當前的地產股猶如“一半是火焰，一半是冰山”。前期大干快上、以高負債驅動規(guī)模擴張的民營房企正自食惡果遭資金拋棄，而國資背景、區(qū)域性房企以穩(wěn)健的財務和保守的經營成為抄底資金的“新寵”。
地產股正重回主流資金的“視野”。
9月以來，房地產板塊迎來一波大漲，其中以區(qū)域性房企為代表的濱江集團、以地方國資房企為代表的華發(fā)股份股價均創(chuàng)出新高，濱江集團的年度漲幅更是翻倍，表現遠超賽道股。
(相關資料圖)
股價大漲的背后離不開政策“寬松”帶來的邊際改善和機構資金的加持。老虎財經統計中報數據發(fā)現，以國壽為代表的險資、部分公募基金和港資產業(yè)資本正在“抄底”地產。
對于為何重倉地產股，中泰資管投資總監(jiān)姜誠表示：“行業(yè)總需求下滑，不代表行業(yè)里所有公司都會破產，因為房地產這個行業(yè)不會消失。總需求下滑會帶動行業(yè)競爭格局改善，讓行業(yè)內有優(yōu)勢的公司活的更好，也就是更高的ROE?！?/p>
中國人壽二季度斥巨資“掃貨”地產股
險資一直被稱為A股隱形“地王”，其對地產的衷愛程度僅次于銀行。
當前，上市公司半年報已全部披露，險資二季度持倉路線圖也浮出水面。從行業(yè)來看，今年二季度險資持倉數量排名靠前的行業(yè)包括銀行、房地產、公用事業(yè)、電信服務等。
choice數據顯示，截至今年6月末，險資共重倉604只股票，持倉總市值約為1.36萬億元。前十大重倉股中，銀行占據7個席位，其余3個席位則分別為長江電力、中國聯通和金地集團。
雖然上半年房地產市場表現不佳，但“國資系”地產股股價表現遠超民營地產。在此背景下，二季度險資加倉了1.18億股房地產股。
老虎財經通過整理地產公司半年報發(fā)現，中國人壽成為二季度加倉地產股的主力軍，不僅增持了招商蛇口，還新晉成為金地集團、萬科A的前十大流通股東。
具體來看，中國人壽在2022年一、二季度均增持了招商蛇口，尤其是二季度，中國人壽大幅加倉2203萬股，持股總計1.42億股，持倉市值達超18億；此外，中國人壽還在二季度新晉成為金地集團的第八大流通股東，持倉4870萬股，持倉市值超6億；與金地集團一樣，中國人壽同樣在二季度新晉成為萬科A的第十大流通股東，持倉8303萬股，持倉市值超16億。
可見，在萬人唾棄地產股之際，國壽在二季度斥巨資掃貨地產股，而這還只是“水面上”（成為前十大股東）的持倉。據國壽半年報數據顯示，其投資性房地產金額為131.44億。
對于為何逆風加倉地產股等權益類資產，中國人壽總裁助理、首席投資官張滌在此前的中期業(yè)績發(fā)布會上表示：“今年上半年，A股市場波動較大，我們保持了戰(zhàn)略定力，并且敢于在市場低位加倉，提升權益配置，向長期權益中樞靠攏?！?/p>
縱觀國壽大幅加倉的邏輯，發(fā)現其加倉的地產股均具有國資背景，在國資背景的加持下，相關地產股走勢也遠強于民營系地產公司。截止9月15日收盤，招商蛇口年漲幅超25%；金地集團年跌幅1%；萬科A年跌幅2%。
除了國壽逆勢加倉外，平安作為隱形的“地王”雖未在二級市場上大幅加倉，但其也“低調”在一級市場“掃貨”。據悉，6月14日，遠洋集團將位于北京市豐臺區(qū)麗澤商務區(qū)的遠洋銳中心項目出售給平安人壽，交易金額50.15億元。
公開資料顯示，遠洋銳中心是遠洋集團繼遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋國際中心之后在北京的第四個區(qū)域超甲級寫字樓項目。
北上資金、公募基金偏好頭部、國資系房企
