2023開(kāi)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)起色，從政策端松綁到金融側(cè)支持，多重利好密集釋放，到房貸利率一路走低。
在“保交樓”“支持剛性和改善性住房需求合理釋放”的大背景下，2023年的珠海樓市是否回暖？開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略？購(gòu)房者面對(duì)全新的市場(chǎng)環(huán)境該作何選擇？房企經(jīng)營(yíng)策略怎樣優(yōu)化轉(zhuǎn)向？對(duì)此，珠海樂(lè)居專訪了知名媒體評(píng)論員、左岸控股董事長(zhǎng)李炳亮。
(資料圖)
知名媒體評(píng)論員、左岸控股董事長(zhǎng)李炳亮
李炳亮表示，近期珠海各樓盤售樓部又再現(xiàn)往日熙熙攘攘的人群，且多個(gè)項(xiàng)目又開(kāi)始出現(xiàn)銷量上升的勢(shì)頭，尤其是春節(jié)后，珠海樓市回暖跡象明顯。其實(shí)不僅房地產(chǎn)，其他行業(yè)也猶如雨后春筍，不斷冒尖，大有百業(yè)復(fù)興之勢(shì)。經(jīng)過(guò)疫情放開(kāi)的短暫陣痛，整個(gè)社會(huì)迎來(lái)了新的希望。
近期房地產(chǎn)行業(yè)可謂利好頻傳，無(wú)論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產(chǎn)業(yè)地位，國(guó)家層面對(duì)行業(yè)重視程度有目共睹。李炳亮認(rèn)為，保交樓，根本上就是保經(jīng)濟(jì)、保信心、保民生。開(kāi)發(fā)商需要以去化為主，降低負(fù)債，認(rèn)真提升產(chǎn)品品質(zhì)，繼續(xù)推進(jìn)組織和戰(zhàn)略創(chuàng)新和改革，增強(qiáng)企業(yè)韌性，迎接未來(lái)的大浪淘沙。
對(duì)于剛需和改善需求購(gòu)房者，李炳亮建議，珠海是一個(gè)“藍(lán)籌股”，正在快速補(bǔ)齊投資和工作的短板，剛需客此時(shí)量力而為入手一套自住房，是一個(gè)非?？茖W(xué)的決策；對(duì)于改善客來(lái)說(shuō)，優(yōu)化資產(chǎn)的時(shí)機(jī)已經(jīng)來(lái)臨，抓住政策窗口期及早上車，不失為一種好的選擇。
以下為采訪實(shí)錄：
1、近期，房地產(chǎn)利好消息頻傳，您有觀察到本地樓市回暖的跡象嗎？請(qǐng)為我們介紹一下。
李炳亮：按市場(chǎng)反應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)看，珠海樓市是有回暖的跡象。我們可以看到，地產(chǎn)銷售和策劃從業(yè)人員一改過(guò)去略顯消極的狀態(tài)轉(zhuǎn)為積極的宣傳，頻繁地在各自朋友圈發(fā)廣告；各種地產(chǎn)媒體積極的發(fā)聲；各樓盤售樓部又再現(xiàn)往日熙熙攘攘的人群；靜寂幾年的開(kāi)發(fā)商又積極主動(dòng)的約營(yíng)銷公司洽談合作事宜；更重要的是，多個(gè)項(xiàng)目又開(kāi)始出現(xiàn)銷量上升的勢(shì)頭等……這些都是可以看成傳統(tǒng)意義上的回暖的跡象。
其實(shí)不僅房地產(chǎn)，其他行業(yè)也猶如雨后春筍，不斷冒尖，大有百業(yè)復(fù)興之勢(shì)。經(jīng)過(guò)疫情放開(kāi)的短暫陣痛，整個(gè)社會(huì)迎來(lái)了新的希望。
2.從國(guó)家到地方，從政策端松綁到金融側(cè)支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇迎來(lái)新機(jī)遇。在此背景下，您認(rèn)為今年本地的新房市場(chǎng)，將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？
李炳亮：由于房地產(chǎn)不僅受宏觀大勢(shì)影響，也受到人口變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)供求的多重影響。在談到中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，我們普遍認(rèn)近幾年開(kāi)發(fā)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步縮小，比如2021年的銷售規(guī)模約18萬(wàn)億，而2022年則變?yōu)?3.33萬(wàn)億，也許這個(gè)落差受到了疫情的影響。如果拋開(kāi)疫情來(lái)說(shuō)，整體規(guī)模下行是必然的趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)主要是受到人口出生率和市場(chǎng)供求變化的影響。但如果具體到珠海本土的話，我們則要從橫向和縱向兩個(gè)方面來(lái)深入分析！
