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全球觀點:新城控股董事長王曉松:全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益
時間:2023-05-12 15:42:32  來源:小陽Sunyy_  
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“住宅+商業(yè)”雙輪驅動,筑牢業(yè)績基本盤

新城控股將一如既往地專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營管理的核心業(yè)務,雙輪驅動戰(zhàn)略將繼續(xù)維穩(wěn)精進,通過甄別潛力區(qū)域與城市,把握結構性機會,持續(xù)提升組織效能和組織活力,做好城市深耕,堅持輕重并舉,不斷夯實傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務能力,把“有回籠的銷售,有利潤的增長、有品質的產(chǎn)品與服務”貫徹到經(jīng)營動作和管理思路之中。


(相關資料圖)

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上,半年報數(shù)據(jù)顯示,新城控股今年上半年實現(xiàn)合同銷售金額651.6億元,銷售面積約657.2萬平方米,另外已售未結轉面積達到3468.92萬平方米。

可觀的回籠規(guī)模也為公司帶來了高效的回款。今年上半年新城控股實現(xiàn)651.6億元銷售金額,回款額達760.3億元,回款率117%,位于行業(yè)前列,為公司可持續(xù)發(fā)展帶來了現(xiàn)金流保障。截至2022年6月末,新城控股的貨幣資金為447.82億元;上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為115.03億元。

與此同時,新城控股還擁有豐富且優(yōu)質的土地儲備,為公司長遠發(fā)展提供重要支撐。截至2022年6月30日,公司在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米,可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。

新城控股的土地儲備主要聚焦在核心區(qū)域,在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)進行布局,其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.05%,長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.46%。長三角以外的三四線區(qū)域,公司項目以綜合體為主,具有較強的市場競爭力。

新城控股管理層在業(yè)績說明會上表示,2022年,在行業(yè)面臨新變局、新挑戰(zhàn)下,公司提出了以“三?!睘楹诵牡墓芾砟繕?,即“保交付、保首開、保開業(yè)”,其中“保交付”為公司運營管理的重中之重。

根據(jù)半年報,今年上半年,新城控股已組織交付近4萬套物業(yè),在此基礎上,計劃下半年新開工67個子項目,新開工建筑面積624.67萬平方米。與此同時,下半年計劃竣工148個子項目,實現(xiàn)竣工面積1762.8萬平方米,其中,住宅項目951.16萬平方米,商業(yè)綜合體項目811.64萬平方米。

開發(fā)業(yè)務是新城控股區(qū)域深耕的壓艙石,而商業(yè)運營業(yè)務則為公司提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。在商業(yè)運營業(yè)務上,新城控股已經(jīng)實現(xiàn)全國化布局,截至2022年6月末,公司已在135個大中城市布局吾悅廣場189座,具有較大先發(fā)優(yōu)勢,也為后續(xù)拓展提供保障。

面對疫情的挑戰(zhàn),過去兩年仍有近70座吾悅廣場如期開業(yè),并完成年度目標,這是新城控股商業(yè)運營管理核心競爭力的最好答卷。

半年報還顯示,今年上半年,新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億元,同比增長20%,疫情影響下,經(jīng)營情況穩(wěn)步回暖;商業(yè)運營業(yè)務毛利占公司毛利比重已達34.14%、毛利率同步提升至72.22%。新城控股管理層表示,“隨著行業(yè)的修復和公司長期穩(wěn)健發(fā)展,該部分估值將得以體現(xiàn)?!倍掳肽?,公司也將“持續(xù)促活廣場經(jīng)營,力爭實現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運營總收入目標。”

負債結構持續(xù)優(yōu)化,財務安全可控

新城控股集團董事長王曉松在業(yè)績說明會上表示,新城控股將繼續(xù)堅守底線思維,提升資金使用效率,降低財務杠桿,提升經(jīng)營能力,追求高質量回籠資金,保持良好的流動性,提前或按時全額償還債務本息,全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。

2022年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大,新城控股則順勢而為,主動降低有息負債,優(yōu)化債務結構。

半年報顯示,截至2022年6月底,新城控股的有息負債822億元,同比下降191.6億元;公司整體凈負債率為48.37%,同比下降12.11個百分點;公司剔除合同負債和預收款項后的資產(chǎn)負債率為67.06%,同比下降8.39個百分點;按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍,若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務,現(xiàn)金短債比則為1.75倍,三道紅線均達“綠檔”要求。

尤為值得一提的是,2022年新城控股公開市場債務到期126億元,1-8月已到期償還或提前償還103億元。公司將繼續(xù)堅持底線思維,做好資金排布,積極確保每筆債務到期償付。

在穩(wěn)步降杠桿、合理調整負債結構的同時,新城控股也在不斷降低融資成本。2022年6月末整體平均融資成本6.5%,較2021年6月末逆勢下降10個百分點,較2021年12月末逆勢下降7個百分點。

事實上,新城控股財務基本面安全穩(wěn)定,融資渠道暢通。5月30日,新城控股成功發(fā)行10億元規(guī)模的中期票據(jù);同期,公司又發(fā)行1億美元優(yōu)先綠色票據(jù),是4月份以來第一家境外新發(fā)債的民營房地產(chǎn)企業(yè)。

此外,新城控股于今年7月申請的61.72億公司債也已獲得證監(jiān)會批準。

新城控股的融資渠道多元,除了發(fā)債、發(fā)行票據(jù)外,還可通過吾悅廣場進行經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資。數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,公司臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸落地,累計獲得融資62億元左右。而經(jīng)營性物業(yè)貸債務久期約8-10年,融資成本約6-8%,符合公司優(yōu)化債務結構的長期規(guī)劃。

截至2022年6月30日,新城控股尚有近80座吾悅廣場未進行經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資,后續(xù)盤活空間較大。

新城控股作為優(yōu)質房企樣本,在各大銀行等金融機構的資信情況良好,銀行授信額度充足。2022年上半年,新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1084億元,其中公司及子公司已使用授信280億元,公司在授信總額度內開展融資以支持業(yè)務的發(fā)展,后續(xù)也將積極拓展新的銀行授信額度。

新城控股及公司控股股東對公司未來發(fā)展充滿信心。一方面,公司以集中競價交易方式回購股份,回購資金總額計劃不低于1億元、不高于2億元;截至8月末,已累計回購支付金額4934萬元。另一方面,公司控股股東的家族信托基金7月末通過二級市場增持公司母公司新城發(fā)展(1030.HK)股份401萬股,耗資約1100萬港幣。

未來,新城控股將通過“抓銷售、盤融資、緊運營、控風險、保利潤、調結構”積極作為,在行業(yè)新格局中走高質量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。

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