樓市復(fù)蘇動(dòng)能減弱，房企推貨信心不足，預(yù)計(jì)6月新房供應(yīng)規(guī)模保持低位運(yùn)行，行情將延續(xù)平淡。
根據(jù)CRIC調(diào)研盤點(diǎn)全國(guó)27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)入市項(xiàng)目情況的結(jié)果，6月新房供應(yīng)規(guī)模環(huán)比僅微增9%，與去年同期和今年3月相比，降幅都接近四成。
基于供應(yīng)規(guī)模的約束和對(duì)市場(chǎng)信心的不足，我們推測(cè)，在沒(méi)有重大政策利好刺激下，6月樓市行情將延續(xù)平淡，成交難有大幅放量空間。
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《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》6月7日也撰文稱，“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，對(duì)于4月份、5月份的回落應(yīng)理性看待…………我們應(yīng)該給房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心?！?/p>
CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)27個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積預(yù)計(jì)為1214萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比下跌36%，較前6月的月平均供應(yīng)量?jī)H微增1.6%。
因年中沖刺業(yè)績(jī)的壓力，房企6月的供貨量有所增加，供應(yīng)環(huán)比止跌回升，但增幅非常有限，規(guī)模仍處在相對(duì)低位，無(wú)論是與去年同期值相比，還是和今年3、4月的高峰值相比，都相差甚遠(yuǎn)。這也說(shuō)明，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱后，房企推貨信心不足。
其中，一線城市供應(yīng)整體低位回升，廣州和深圳明顯反彈、北京和上海仍繼續(xù)低迷。特別是深圳，預(yù)期將有13個(gè)項(xiàng)目推售，金地環(huán)灣城、拾悅城楠園等單盤供應(yīng)可達(dá)10萬(wàn)平米，或?qū)?dòng)整體供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。
北京在上個(gè)月低基數(shù)的基礎(chǔ)上，供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)了74%，但同比仍然下跌53%。根據(jù)CRIC的調(diào)研，6月北京預(yù)計(jì)僅有京投發(fā)展?北熙區(qū)二期、北京城建·國(guó)譽(yù)朝華等4個(gè)項(xiàng)目入市。
而上海6月的新增供應(yīng)不增反降，5月三四批次項(xiàng)目集中入市后，6月供應(yīng)進(jìn)入階段性休整期。
二線城市6月的新增供應(yīng)環(huán)比漲跌參半，多數(shù)城市同比還是負(fù)增長(zhǎng)。18個(gè)二線城市預(yù)計(jì)供應(yīng)937萬(wàn)平方米，環(huán)比微增8%，同比跌32%。
其中，長(zhǎng)沙、昆明、鄭州6月的新增供應(yīng)由跌轉(zhuǎn)增，濟(jì)南、長(zhǎng)春、南寧等城市則下滑明顯。與去年同期對(duì)比，除武漢、長(zhǎng)沙、重慶外，多數(shù)城市的供應(yīng)規(guī)模均低于去年同期，杭州和長(zhǎng)春甚至出現(xiàn)了腰斬的情況。
三四線城市的新增供應(yīng)繼續(xù)縮量。5個(gè)城市6月份僅供應(yīng)49萬(wàn)平米，同、環(huán)比分別下降71%和27%。泉州供應(yīng)探底回升，萬(wàn)科城市之光、建發(fā)養(yǎng)云等3個(gè)剛需項(xiàng)目都將于6月集中入市。
除泉州之外，無(wú)錫、徐州等其余4個(gè)城市供應(yīng)均延續(xù)回落走勢(shì)，徐州回調(diào)尤為明顯，預(yù)期供應(yīng)規(guī)模跌破10萬(wàn)平米，僅為2023年月均值的1/5左右。
6月，房企推貨聚焦核心區(qū)域，主城區(qū)供應(yīng)占比高達(dá)52%，近郊占比30%，去化相對(duì)困難的遠(yuǎn)郊占比僅18%。
其中，昆明、福州等主城區(qū)供應(yīng)占比超過(guò)8成。昆明本月預(yù)計(jì)將推售的信達(dá)萬(wàn)科京江隱翠、中交碧桂園映象美廬等7個(gè)項(xiàng)目均位于盤龍、官渡等區(qū)域，主城5區(qū)供應(yīng)占比達(dá)到100%。
