2021年，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全曾感慨，很多地產(chǎn)老板曾說(shuō)物業(yè)是“未來(lái)”，但當(dāng)企業(yè)遇到危機(jī)時(shí)，卻先賣了“未來(lái)”。
而到了2022年末，物企被擺上貨架的情況再度上演。12月以來(lái)，便有德信服務(wù)、奧園健康、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等物企股份被控股股東出售的消息相繼傳出。
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在地產(chǎn)“三支箭”齊發(fā)，融資環(huán)境改善的當(dāng)下，房企為何仍選擇出售物企股份？又是哪些買家在“接盤”？
物業(yè)再被擺上貨架
自金科服務(wù)易主后，又有多家物管企業(yè)的股份被擺上貨架。
12月2日，在旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議上，德信中國(guó)管理層透露，企業(yè)確有在與其他機(jī)構(gòu)磋商出售德信服務(wù)集團(tuán)股權(quán)事宜，但需要一些時(shí)間，且存在諸多不確定因素。
緊隨其后，12月5日，中國(guó)奧園在官網(wǎng)發(fā)布一則招標(biāo)文件，明興有限公司計(jì)劃出售由2.17億股奧園健康股份，占企業(yè)已發(fā)行股份的29.9%。而明興有限公司為中國(guó)奧園的全資附屬公司。
據(jù)奧園健康停牌前發(fā)布的最后一份財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月末，奧園健康第一大股東為明興有限公司，連同關(guān)聯(lián)方一起的持股比例達(dá)55.15%。若其成功出售29.9%股份，則奧園健康第一大股東將易主。
12月9日，雅居樂集團(tuán)也表示將出售部分雅生活服務(wù)股權(quán)。公告顯示，雅居樂集團(tuán)與多名管理人簽訂了大宗交易協(xié)議，將出售4860萬(wàn)股雅生活服務(wù)股份，約占企業(yè)總股本的3.42%，售價(jià)為10.18港元/股，所得款項(xiàng)約4.95億港元。
而碧桂園服務(wù)控股股東楊惠妍也擬通過(guò)大宗交易方式減持股份。12月11日晚間，碧桂園服務(wù)公告稱，楊惠妍全資擁有的必勝有限公司擬出售2.37億股碧桂園服務(wù)股份，約占公司當(dāng)前股本總額的7.03%，每股售價(jià)為21.33港元，所得款項(xiàng)約50.55億港元。此次出售事項(xiàng)完成后，楊惠妍在碧桂園服務(wù)中的持股比例將降至36.12%，但仍為公司控股股東。
而次日早間，旭輝控股集團(tuán)也發(fā)布公告稱，將通過(guò)投標(biāo)程序出售集團(tuán)持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，該股份約占旭輝永升服務(wù)已發(fā)行股本總額的23.26%。
中信證券數(shù)據(jù)顯示，目前旭輝永升服務(wù)的第一大股東為旭輝控股集團(tuán)，持股比例為23.26%，第二大股東為林氏家族所有，持股比例為20.76%。此次旭輝控股集團(tuán)出售所持全部旭輝永升服務(wù)股票后，旭輝永升服務(wù)第一大股東也將易主。
房企資金仍舊吃緊
財(cái)經(jīng)網(wǎng)注意到，上述5家物企中，除碧桂園服務(wù)外，其余4家物企的股份均是被關(guān)聯(lián)房企售出。而從各家房企的表態(tài)中可以看出，企業(yè)選擇在此時(shí)出售物企股份，主要是用于償債或緩解流動(dòng)資金壓力。
據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，德信中國(guó)方面表示，若德信服務(wù)集團(tuán)股份交易成功，企業(yè)會(huì)拿出一部分資金用于美元債利息的支付。此外，雅居樂集團(tuán)表示，此次出售主要是為加強(qiáng)集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，增強(qiáng)短期償債能力；而旭輝控股集團(tuán)則表示，出售的目的在于緩解流動(dòng)資金壓力，并為業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供資金。
不過(guò)，就在此輪物企股權(quán)出售潮之前，房企融資渠道正逐漸“開閘”，信貸投放“第一支箭”、債券融資“第二支箭”與股權(quán)融資“第三支箭”相繼落地，上述房企也有所受益。
據(jù)雅居樂集團(tuán)官方微信顯示，截至12月7日，企業(yè)已獲得共計(jì)1800多億元的授信額度。旭輝控股集團(tuán)官方微信也顯示，12月5日，其獲得郵儲(chǔ)銀行100億意向性授信。此外，11月18日，雅居樂集團(tuán)完成配售股份，凈籌集資金約7.83億港元；而12月13日，德信中國(guó)也表示將通過(guò)配售股份籌資約2.31億港元。