公募、北上資金作為二級市場的主流機構，其對某一板塊的超配、減配在一定程度上能代表主流資金對當前地產的看法。
天風證券研報顯示，2022年二季度北上資金地產股持倉總市值為314.3億元，環(huán)比下降9.45%;配置占比創(chuàng)17Q1新低。重倉個股方面，2022年二季度陸股通持倉市值TOP5分別為保利發(fā)展(89.4億元)、萬科A(85.8億元)、招商蛇口(24.1億元)、金地集團(18.7億元)、華僑城A(12.8億元)，合計持股市值達230.9億，占陸股通地產投資總市值的73.45%，占比環(huán)比上升3.81pct。
與北上資金如出一轍，國內公募機構對地產板塊的總持倉市值在下降，但對頭部房企的配置卻在增加。
數據顯示，2022年二季度房地產板塊的公募基金持倉總市值為1119.6億元，環(huán)比下降12.56%。地產持倉市值占股票投資市值比重1.69%，環(huán)比一季度下降0.43個百分點，結束了自21Q3以來的回升趨勢。
值得注意的是，雖然持倉總市值在下降，但資金偏向頭部房企的傾向正在加強。數據顯示，公募基金地產持倉市值前五的個股分別為保利發(fā)展、萬科A、金地集團、招商蛇口、新城控股，持倉市值占板塊比重合計達51.22%，環(huán)比提升1.72pct，頭部房企持倉集中度已連續(xù)四個季度上升。
此外，二季度共16家房企獲更多公募基金重倉，基金重倉數量增長前三為廣匯物流(+15只)、濱江集團(+11只)、華發(fā)股份(+9只)。
廣匯物流半年報顯示，有五家機構在二季度新晉前十大流通股東，包括一只養(yǎng)老基金和四只公募基金，融通內需驅動、華安國企改革主題、廣發(fā)科技創(chuàng)新、華泰保興吉年利定開分別持有1019.44萬股、921.34萬股、766.91萬股、679.43萬股。在公募基金的合力“助推”下，廣匯物流在二季度漲幅達64%，年初截止9月15日收盤漲幅達175.3%，遠超房地產板塊。
相對于廣匯物流，濱江集團的房地產屬性更強。濱江集團97%以上的營收來源于浙江省內的房地產銷售，屬于典型的區(qū)域性房企。其在二季度漲幅達27%，年初截止9月15日收盤漲幅達172.2%。
與廣匯物流、濱江集團的民企性質不同，華發(fā)股份的背后是珠海市國資委，在業(yè)績和國資身份的加持下，華發(fā)股份同樣受到資金的追捧，年初截止9月15日收盤其漲幅達91%。
有意思的是，廣匯物流、濱江集團、華發(fā)股份與頭部房企靠千億營收規(guī)模取勝不同，三者中營收最高的是華發(fā)股份，半年報250億；濱江集團則僅有107億。而這并不是個例，今年以來，多家區(qū)域性房企漲幅位列行業(yè)前排。
區(qū)域性房企成“新寵”
繼國資背景、頭部房企后，區(qū)域性房企正成為資金的“新寵”。
在以“規(guī)模論”輸贏的年代，絕大多數區(qū)域深耕型房企并不具備優(yōu)勢。而行業(yè)下行期，前期擴張兇猛的房企遭遇周期劫，項目甚至出現交付難題。反觀區(qū)域性房企，此前因未大規(guī)模擴張，所以仍保持著較低杠桿率，再加上項目不多，因此財務和運營方面較為穩(wěn)健。
以濱江集團為例，今年上半年營收107億，凈利潤12.84億，同比增長1.34%；其97%以上的營收來源于浙江省內的地產銷售。截至2022年上半年，濱江集團62%的土地儲備位于杭州，浙江省內的土地儲備為22%，浙江省外的土地儲備為16%。上半年累計新增30個項目，其中28個位于杭州，寧波、金華各1個。
