標普：下半年樓市銷售有望回暖，改善盈利能力及高杠桿率為開發(fā)商復(fù)蘇關(guān)鍵
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久期財經(jīng)訊，4月11日，標普發(fā)布一篇報告稱，中國開發(fā)商有望在2023年下半年實現(xiàn)銷售復(fù)蘇。然而，標普預(yù)計，考慮到物業(yè)交付所需的時間，自2024年起，只有達到更高的銷售量，盈利和杠桿率才會有所改善。
標普信用分析師Jay Lau表示：“去年，資產(chǎn)減值拉低了中國房地產(chǎn)的整體收益，在2023年可能會更進一步減值。陷入困境的開發(fā)商正在處理許多障礙，如債務(wù)重組、退市，甚至清算?！?/p>
地產(chǎn)疲軟或?qū)⒀永m(xù)至2023年
最近，在香港特區(qū)上市的中國開發(fā)商公布了2022年業(yè)績。在財報公布前，21家實體公司發(fā)布了負盈利警告;13家處于停牌狀態(tài)，未能如期發(fā)布業(yè)績;還有一家剛剛退市。
2022年，受防控措施導(dǎo)致的施工中斷影響，杠桿率大幅上漲。標普預(yù)計，由于去年收入下降了15%，開發(fā)商的債務(wù)/EBITDA平均比例從2021年的6.1倍將上升到2022年的8.2倍。
合同負債將使開發(fā)商難以在2023年提高收入。截至2022年12月，開發(fā)商的合同負債下降了10%，這是銷售疲軟的一大表現(xiàn)。
開發(fā)商還以犧牲利潤率為代價刺激現(xiàn)金流。2022年的EBITDA利潤率相比2021年的19%平均下降了5%。在持續(xù)多年的增長后，2022年全國平均售價下降了3%。標普預(yù)計平均售價將繼續(xù)承壓，則2023年的盈利能力將難以獲得提高。
開發(fā)商資產(chǎn)減值的機會
2022年是一個資產(chǎn)減值的時期，大量開發(fā)商減少庫存，反映出項目價值的顯著下降。資產(chǎn)減值高達庫存的11%。
鑒于減值費用的不均衡性，標普在計算盈利能力時不包括減值。通常情況下，由于低線城市的房價不具備足夠彈性，開發(fā)商對低線城市的敞口越大，減值的可能性越大。標普認為，由于低線城市的房價降幅可能高達10%以下，在2023年，開發(fā)商可能仍會進行額外減值。
公司和審計師之間的談判也會影響減值。標普發(fā)現(xiàn)，少數(shù)受困開發(fā)商在2022年沒有進行任何減值，此類公司多數(shù)將審計工作交給了四大會計師事務(wù)所以外的審計師負責。
轉(zhuǎn)機：銷售復(fù)蘇、審慎的財務(wù)管理和資產(chǎn)負債表的修復(fù)
盡管投資級開發(fā)商比同業(yè)更具韌性，其杠桿率仍然出現(xiàn)了增長。2022年，由于債務(wù)水平上升了13%， 債務(wù)/EBITDA比例從2021年的2.8-6.4倍上漲到2.9-8.5倍。
標普信用分析師Ricky Tsang表示： “銷售復(fù)蘇和利潤率穩(wěn)定對于防止盈利降低意義重大。同時，開發(fā)商需要提高股本，縮減土地支出以改善杠桿率。"
2023年第一季度，個別公司銷售可能出現(xiàn)復(fù)蘇，如中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.， 簡稱“中國海外發(fā)展”，00688.HK)、華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd.，簡稱“華潤置地”，01109.HK)和龍湖集團控股有限公司(Longfor Group Holdings Ltd.，簡稱“龍湖集團”，00960.HK)，該季度銷售額同比增長36%-74%，有助于這些公司控制杠桿率。
開發(fā)商也可以通過籌集股本以修復(fù)其資產(chǎn)負債表。萬科企業(yè)股份有限公司(China Vanke Co. Ltd.，簡稱“萬科企業(yè)”，02202.HK)近期于香港特區(qū)配售了3億股H股，籌集資金39億港元。保利發(fā)展控股集團股份有限公司(Poly Development Holdings Group Co., Ltd.，簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH)也宣布非公開發(fā)行股票配售計劃，以籌集高達125億人民幣的資金。
開發(fā)商前路漫漫、困難重重
房地產(chǎn)行業(yè)面臨著盈利疲軟和杠桿率上升的問題，除此之外，還有退市、停牌和負利潤預(yù)警所帶來的整體風險。
盡管如此，事態(tài)仍朝較好的方向發(fā)展，許多陷入困境的開發(fā)商宣布了債務(wù)重組計劃。中國恒大集團(China Evergrande Group，簡稱“中國恒大”，03333.HK)近期宣布的境外債務(wù)重組計劃是行業(yè)回暖的一個起點。
對房地產(chǎn)行業(yè)來說，去年是極為艱難的一年。經(jīng)濟低迷帶來的影響仍將持續(xù)到2023年，對具高杠桿的民營開發(fā)商影響尤為顯著。一些實體在2023年第一季度的銷售業(yè)績有所改善，這可能標志著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
本報告不構(gòu)成評級行動。