來源:新浪基金
(資料圖)
近一周以來,地產(chǎn)板塊維持低位整理狀態(tài),以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例,該指數(shù)仍在近9年低點(diǎn)附近徘徊。昨日(7月10日),地產(chǎn)板塊全天窄幅震蕩,中證800地產(chǎn)指數(shù)微跌0.35%,其跟蹤ETF——地產(chǎn)ETF(159707)場內(nèi)價格微跌0.5%。不過,昨日晚間,繼5年期以上LPR報(bào)價下調(diào)、引導(dǎo)居民房貸利率下行后,房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼。央行等兩部門出手穩(wěn)地產(chǎn),地產(chǎn)板塊能否突破區(qū)間向上,咱們拭目以待。
1、央行等兩部門出手,地產(chǎn)再迎重磅利好
7月10日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》,對“金融16條”中關(guān)于房企存量融資展期等部分政策進(jìn)行延期。
本次《通知》將相關(guān)政策延期后,“金融16條”第四條和第八條現(xiàn)有關(guān)內(nèi)容相應(yīng)變更為:
對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
對于商業(yè)銀行按照本通知要求,2024年12月31日前向?qū)m?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類;對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)。
除上述兩條政策外,其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí),因城施策支持剛性和改善性住房需求,保持房地產(chǎn)融資合理適度,加大保交樓金融支持,推動行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2、機(jī)構(gòu)最新解讀來了!后市建議這樣布局
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兩部門發(fā)布關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知,政策重點(diǎn)從逆周期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn),需求側(cè)有望在2023年底前走穩(wěn),政策的變化是符合行業(yè)實(shí)際情況的,也是有利于宏觀經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的。
在需求端,當(dāng)前政策工具箱儲備依然十分豐富,特別是在一些核心城市,限購、限貸、限價和按揭利率(特別是二套房)還有進(jìn)一步的調(diào)整空間。我們認(rèn)為,隨著基本面持續(xù)下行,尤其是一線核心城市確認(rèn)房價下跌,2023年四季度有望是政策進(jìn)一步放開的季度。
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我們認(rèn)為兩項(xiàng)政策延期是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍偏弱情況下的合理選擇,有利于降低房企到期的還款壓力,防止由于逾期導(dǎo)致銀行下調(diào)貸款評級、房企融資條件進(jìn)一步收緊;同時也有利于鼓勵銀行投放“保交樓”配套融資。延期到2024年底為房企緩釋風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留了較為充足的時間窗口,有助于穩(wěn)定市場預(yù)期、降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)。
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政策再度聚焦至房地產(chǎn)融資端,我們認(rèn)為有兩點(diǎn)原因:
①風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性有所提升。因二季度以來地產(chǎn)銷售復(fù)蘇節(jié)奏放緩,市場對于房企現(xiàn)金流的擔(dān)憂又有所升溫。盡管年內(nèi)到期壓力最大的時點(diǎn)已過,但部分房企2023H2公開市場債券到期規(guī)模仍然較大,本次延期政策將進(jìn)一步緩解房企壓力。
②保交樓支持力度還有加大的空間。參照去年的文件,本次政策對于政策目的的表述增加了“加大保交樓金融支持,推動行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清”這一論述,據(jù)我們跟蹤,去年以來保交樓方面專項(xiàng)借款落實(shí)較快,但是銀行配套資金相對依然較慢,當(dāng)中的障礙可能需要更多政策支持和補(bǔ)充。
展望后市,我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊將進(jìn)入政策博弈期,房地產(chǎn)市場將繼續(xù)演繹分化行情,更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。
就優(yōu)質(zhì)房企布局而言,建議特別關(guān)注地產(chǎn)ETF(159707)。資料顯示,地產(chǎn)ETF(159707)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù),集中匯集市場頭部房企,該指數(shù)6月12日迎來2023年第一次調(diào)樣生效,此次調(diào)倉后,前十大成份股權(quán)重超8成,“保萬招金”權(quán)重占比超5成,高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè),契合龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)產(chǎn)業(yè)周期趨勢!同時,中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高,同時享受“中特估”概念加持。
地產(chǎn)ETF(159707)也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF,具備稀缺性與辨識度。
風(fēng)險(xiǎn)提示:地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù),該指數(shù)基日為2004.12.31,發(fā)布日期為2012.12.21,指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示,個股描述不作為任何形式的投資建議,也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?;鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級為R3-中風(fēng)險(xiǎn),適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息(包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等)均只作為參考,投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另,本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議,亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?;鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn),基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn),基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證,基金投資需謹(jǐn)慎。