嬗變。
(相關(guān)資料圖)
轉(zhuǎn)向重視質(zhì)量
2021年上半年，港股物管股中，碧桂園服務(wù)風頭無兩。2021年1月20日，碧桂園服務(wù)市值突破2000億港元大關(guān)，成為第一個市值超過2000億的物管企業(yè)。2021年3月23日，碧桂園服務(wù)市值更是首超母公司碧桂園。2021年6月29日，碧桂園服務(wù)收于84.236港元/股，達到歷史最高值。
不過，2021年下半年以來，港股物管板塊平均市盈率持續(xù)下滑。截至7月29日，港股物管板塊平均市盈率已降至10.41倍，而在2021年上半年，行業(yè)的平均市盈率還在30-40倍。
2022年7月19日，華潤萬象生活的市值首次超過碧桂園服務(wù)，登頂港股物管板塊。截至2022年7月29日，碧桂園服務(wù)收于17.48港元/股，市值為589億元。作為港股物管企業(yè)中規(guī)模最大的企業(yè)之一，企業(yè)市值的變動也是整個港股物管股變動的縮影。
2020年至2021年上半年正值物管股估值的高峰期，新上市物企也藉此募集到充足的資金。同時，部分較早上市的物企也在這一時段配股募資，如碧桂園服務(wù)在2020年及2021年進行了3次配股，募資近250億港元。
彼時，物管企業(yè)通過上市或配股募集到的資金多用于收并購?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2021年末，上市物企募資金額中，共523.66億元擬用于收并購，約占總募資額的61.51%。同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，物管上市企業(yè)共發(fā)起53項并購，全行業(yè)并購案則超過150起。
但規(guī)模的快速擴張除去令物管企業(yè)的在管面積和業(yè)績快速增長外，也給企業(yè)帶來了大額商譽、財務(wù)風險以及毛利率下滑、業(yè)務(wù)整合等問題。多家物企在2021年年報中就表示，對其他物企的收并購以及第三方物業(yè)的拓展使商譽、應(yīng)收賬款快速增長，毛利率出現(xiàn)下滑。
也因此，市場對物企大規(guī)模并購的反應(yīng)也開始改變。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年成交額在10億元以上的并購中，43%的買方披露交易后股價下跌。而港股物管股估值變化，也反映出市場正逐漸由重規(guī)模轉(zhuǎn)向重質(zhì)量。
北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬對財經(jīng)網(wǎng)表示，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，除去傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)外，能夠擁有不同于以往的業(yè)務(wù)，更容易受到資本市場的認同。
而觀察華潤萬象生活的年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上相對更加合理。2021年，企業(yè)住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入占比為59.8%，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的收入占比為40.2%。2021年企業(yè)實現(xiàn)毛利率為31.1%，其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為19.3%，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為48.6%。
在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，港股市場的物業(yè)板塊在風口過后，目前確實在趨于理性，更加看重物管企業(yè)的基本面、運營能力以及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)所體現(xiàn)的支持業(yè)績可持續(xù)增長的能力等因素。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟也表示，近兩年物業(yè)管理行業(yè)增速快，規(guī)模擴張迅速，但今年上半年，市場上的收并購熱度明顯下降，市場對物管企業(yè)的估值回調(diào)。目前市場對物管企業(yè)的估值邏輯有由從重規(guī)模、增速轉(zhuǎn)為重視盈利質(zhì)量、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的傾向。
比拼綜合實力
7月27日，港股物管板塊再次出現(xiàn)異動，力高健康生活尾盤股價下跌，當日股價跌幅高達82.79%。
也因此，華潤萬象生活重回港股物管板塊市盈率第一的位置。
2022年以來，奧克斯國際、力高健康生活的市盈率先后奪得港股物管板塊榜首，但都未能長期保持。
Wind數(shù)據(jù)顯示，自2022年3月31日上市以來，力高健康生活股價持續(xù)增長。截至7月26日，其市盈率已達92.80倍，遠高于當日港股物管板塊的平均市盈率12.20倍。
不過，在毛利率方面，年報顯示，2021年，力高健康生活的毛利率由34.7%降至32.7%。其中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由28.3%降至24.8%。對此，力高健康生活稱，主要原因在于毛利率較低的獨立第三方物業(yè)收益比例上升。
而在業(yè)績及規(guī)模方面，2021年，力高健康生活實現(xiàn)收入3.54億元，年內(nèi)溢利約為0.40億元，總在管總面積為1580萬平方米。據(jù)樂居研究院統(tǒng)計，在已披露年報的港股物管企業(yè)中，力高健康生活的收入、凈利潤約排在第45位，在管面積約排在第40位，整體規(guī)模偏小。
從業(yè)績上看，力高健康生活與浦江中國、興業(yè)物聯(lián)相近；從在管面積上看，其與新希望服務(wù)、燁星集團相近。但即便是遭遇股價大幅下挫，截至7月29日，力高健康生活的市盈率仍有17.9倍，遠高于上述四家企業(yè)。
除物管企業(yè)自身的實力因素外，中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟還指出，目前市場對物管企業(yè)的估值也與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司情況有關(guān)。
2021年下半年至今，地產(chǎn)行業(yè)低迷，部分地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務(wù)問題。而港股物管板塊中，多數(shù)企業(yè)背后都關(guān)聯(lián)著地產(chǎn)公司。2022年以來，受地產(chǎn)公司影響，多只物管企業(yè)股票持續(xù)停牌。
此外，在現(xiàn)金流緊張的情況下，部分地產(chǎn)公司選擇出售物業(yè)業(yè)務(wù)“回血”。
2021年7月，藍光發(fā)展將藍光嘉寶出售給碧桂園服務(wù)。2021年4月，時任藍光發(fā)展執(zhí)行副總裁兼首席運營官楊武正曾表示，“現(xiàn)階段出售嘉寶，是因為嘉寶現(xiàn)在估值處于一個高點，出售后實現(xiàn)價值變現(xiàn)，能對地產(chǎn)板塊補充現(xiàn)金流?！?/p>
此外，自2022年首個交易日至7月29日，多數(shù)港股物管板塊跌幅靠前企業(yè)的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司均存在一定問題。
不過，具有國資背景且關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司相對穩(wěn)健的物管企業(yè)的市盈率表現(xiàn)則相對平穩(wěn)。截至7月29日，港股物管板塊中市盈率高于20倍的企業(yè)共計9家，其中包括華潤萬象生活、中海物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)5家具有國資背景的企業(yè)。
牛曉娟表示，雖然港股物管板塊出現(xiàn)估值回調(diào)，但行業(yè)的屬性未變，物管企業(yè)仍然有很多事情可以做，想象空間巨大。從高速擴張的發(fā)展模式到如何更好地進行多元化的市場布局、精細化的經(jīng)營管理、如何更好地保證物管企業(yè)自身經(jīng)營的獨立性、如何更好地提升內(nèi)在增長力，這些方面既是物管企業(yè)需要重點考慮的問題，同時也是市場衡量物管企業(yè)能力的重點考慮因素。
文/王健文（責編：高雅）