從縱向來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為GPD規(guī)模和漲幅、產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模和增速、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)、國(guó)家支持政策的緣由、居住的先天環(huán)境與后天建設(shè)情況、城市工作和投資的基礎(chǔ)及其發(fā)展前景、以及城市可建設(shè)土地的規(guī)模與目前的開(kāi)發(fā)比例等因素是主要影響珠海市場(chǎng)規(guī)模和房?jī)r(jià)的原因。
綜合這些情況來(lái)看，相信珠海在全國(guó)的排名是非常靠前的，珠海未來(lái)的前景值得期待。
從橫向來(lái)看，考慮伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模下降的同時(shí)，各城市產(chǎn)生了巨大的分化，但是珠海局部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和建設(shè)水平發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他城市或區(qū)域。在這基礎(chǔ)上，我們有幸看到對(duì)房地產(chǎn)影響最大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模正在加速擴(kuò)大，從近幾年的招商引資看，未來(lái)3-5年有望進(jìn)入投產(chǎn)加速期，產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的則是人口增長(zhǎng)和消費(fèi)力提升，以及對(duì)外影響的不斷加大，這些都是有利于房地產(chǎn)的前景發(fā)展。
個(gè)人認(rèn)為，即使現(xiàn)在出現(xiàn)了房地產(chǎn)的回暖現(xiàn)象，其原因是不確定的，或許是三年疫情積累的消費(fèi)釋放，也可能是各項(xiàng)政策集中釋放的推動(dòng)，這股消費(fèi)力未必可以持續(xù)到年底。目前在疫情后，珠海的經(jīng)濟(jì)仍需要康復(fù)，消費(fèi)者收入仍需努力工作去殷實(shí)，未來(lái)仍充滿巨大的不確定性，珠海的發(fā)展仍需一步一步去落實(shí)。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商需要以去化為主，降低負(fù)債，認(rèn)真提升產(chǎn)品品質(zhì)，繼續(xù)推進(jìn)組織和戰(zhàn)略創(chuàng)新和改革，增強(qiáng)企業(yè)韌性，迎接未來(lái)的大浪淘沙。
對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，我建議的是：放眼全國(guó)，珠海是一個(gè)“藍(lán)籌股”，正在快速補(bǔ)齊投資和工作的短板。如果認(rèn)同這點(diǎn)，必會(huì)相信這是一個(gè)值得終生相伴的城市，那么此時(shí)量力而為入手一套自住房，這是非?？茖W(xué)的決策；而收入更高的消費(fèi)者，也可以擇優(yōu)進(jìn)行低位吸納投資，但這個(gè)相對(duì)自住性置業(yè)，會(huì)復(fù)雜很多，建議找真正專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人咨詢以增強(qiáng)正確性。
3.無(wú)論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產(chǎn)業(yè)地位，國(guó)家層面近期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度有目共睹。您認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)下的契機(jī)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略，盡快走出低谷？
李炳亮：從目前看，留給民營(yíng)房企的空間和時(shí)間都是非常有限的，所以建議他們往小而美、小而精的方向發(fā)展，必須注重產(chǎn)品創(chuàng)新、走極致的品質(zhì)和加大精神內(nèi)涵的塑造。只有這樣，才有膽量和信心去繼續(xù)購(gòu)買土地開(kāi)發(fā)，并具備與眾不同的實(shí)力有機(jī)會(huì)獲得與土地方的合作分利機(jī)會(huì)。
