曾經(jīng)全球最熱的韓國(guó)樓市，正在擊穿崩盤底線。而韓國(guó)特有的“傳貰房”，成為了加速器。
近日，韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌引發(fā)熱議，相關(guān)資料顯示，韓國(guó)2023年公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。首爾地區(qū)，部分公寓價(jià)格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。
而在此之前5年，韓國(guó)的樓市可謂炙手可熱，整體房?jī)r(jià)漲80%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平方米15萬人民幣，僅次于中國(guó)香港。
(相關(guān)資料圖)
韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌原因與其獨(dú)有的租房制度相關(guān)，該制度稱為“傳貰房”，又可稱為“全租房模式”，類似的模式可以追溯至上世紀(jì)初。
既租客向房東繳納一大筆押金(押金約為房產(chǎn)價(jià)值的50%-80%)，交押金后租客可以“免費(fèi)住”規(guī)定年數(shù)，一般為兩年，租客只需支付水電燃?xì)獾荣M(fèi)用，到期后房客退房，房東如數(shù)歸還押金。房東通常運(yùn)用租客交付的押金做其他投資以彌補(bǔ)租房費(fèi)用。
但表面上房東和租客都獲利的情況下，對(duì)樓市健康發(fā)展卻并不是一件好事。此種模式下，房產(chǎn)仿若成為某種金融工具，其本質(zhì)則是房東以房產(chǎn)為抵押物向租客貸款。房東在拿到押金后會(huì)再投資，常常又是買房，并把新房屋再度出租以求牟利，依次構(gòu)成一個(gè)循環(huán)。
房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長(zhǎng)投”。曾有媒體報(bào)道，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，后續(xù)由于資金鏈斷裂，房東直接消失，數(shù)百名租客畢生積蓄化為烏有。
除房東資金鏈斷裂、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外，全租房模式更一度引發(fā)信任危機(jī)。據(jù)韓國(guó)媒，今年上半年，韓國(guó)發(fā)生多起租客因陷入全租房詐騙無法討回巨額保證金而自殺的惡性事件。
2021年8月后，韓國(guó)開始激進(jìn)加息，利率提升，全租房模式金融風(fēng)險(xiǎn)被放大，也就不再成為市場(chǎng)的“香餑餑”了。2022年，韓國(guó)普通月租房的數(shù)量第一次超越了傳貰房。
全租房模式下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲才能保證房東、租戶、銀行三贏局面，而就當(dāng)下情況來看，韓國(guó)人口數(shù)據(jù)薄弱、M2貨幣總量等多方位因素限制房?jī)r(jià)上漲。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池指出，全租房是一種市場(chǎng)行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房?jī)r(jià)上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實(shí)現(xiàn)套利。但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，貸款和押金無法償還，便容易形成詐騙。
回看我國(guó)樓市發(fā)展，雖然過去也存在以貸養(yǎng)貸等做法，但在歷經(jīng)多次房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓之后，樓市嚴(yán)格來說并不存在能夠成倍放大金融風(fēng)險(xiǎn)的金融工具。
趙秀池表示，中國(guó)在大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓過程中，由于租金貸監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)過長(zhǎng)租公寓“爆雷”的事件。從政府監(jiān)管角度，對(duì)租賃市場(chǎng)的貸款發(fā)放要謹(jǐn)慎，尤其要防范“二房東”過度融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)暴跌具有一定警示作用，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，同時(shí)從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市降溫，不僅僅是市場(chǎng)短期調(diào)整，背后也存在一些深刻含義。
文/樂居財(cái)經(jīng) 王彥杰
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