那么，房企又為何要急于出售物企股份？
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，今年年底到明年一季度，房企面臨的償債壓力相對(duì)較大。雖然“三支箭”政策為房企打開了融資通道，但若想通過(guò)中債增信或發(fā)債的方式融資，房企都需要一定的擔(dān)保。對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，短期內(nèi)取得足夠資金的可能性不大。此外，目前地產(chǎn)需求端仍未回暖，房企通過(guò)銷售回款獲取資金也相對(duì)困難。因此，才會(huì)選擇將物企的股份擺上貨架，以解燃眉之急。
此外，近期物管股股價(jià)回暖，也是房企出售所持物企股份的重要原因。
Wind數(shù)據(jù)顯示，11月當(dāng)月，港股物管股股價(jià)大幅增長(zhǎng)，58只物管股中，有48只股票上漲。包括碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)在內(nèi)，共計(jì)10只股票的漲幅超過(guò)100%，另有9只股票的漲幅在50%-100%之間。
在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，近期物管板塊漲勢(shì)良好，在上漲行情中，房企通過(guò)出售物企股份可以回籠更多的資金，也會(huì)有更多的投資者愿意接手相應(yīng)股份。
出售股份誰(shuí)來(lái)“接盤”？
隨著物企股份被擺上貨架，這些股份最終將“花落誰(shuí)家”也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，上市物企并購(gòu)交易總規(guī)模約99.7億元，其中，國(guó)企背景物企的并購(gòu)交易金額占比約為59%。
對(duì)此，中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醣硎荆?dāng)前，與民營(yíng)企業(yè)相比，國(guó)資背景物企的資金較為充裕，且希望通過(guò)收并購(gòu)提升自身規(guī)模，增強(qiáng)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)。因此，國(guó)資背景物企參與收并購(gòu)的熱情較高，更有可能收下這些股份。
實(shí)際上，出于自身業(yè)務(wù)需要，部分房企也的確傾向于將物企股份售予國(guó)資背景企業(yè)。中國(guó)奧園在出售奧園健康股份的招標(biāo)文件中就點(diǎn)明，買方需具備國(guó)企背景，且需與中國(guó)奧園訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方合作進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目。
除去具有國(guó)資背景的物企外，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，從自身需求、資金實(shí)力等角度出發(fā)，部分私募股權(quán)投資基金也有可能參與接手上述物企的股份競(jìng)逐之中。
而這一情況并非沒有先例。11月22日，金科服務(wù)發(fā)布公告稱，博裕資本提出的自愿性無(wú)條件全面現(xiàn)金要約以收購(gòu)公司全部要約股份的事項(xiàng)，已于當(dāng)日下午截止。在要約截止后，博裕資本的持股比例超過(guò)金科地產(chǎn)集團(tuán)，成為金科服務(wù)第一大股東。
此外，財(cái)經(jīng)網(wǎng)還注意到，近期，私募股權(quán)投資基金希瓦資產(chǎn)及其創(chuàng)始人梁宏也在大筆增持物企股份。據(jù)港交所披露的股權(quán)變動(dòng)信息顯示，11月23日，希瓦資產(chǎn)和梁宏分別買入186萬(wàn)股和211萬(wàn)股金科服務(wù)股份。增持后，雙方的持股比例分別達(dá)金科服務(wù)總股本的5.09%和6.00%。
而后，11月30日，希瓦資產(chǎn)和梁宏分別買入576.25萬(wàn)股、811.53萬(wàn)股雅生活服務(wù)股份。增持后，雙方的持股比例分別達(dá)5.40%、6.14%。
但在楊熙看來(lái)，私募基金入股物企的目的更多是為了賺取收益。目前物管板塊受地產(chǎn)行業(yè)的影響，整體估值較低。而隨著近期物企股價(jià)集體上漲，私募基金持有物企股份預(yù)計(jì)將有較好回報(bào)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，私募基金最終還是會(huì)退出，讓位于產(chǎn)業(yè)資本方。
文/王健文（責(zé)編：高雅）