對(duì)于央企和地方國(guó)資房企，他們有望迎來(lái)真正的發(fā)展時(shí)代。在大浪淘沙后，房企數(shù)量必將急劇減少，經(jīng)過(guò)并購(gòu)重組后，或許有機(jī)會(huì)組建成為實(shí)力更強(qiáng)的央企，在更大社會(huì)責(zé)任和更高建設(shè)使命下的央企，希望能夠改變規(guī)模致勝的傳統(tǒng)思維，筑造出精品、保民生兼顧的雙重時(shí)代。
而更多的地方國(guó)資房企，在更輕易獲得優(yōu)質(zhì)土地的條件下，希望更加善待土地，以城市藝術(shù)的角度去刻畫珠海這個(gè)城市的藍(lán)圖。在眾多長(zhǎng)線項(xiàng)目中，更加地遵守市場(chǎng)和科學(xué)的要求，兼顧投資回報(bào)和建設(shè)民生的平衡。總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商需要優(yōu)化組織、重塑組織、精煉組織，去開(kāi)發(fā)多元化、產(chǎn)品精致化、思維創(chuàng)新化、合作專業(yè)化、決策科學(xué)化，加強(qiáng)少做短期決策，多做長(zhǎng)線的思維。
4.針對(duì)有剛性和改善需求的購(gòu)房人群，今年的置業(yè)策略分別是什么？請(qǐng)您給出一些建議。
李炳亮：對(duì)于剛需的購(gòu)房來(lái)說(shuō)，在不把生活變得過(guò)于緊張與焦慮和在家庭收入穩(wěn)定且有富余的前提下，建議現(xiàn)在可以購(gòu)房了，但務(wù)必量力而為，留有一定的財(cái)務(wù)存款以應(yīng)付未來(lái)的不確定性。在購(gòu)房時(shí)，要兼顧教育、醫(yī)療、交通、未來(lái)3-5年家庭人口變化、日常生活便利性多重考慮，切莫只顧項(xiàng)目的單項(xiàng)分值入手。
而對(duì)于改善型人群，建議果斷優(yōu)化資產(chǎn)。首先有條件提前住進(jìn)更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)里，能大大提升全家庭和個(gè)人的生活品質(zhì)，這在有限的生命中，是一次非常寶貴的體驗(yàn)，這充分體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)和股票一樣還有金融消費(fèi)屬性，可以抵押、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。
如果改善置業(yè)是精準(zhǔn)的，則優(yōu)化后的資產(chǎn)將更有升值潛力和預(yù)期，所以如果有改善需求，目前正是優(yōu)化資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。對(duì)于這部分人，建議置業(yè)對(duì)象重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、立面造型、中大戶型小區(qū)、緊鄰優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、大型公園和品牌商業(yè)配套、片區(qū)開(kāi)發(fā)成熟度、社區(qū)歷史口碑，部分人群還可關(guān)注產(chǎn)品的稀缺性和獨(dú)特性等等。
5.“好房線上購(gòu)”第二季即將開(kāi)啟，由中房協(xié)發(fā)起的“保交樓”行動(dòng)倡議是活動(dòng)的一大亮點(diǎn)。可否請(qǐng)您評(píng)價(jià)一下，這一倡議對(duì)于正處在復(fù)蘇階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言，將產(chǎn)生哪些積極意義？
李炳亮：只有徹底的把保交樓快速執(zhí)行、堅(jiān)定落實(shí)、完美解決，才能重振行業(yè)，畢竟哪怕行業(yè)規(guī)模最終降到10-12萬(wàn)億，這也是目前最大的行業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、對(duì)地方政府城建和經(jīng)濟(jì)投資，短期內(nèi)都是無(wú)可替代的。所以保交樓，根本上就是保經(jīng)濟(jì)、保信心、保民生。
由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)全程指導(dǎo)、樂(lè)居聯(lián)合天貓好房共同推出的“好房線上購(gòu)”第二季，通過(guò)“市場(chǎng)剖析”、“案場(chǎng)直擊”、“紅人薦房”、 “首套、改善必選榜”等環(huán)節(jié)，全方位支持首套和改善性住房需求合理釋放，幫助用戶收獲心儀好房；更準(zhǔn)備了豐厚權(quán)益，誠(chéng)意回饋廣大購(gòu)房者。
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