花朵財(cái)經(jīng)原創(chuàng)
超級(jí)包租公將名節(jié)不保？
紅星美凱龍正在遭遇投資者連環(huán)追問(wèn)。
從2月18日投資者在上證e互動(dòng)發(fā)問(wèn)，公司這些年有沒(méi)有在利用房地產(chǎn)評(píng)估虛增利潤(rùn)？到3月7日，又有投資者針對(duì)紅星美凱龍澄清提出質(zhì)疑，紅星美凱龍的投資性房地產(chǎn)估值問(wèn)題日前正備受矚目。
在此背景下，3月16日紅星美凱龍股價(jià)再創(chuàng)新低，最低報(bào)價(jià)為7.21元/股。而自2018年上市以來(lái)，一路狂跌的紅星美凱龍，如今股價(jià)已經(jīng)距離10.23元/股的IPO發(fā)行價(jià)漸行漸遠(yuǎn)。
遭投資者連環(huán)追問(wèn)
對(duì)紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，如今最難的不是疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)難題，而是房地產(chǎn)估值迷局。
2月18日，有投資者通過(guò)上證e互動(dòng)發(fā)問(wèn)，目前網(wǎng)絡(luò)發(fā)表文章“美凱龍的套路玩不下去了”請(qǐng)問(wèn)公司是否有關(guān)注到？請(qǐng)問(wèn)文章描述的屬實(shí)嗎？請(qǐng)問(wèn)公司這些年有沒(méi)有在利用房地產(chǎn)評(píng)估虛增利潤(rùn)？
隨后不久，美凱龍回應(yīng)稱，該文章不屬實(shí)，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理方法符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定。由于公司2015年6月于港股上市，依據(jù)《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
然而，投資者對(duì)此解釋似乎并不滿意。3月7日，又有不同ID名稱的投資者通過(guò)上證e互動(dòng)發(fā)出質(zhì)疑，“有一朋友14年花了80多萬(wàn)買了你公司一線城市的商鋪，目前40萬(wàn)元都無(wú)法出手。如果14年花同樣的價(jià)錢買住宅的話，目前價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)。
你公司財(cái)務(wù)報(bào)告上的房產(chǎn)是按公允價(jià)值計(jì)算的，就是以同地段的住宅成交價(jià)格作為參考的。然而，目前商鋪價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅價(jià)格，說(shuō)明你公司按公允價(jià)值計(jì)算的商鋪價(jià)格存在著很大水分，如果這個(gè)問(wèn)題一旦爆發(fā)，你公司的房產(chǎn)價(jià)格將大幅縮水，你公司將如何應(yīng)對(duì)上述情況?！?/p>
后在沉默一周之際，3月15日美凱龍?jiān)俅位貞?yīng)稱，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，采用自有家居商場(chǎng)坐落地附近區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)的可比租金信息，包括臨街商鋪、百貨商場(chǎng)商鋪、家居商場(chǎng)商鋪等的對(duì)外租金價(jià)格及結(jié)合自營(yíng)商場(chǎng)與商戶簽訂的租約中約定的租金，作出合理的市場(chǎng)租金價(jià)格估計(jì)，并對(duì)已建成的投資性房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估。
盡管進(jìn)行了多次澄清，但進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，紅星美凱龍?jiān)谫Y本市場(chǎng)上的估值表現(xiàn)，遠(yuǎn)低于投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。
截至3月29日，紅星美凱龍股價(jià)報(bào)8元/股，遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)12.52元。此外，公司最新總市值為348.4億元，遠(yuǎn)低于最新的938.76億元投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，進(jìn)一步加深了紅星美凱龍房地產(chǎn)估值“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)。
凈利潤(rùn)內(nèi)含“水分”
若按此推算，紅星美凱龍則可能涉嫌虛增利潤(rùn)。
