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天天信息:金地的評級,為何被標普下調(diào)?
時間:2022-08-06 18:01:34  來源:中訪網(wǎng)財經(jīng)  
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昨天,金地發(fā)布了一份公告。

公告內(nèi)容強調(diào)了兩點:

1、金地經(jīng)營風(fēng)險處于低位,總體可控,風(fēng)險敞口小。


【資料圖】

2、金地財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健,留足安全邊際。

金地為何要在中報前夕,發(fā)布這么一份公告呢?

事情是這樣的。

7月26日,三大國際評級機構(gòu)之一的標普,將金地集團(600383.SH)及其子公司輝煌商務(wù)的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”。

同時,標普還確認了金地集團的長期發(fā)行人信用評級為“BB”,輝煌商務(wù)的長期發(fā)行人信用評級為“BB-”。

01.?兩大原因?qū)е略u級下調(diào)

標普下調(diào)金地評級,給出的理由主要有二:

1、金地的合同銷售額存在持續(xù)下降、財務(wù)指標存在持續(xù)惡化的風(fēng)險。

標普預(yù)計,金地集團合同銷售額將在2022年下降20%-25%;

在2023年進一步下降3%-5%。這將導(dǎo)致2023-2024年期間收入每年下降7%-10%。

而這還是相對樂觀的預(yù)測。

事實上,2022年1-7月,金地集團合同銷售額1191億元,同比下跌36.8%。

要想全年銷售額跌幅縮小至20%-25%,金地在接下來幾個月展示出更強的銷售韌性才行。

除了銷售額下滑外,標普不看好的還有金地的財務(wù)杠桿率。

標普預(yù)計,隨著合同銷售額和利潤率的下降,金地的EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)也將下降,這又將導(dǎo)致未來12-18個月金地的杠桿率達到4.4-4.8倍。

2、合作項目敞口降低財務(wù)透明度,增加了金地的經(jīng)營風(fēng)險。

標普認為,金地集團在未并表的合資項目上的大量敞口降低了財務(wù)透明度,增加了經(jīng)營風(fēng)險。

公司一直廣泛參與合資項目,以分擔(dān)資金負擔(dān)和幫助進入新市場。這主要是由于開發(fā)商在一線城市的高風(fēng)險敞口,這些城市的土地溢價更高,競爭也更激烈。

標普認為,大量投資合資項目將增加執(zhí)行風(fēng)險,尤其是在行業(yè)低迷時期。這是因為,合資伙伴實力較弱,可能會拖累金地集團的流動性資源,拖累建設(shè)進度。

金地是屬于合作杠杠(即合作開發(fā))比較高,權(quán)益比率相對較低的一類房企。

2019年,金地全口徑銷售金額2106億元,權(quán)益銷售額1305億元,權(quán)益比為61.9%;

2021年,金地全口徑銷售金額2865億元,權(quán)益銷售額1775億元,權(quán)益比為61.9%;

近兩年,權(quán)益率基本沒有改善。

權(quán)益比率與合作杠杠率是反比關(guān)系,即權(quán)益比越低,合作杠杠加的就越高。

大搞合作開發(fā)一般來說,有兩大好處:

1)行業(yè)處于景氣期時,善用合作杠杠,能迅速帶動房企銷售規(guī)模的增長、行業(yè)排名的上升。

而這種地位的上升,在唯規(guī)模論的時代,能讓房企在融資時更有優(yōu)勢。

2)合作開發(fā),能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)出表,優(yōu)化財務(wù)報表,讓相關(guān)數(shù)據(jù)更好看。

但其弊端也很明顯,那就是財務(wù)不透明,在市場下行時,容易引發(fā)外界對房企經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險的擔(dān)憂。

那些已經(jīng)暴雷的房企,不少就在合作開發(fā)及表外債務(wù)上,栽了大跟頭。

標普表示,如果金地集團的杠桿率大幅惡化,如并表債務(wù)與EBITDA之比在較長一段時間內(nèi)超過5.0倍,標普可能會下調(diào)其評級。

02.評級下調(diào)引發(fā)股債大幅波動

金地的評級被下調(diào)前后,相關(guān)資產(chǎn)標的價格出現(xiàn)大幅下跌,遭遇“股債雙殺”。

7月28日,“20金地01”債券盤中兩次觸發(fā)停牌,一度跌幅超30%。

8月2日,金地多只債券再次大幅下跌。

其中,“18金地04”債券跌超21%,盤中一度觸發(fā)停牌;“21金地01”債券下跌超18%,“18金地06”債券下跌超9%。

股價方面,從評級下調(diào)次日起,金地集團股價走出7連跌,累計下跌19.2%。

昨天公告發(fā)布后,股價開始翻紅,但也只是略微上漲1.8%左右。

此外,評級下調(diào)還會對相關(guān)地產(chǎn)公司產(chǎn)生嚴重的并發(fā)性影響,使其在資本市場的融資能力受限,甚至決定生死。

去年,花樣年暴雷后,其創(chuàng)始人曾寶寶就直言,花樣年遭遇“黑天鵝事件”,導(dǎo)致花樣年財經(jīng)境內(nèi)外融資交叉嚴重受挫,流動性出現(xiàn)階段性緊張。

所謂“黑天鵝事件”,其實就是標普突然大幅下調(diào)花樣年評級。

標普在下調(diào)金地集團評級時,順帶著一起下調(diào)的還有其子公司——輝煌商務(wù)。

為什么標普要特地點名輝煌商務(wù)呢?

因為它不是金地旗下一家普通的子公司。

公開資料顯示,輝煌商務(wù)是金地集團全資擁有的離岸運營和融資平臺,是一個負責(zé)金地集團境外資本市場融資的高度戰(zhàn)略子公司。

至于標普下調(diào)評級,會對對旭輝金地在資本市場的融資造成多大影響,尚有待時間觀察。(來源:花椒財經(jīng))