斑馬消費(fèi) 楊柘
(資料圖片僅供參考)
在雄性基因主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)里，由女性掌舵的上坤地產(chǎn)稍顯特殊，但在行業(yè)寒冬里，經(jīng)受的壓力并無二致。
業(yè)績大降、股價(jià)暴跌，背后的投資人林勁峰后悔了嗎？
再次大跌
繼9月9日股價(jià)暴跌47.4%后，上坤地產(chǎn)昨日頹勢延續(xù)，開盤即下跌，截至收盤，報(bào)收0.25港元，較上一交易日大跌38.27%，市值僅余5.18億港元。
上周，公司披露銷售狀況大幅惡化，可能是一大誘因。
據(jù)公告，今年前8個(gè)月，公司連同合營、聯(lián)營公司累計(jì)合約銷售金額約67.5億元，合約銷售面積約55.06萬平方米，合約銷售均價(jià)12266元/平方米，較上年同期分別減少66.53%、63.74%和7.66%。
整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)難見回暖跡象，多家房企披露中報(bào)，利潤普降。陽光城、富力地產(chǎn)、祥生控股等房企在上半年錄得凈虧損?？傮w上看，房企的利潤指標(biāo)已降至歷史最低。
上坤地產(chǎn)同樣如此，2022年1至6月，收入、歸母凈利潤分別錄得2.46億元和-5.46億元，同比分別減少83.87%和1146.57%。
公司股價(jià)不是首次出現(xiàn)大跌，自今年以來就跌跌不休，從年初2.84港元至今，跌幅超過9成，市值保守估算蒸發(fā)50億港元以上。
股價(jià)大跌，讓公司兩位老板身家驟降。截至去年12月，朱靜間接持有公司36.40%股權(quán)，林勁峰持有30.03%股權(quán)，在大半年時(shí)間里損失慘重。
作為港股最年輕的內(nèi)房股，上市不到兩年，已徹底淪為仙股。
風(fēng)雨欲來
在今年初一篇新年獻(xiàn)詞中，公司董事長兼行政總裁朱靜曾提及，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境在今后很長一段時(shí)間里不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，似乎提前劇透了企業(yè)所遭遇的困境。
以往，房企可以通過銀行借款和海外債組合的融資模式，讓企業(yè)債務(wù)得以平穩(wěn)運(yùn)行。隨著借新償舊的游戲徹底結(jié)束，房企亟待救命比比皆是。
從融資層面來看，今年上半年，百家典型房企融資總量3837億元，同比下降53%，哪一家房企都難獨(dú)善其身。
上坤地產(chǎn)在年初順利解決2022年1月到期的1.85億美元優(yōu)先票據(jù)，并在7月完成2.1億美元優(yōu)先票據(jù)的交換要約，公司稱在今年內(nèi)無境外債本金到期，但這只是以時(shí)間換空間的權(quán)宜之策，并非可以高枕無憂。
隨著銷售業(yè)績大幅下滑，公司面臨的資金缺口巨大。據(jù)中期業(yè)績，截至6月底，公司未償還借款總額110.27億元。
其中，一年內(nèi)應(yīng)償還銀行貸款12.32億元、一年內(nèi)應(yīng)還其他貸款28.35億元、一年內(nèi)應(yīng)償還優(yōu)先票據(jù)26.20億元，合計(jì)66.87億元，而現(xiàn)有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物結(jié)余僅11.96億元。
截至上半年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余短債比0.4倍，剔除預(yù)售款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率72.5%，凈資產(chǎn)負(fù)債率126.3%。
截至6月30日，公司附屬公司發(fā)行的商業(yè)承兌票據(jù)約655.40萬元已逾期未付。
公司在中期業(yè)績中稱，于今年6月30日后，公司順利完成約14.92億元優(yōu)先票據(jù)的交換要約及同意征求，將到期日有效延長至2023年7月之后，減輕了現(xiàn)金壓力并改善公司的流動(dòng)性。
背后的男人
2010年，34歲的朱靜離開河南建業(yè)集團(tuán)，在上海創(chuàng)立上坤地產(chǎn)，開啟人生的下半場。
彼時(shí)正值房地產(chǎn)行業(yè)上行周期，成立之初的上坤先是拿下上海寶山1919老廠房改造項(xiàng)目，盡管二房東的利潤與開發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相差很大，好在積累經(jīng)驗(yàn)，默默無聞的初創(chuàng)房企獲得了市場機(jī)會(huì)。
真正的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2015年，公司耗資約33億元從香港富豪李明治旗下天安中國手里，獲得上海松江佘山地塊，蛇吞象的收購一時(shí)驚動(dòng)上海灘。要知道，當(dāng)年公司銷售規(guī)模僅17億元。
雖然在此后在諸多報(bào)道里描述這筆收購僅耗時(shí)15天，但如果當(dāng)時(shí)沒有中歐商學(xué)院同學(xué)林勁峰在背后加持，可能公司會(huì)喪失這一良機(jī)。
林勁峰在業(yè)內(nèi)享有中國巴菲特的美譽(yù)，早在朱靜創(chuàng)立上坤時(shí)，他已是這家房企的股東。當(dāng)朱靜準(zhǔn)備拿下佘山地塊時(shí)，林不惜清倉持有12年的貴州茅臺。
除了資金支持，林勁峰多年后向外界透露，和朱靜直奔香港與李明治商洽佘山地塊成功的關(guān)鍵在于，轉(zhuǎn)讓方里有個(gè)股東是他的潮汕老鄉(xiāng)。
60萬方體量的佘山地塊被公司打造一個(gè)超級大盤，最終給公司帶來180億元貨值，多年成為上海別墅銷冠。
林勁峰早年通過拍得茅臺集團(tuán)法人股起家，其實(shí)也是一個(gè)鐘愛地產(chǎn)投資的老司機(jī)。2006年，投資朗詩地產(chǎn)。在2019年舉行的一次峰會(huì)上，朗詩地產(chǎn)董事長田明透露，林勁峰的盈信國富累計(jì)投資朗詩1.2億元，已累計(jì)獲得分紅超過4億元。
除了上坤和朗詩，林勁峰先后進(jìn)入深圳文景地產(chǎn)，還短期持有過保利地產(chǎn)、華僑城A等。
同時(shí)，林勁峰對白酒也比較上癮。2007年，盈信投資入股西鳳酒，并順手投資了西安糖酒集團(tuán)（旗下?lián)碛杏斜迤放疲?/p>
2009年，林勁峰以4.5億元收購安徽雙輪酒業(yè)100%股權(quán)，并成立徽酒集團(tuán)，囊括了高爐、雙輪、高爐家、迎客松和中國徽酒等多個(gè)品牌。