翻開(kāi)紅星美凱龍財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)歷年來(lái)給公司帶來(lái)了巨大收入。2015至2020年，紅星美凱龍采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生損益分別為10.10億元、17.54億元、19.96億元、18.20億元、16.01億元、4.97億元，占各期凈利潤(rùn)比例分別為31.32%、51.63%、48.95%、40.65%、35.74%、28.71%。
在此影響下，紅星美凱龍凈利潤(rùn)自然是水漲船高之勢(shì)。2015至2020年，紅星美凱龍歸母凈利潤(rùn)分別為32.25億元、33.97億元、40.78億元、44.77億元、44.80億元、17.31億元。
但若扣除非經(jīng)常性損益項(xiàng)目對(duì)凈利潤(rùn)影響，紅星美凱龍扣非后的凈利潤(rùn)卻是一副多年停滯不前的面孔，一直圍繞在25億元左右的范圍波動(dòng)。2015至2020年，紅星美凱龍扣非凈利潤(rùn)分別為23.87億元、20.73億元、23.05億元、25.66億元、26.14億元、11.62億元。
歷年的房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)，顯然給紅星美凱龍業(yè)績(jī)報(bào)表增添了不少水分。一般而言，企業(yè)虛增利潤(rùn)無(wú)非就兩個(gè)目的，一是為了炒作股票市值套現(xiàn)，二是為了搞好企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)方便對(duì)外舉債。
分析發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)紅星美凱龍股東持股確有減持情形出現(xiàn)，而且在盈利收入良好的表現(xiàn)下，紅星美凱龍對(duì)外舉債亦是突飛猛進(jìn)。
自2015年以來(lái)，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率呈逐年走高之勢(shì)。2015年至2020年，紅星美凱龍負(fù)債總額分別為356.14億元、416.15億元、530.83億元、655.65億元、733.10億元、804.50億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為48.25%、51.04%、54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。
截至2020年，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)92家自營(yíng)商場(chǎng)，其中自持物業(yè)58家，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為931.50億元，占資產(chǎn)總額的比例為70.8%。
由于投資性房地產(chǎn)金額較大，這同時(shí)給紅星美凱龍對(duì)外舉債提供了較大的支點(diǎn)。財(cái)報(bào)顯示，2020年公司持有價(jià)值為798.65億元的投資性房地產(chǎn)被用于抵押擔(dān)保以取得借款及商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券合計(jì)高達(dá)323億元。
債務(wù)問(wèn)題突出
作為被譽(yù)為家居行業(yè)超級(jí)包租公的紅星美凱龍，本不該缺錢，為何最終卻走上了舉債之路？
其實(shí)多年來(lái)紅星美凱龍不僅熱衷投資房地產(chǎn)，而且還十分熱衷投資。2015年至2020年，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)金額分別為613.61億元、669.48億元、708.31億元、785.33億元、851.07億元、931.50億元，整體上升趨勢(shì)明顯。
此外，紅星美凱龍長(zhǎng)期股權(quán)投資額從2015年的8.04億元上升至2020年的37.04億元，其他權(quán)益工具投資從2017年為零狀態(tài)上升至2020年的42.07億元，進(jìn)一步彰顯了紅星美凱龍巨大現(xiàn)金流支出。
在這期間，紅星美凱龍投資企業(yè)包括新潮傳媒、億田智能廚電、慕思健康、詩(shī)尼曼家居、森鷹窗業(yè)等多家企業(yè)。然而，這些投資給紅星美凱龍帶來(lái)了多少的收入呢？
截至2020年底，紅星美凱龍投資收益僅為2.22億元，公允價(jià)值變動(dòng)收益也僅有4.94億元，但公司利息費(fèi)用卻高達(dá)25.49億元，遠(yuǎn)超同期凈利潤(rùn)17.31億元，這也進(jìn)一步加大了紅星美凱龍的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
僅在2021年，紅星美凱龍就已經(jīng)先后受讓了7家物流子公司百分百股權(quán)，又以12億的價(jià)格，將紅星融資租賃、紅星商業(yè)保理兩家全資子公司，出售給了股東紅星控股。
不過(guò)即便如此，紅星美凱龍的債務(wù)問(wèn)題仍比較突出。截至2021年9月底，紅星美凱龍流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為360.90億元，遠(yuǎn)超公司當(dāng)期僅163.99億元的流動(dòng)資產(chǎn)額。