上海、青島、廈門等城市的新增供應(yīng)主要集中在近郊。以廈門為例，6月將入市的4個(gè)項(xiàng)目，僅1個(gè)位于島內(nèi)五緣灣核心板塊，其余3盤都在島外，分布在同安環(huán)東海域、同安老城和翔安東部會(huì)展板塊。
廣州、天津、杭州等城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)楣┴浿髁?，譬如杭州?月一圈層結(jié)構(gòu)性斷供，6月核心區(qū)域供貨壓力依然較大，所推37個(gè)項(xiàng)目?jī)H有11個(gè)位于主城區(qū)。
從新增供應(yīng)的產(chǎn)品看，剛需、改善產(chǎn)品平分秋色，供貨占比分別為45%、43%，高端產(chǎn)品占比13%。其中，泉州、濟(jì)南等城市的純剛需產(chǎn)品是6月新增供應(yīng)的絕對(duì)主力，長(zhǎng)沙、鄭州等城市的新增供應(yīng)中，剛需、剛改產(chǎn)品供應(yīng)同步發(fā)力，也正好適應(yīng)當(dāng)?shù)仄珓傂缘男枨蠼Y(jié)構(gòu)。
北京、上海、成都等城市的新增供應(yīng)中，改善產(chǎn)品依然占據(jù)主導(dǎo)地位，占比普遍在五成以上。蘇州、徐州等城市的新增供應(yīng)則迎合了改善及豪宅市場(chǎng)不斷提升的需求，房企增加了中高端盤推貨占比，剛需盤占比僅不足兩成。
6月份偏低的供應(yīng)量勢(shì)必制約成交放量的空間。6月27城供應(yīng)量同比跌36%，僅為今年3月的6成左右，基本與前6月平均相當(dāng)，低位運(yùn)行的供應(yīng)預(yù)示著成交也難有大幅放量空間。同時(shí)，供給端推貨積極性不高也能看出市場(chǎng)信心和預(yù)期的不足。
因此，在沒(méi)有重大政策利好刺激的情況下，預(yù)計(jì)6月樓市整體延續(xù)平淡行情，成交較5月可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但改善程度有限。
具體到城市，成都、長(zhǎng)沙、南京等城市，6月供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)且結(jié)構(gòu)合理，可能會(huì)帶動(dòng)成交回漲。長(zhǎng)沙6月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到年內(nèi)新高，預(yù)加推項(xiàng)目中剛需、剛改貨源增加，契合目前主流市場(chǎng)需求，成交有望企穩(wěn)回升。
北京、上海等城市新增供應(yīng)不濟(jì)將拖累成交。北京和上海的新房市場(chǎng)不缺需求也不乏購(gòu)買力，供應(yīng)是影響成交的最主要因素。6月份北京和上海預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目質(zhì)量不差，主城加近郊占比都在七成以上，但受限于較低的供給規(guī)模，成交也難有強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)表現(xiàn)。
廣州等6月供應(yīng)體量增加而質(zhì)量欠佳，對(duì)成交驅(qū)動(dòng)力偏弱。廣州5月開(kāi)盤項(xiàng)目平均去化率為18%，海珠、天河等核心區(qū)域高總價(jià)江景房去化表現(xiàn)較好，去化率大多超過(guò)3成，外圍區(qū)域項(xiàng)目則普遍遇冷、去化遲緩，而6月推售項(xiàng)目有7成以上位于郊區(qū)，如果營(yíng)銷力度不見(jiàn)加碼，去化表現(xiàn)或許同樣不容樂(lè)觀。
濟(jì)南、長(zhǎng)春、天津等城市的新增供應(yīng)縮量疊加供需錯(cuò)配，市場(chǎng)行情或?qū)⒗^續(xù)轉(zhuǎn)淡。濟(jì)南6月供應(yīng)預(yù)計(jì)縮量至10萬(wàn)平米以下，加上供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯(cuò)配，即目前高品質(zhì)改善項(xiàng)目保持較高熱度，剛需尤其外圍區(qū)域項(xiàng)目降溫明顯，但6月預(yù)入市項(xiàng)目中，剛需產(chǎn)品占比高達(dá)92%，且大多位于近郊，供需錯(cuò)配的情況下，成交或?qū)⒗^續(xù)走弱。
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)支持政策仍有空間，尤其4月以后，市場(chǎng)觀望情緒又有所回升，各地可以進(jìn)一步挖掘支持政策調(diào)整的優(yōu)化空間，以恢復(fù)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，助力市場(chǎng)企穩(wěn)回升，重回良性循環(huán)的軌道。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市