昨天，金地發(fā)布了一份公告。
公告內(nèi)容強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：
1、金地經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)處于低位，總體可控，風(fēng)險(xiǎn)敞口小。
【資料圖】
2、金地財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，留足安全邊際。
金地為何要在中報(bào)前夕，發(fā)布這么一份公告呢？
事情是這樣的。
7月26日，三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普，將金地集團(tuán)（600383.SH)及其子公司輝煌商務(wù)的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。
同時(shí)，標(biāo)普還確認(rèn)了金地集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級為“BB”，輝煌商務(wù)的長期發(fā)行人信用評級為“BB-”。
01.?兩大原因?qū)е略u級下調(diào)
標(biāo)普下調(diào)金地評級，給出的理由主要有二：
1、金地的合同銷售額存在持續(xù)下降、財(cái)務(wù)指標(biāo)存在持續(xù)惡化的風(fēng)險(xiǎn)。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，金地集團(tuán)合同銷售額將在2022年下降20%-25%；
在2023年進(jìn)一步下降3%-5%。這將導(dǎo)致2023-2024年期間收入每年下降7%-10%。
而這還是相對樂觀的預(yù)測。
事實(shí)上，2022年1-7月，金地集團(tuán)合同銷售額1191億元，同比下跌36.8%。
要想全年銷售額跌幅縮小至20%-25%，金地在接下來幾個(gè)月展示出更強(qiáng)的銷售韌性才行。
除了銷售額下滑外，標(biāo)普不看好的還有金地的財(cái)務(wù)杠桿率。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，隨著合同銷售額和利潤率的下降，金地的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）也將下降，這又將導(dǎo)致未來12-18個(gè)月金地的杠桿率達(dá)到4.4-4.8倍。
2、合作項(xiàng)目敞口降低財(cái)務(wù)透明度，增加了金地的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
標(biāo)普認(rèn)為，金地集團(tuán)在未并表的合資項(xiàng)目上的大量敞口降低了財(cái)務(wù)透明度，增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
公司一直廣泛參與合資項(xiàng)目，以分擔(dān)資金負(fù)擔(dān)和幫助進(jìn)入新市場。這主要是由于開發(fā)商在一線城市的高風(fēng)險(xiǎn)敞口，這些城市的土地溢價(jià)更高，競爭也更激烈。
標(biāo)普認(rèn)為，大量投資合資項(xiàng)目將增加執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在行業(yè)低迷時(shí)期。這是因?yàn)椋腺Y伙伴實(shí)力較弱，可能會拖累金地集團(tuán)的流動性資源，拖累建設(shè)進(jìn)度。
金地是屬于合作杠杠（即合作開發(fā)）比較高，權(quán)益比率相對較低的一類房企。
2019年，金地全口徑銷售金額2106億元，權(quán)益銷售額1305億元，權(quán)益比為61.9%；
2021年，金地全口徑銷售金額2865億元，權(quán)益銷售額1775億元，權(quán)益比為61.9%；
近兩年，權(quán)益率基本沒有改善。
權(quán)益比率與合作杠杠率是反比關(guān)系，即權(quán)益比越低，合作杠杠加的就越高。
大搞合作開發(fā)一般來說，有兩大好處：
1）行業(yè)處于景氣期時(shí)，善用合作杠杠，能迅速帶動房企銷售規(guī)模的增長、行業(yè)排名的上升。
而這種地位的上升，在唯規(guī)模論的時(shí)代，能讓房企在融資時(shí)更有優(yōu)勢。
2）合作開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)出表，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，讓相關(guān)數(shù)據(jù)更好看。
但其弊端也很明顯，那就是財(cái)務(wù)不透明，在市場下行時(shí)，容易引發(fā)外界對房企經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
那些已經(jīng)暴雷的房企，不少就在合作開發(fā)及表外債務(wù)上，栽了大跟頭。
標(biāo)普表示，如果金地集團(tuán)的杠桿率大幅惡化，如并表債務(wù)與EBITDA之比在較長一段時(shí)間內(nèi)超過5.0倍，標(biāo)普可能會下調(diào)其評級。
02.評級下調(diào)引發(fā)股債大幅波動
在金地的評級被下調(diào)前后，相關(guān)資產(chǎn)標(biāo)的價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，遭遇“股債雙殺”。
7月28日，“20金地01”債券盤中兩次觸發(fā)停牌，一度跌幅超30%。
8月2日，金地多只債券再次大幅下跌。
其中，“18金地04”債券跌超21%，盤中一度觸發(fā)停牌；“21金地01”債券下跌超18%，“18金地06”債券下跌超9%。
股價(jià)方面，從評級下調(diào)次日起，金地集團(tuán)股價(jià)走出7連跌，累計(jì)下跌19.2%。
昨天公告發(fā)布后，股價(jià)開始翻紅，但也只是略微上漲1.8%左右。
此外，評級下調(diào)還會對相關(guān)地產(chǎn)公司產(chǎn)生嚴(yán)重的并發(fā)性影響，使其在資本市場的融資能力受限，甚至決定生死。
去年，花樣年暴雷后，其創(chuàng)始人曾寶寶就直言，花樣年遭遇“黑天鵝事件”，導(dǎo)致花樣年財(cái)經(jīng)境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受挫，流動性出現(xiàn)階段性緊張。
所謂“黑天鵝事件”，其實(shí)就是標(biāo)普突然大幅下調(diào)花樣年評級。
標(biāo)普在下調(diào)金地集團(tuán)評級時(shí)，順帶著一起下調(diào)的還有其子公司——輝煌商務(wù)。
為什么標(biāo)普要特地點(diǎn)名輝煌商務(wù)呢？
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公開資料顯示，輝煌商務(wù)是金地集團(tuán)全資擁有的離岸運(yùn)營和融資平臺，是一個(gè)負(fù)責(zé)金地集團(tuán)境外資本市場融資的高度戰(zhàn)略子公司。
至于標(biāo)普下調(diào)評級，會對對旭輝金地在資本市場的融資造成多大影響，尚有待時(shí)間觀察。（來源：花椒財(cái)經(jīng)）