此外，與其它民營企業(yè)甩賣資產、保交樓不同的是，濱江集團今年上半年逆勢拿地。克而瑞數據顯示，濱江集團上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；中指院數據顯示，1-6月權益拿地金額TOP100中，濱江集團同樣排名第一，拿地金額392億元。
或許正是基于上述優(yōu)勢，部分區(qū)域深耕型房企得到資金的追捧。而且區(qū)域型地產公司的漲幅要遠高于全國性地產公司。
choice數據顯示，從今年年初至9月15日，A股4只房地產個股實現翻倍，其中就包括中交地產、濱江集團和天?；ǎ瑵q幅分別達161.89%、158.8%和106.92%。
有地產首席分析師表示，部分區(qū)域型房企在資本市場表現之所以更為強勁，有兩個重要原因：從資本市場角度來看，區(qū)域型房企的價格相對較低，游資及機構更容易把價格推高；此外，區(qū)域型房企過往并未出現大規(guī)模擴張，保持著較低杠桿率，所以基本上不會出現市場擔心的交付問題，這也是被看好的重要原因。
煤老板、港資“出手”內地樓市
“抄底”地產的不僅有二級市場資金，產業(yè)資本同樣對樓市蠢蠢欲動。
事實上，作為以穩(wěn)健著稱的港資正悄悄“掃貨”內地樓市。
香港“四大家族”之一的鄭氏新世界集團在2021年年初選擇把新世界中國地產有限公司總部落戶在了廣州。同年9月，新世界中國地產宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項目；12月，新世界中國又于大灣區(qū)拿下3宗城市更新項目。
2022年4月26日，新世界發(fā)展以總價19億元收購廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%股權。彼時的龍光集團，正深陷債務泥潭中，急需救命錢。緊接著5月，新世界旗下新創(chuàng)建集團斥資22.9億元收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產。
而為了加快內地發(fā)展速度，新世界中國在今年4月和招商蛇口簽了一份合作協議，雙方將在中國內地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域。
鄭氏家族之外，李嘉誠也緊盯內地樓市。2022年5月5日，廣州集中土拍，李嘉誠家族旗下的和記黃埔參與了白云區(qū)空港大道一幅熱門地塊的競價，出價23.6億元。盡管李嘉誠沒有成功拿下該地塊，但他罕見現身內地土地拍賣市場的信號，令市場“浮想聯翩”。
李嘉誠雖未成功，但另一港資房企在上海土拍收獲滿滿。6月1日，上海首輪土拍中，亞洲歷史最悠久的地產集團之一的香港置地，聯合招商蛇口、徐匯城投以47.33億元，觸頂競得徐匯區(qū)斜土街道地塊。該地塊成交樓面地價86285元/平方米，溢價率9.6％，房地聯動價131000元每平米。
緊接著7月上海第二批集中供地中，港資開發(fā)商的身影再次出現在土拍市場中。雖然央企國企仍為主要購買力，但香港裕華下屬企業(yè)聯合金地集團全資子公司競得上海嘉定區(qū)一宗地塊。
此外，嘉里建設有限公司、港資房企瑞安均大手筆抄底樓市。
無獨有偶，“煤老板”也悄悄殺回內地樓市了。
5月21日，來自內蒙古的“煤老板”鄂爾多斯發(fā)布公告稱，計劃和子公司電力冶金集團購入上海靜安區(qū)蘇河灣中心的寫字樓及其地下210個停車位，物業(yè)總面積為4.54萬平方米。其中，鄂爾多斯出資約13.45億元，電冶集團出資約13.29億元，交易總價為26.7億元。
資料顯示，蘇河灣中心是由華潤置地和信德集團聯合打造，信德集團的實際控制人為賭王之女何超瓊。
港資、煤老板等產業(yè)資本紛紛攜巨資“抄底”樓市，樓市的“拐點”已來？