記者丨寧曉敏 見習生丨 屠玲
(相關(guān)資料圖)
出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）
國內(nèi)房地產(chǎn)市場暖風吹拂，春天似乎要來了。
劉道明實際控制的美好置業(yè)（000667.SZ）仍在寒風料峭中蹣跚，一不小心就會摔跟頭。
2022年11月以來，包括萬科（000002.SZ）、華僑城（000069.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）等股價累計漲幅均超過20%，美好置業(yè)的漲幅不足10%。
今年1月上旬，美好置業(yè)回復(fù)深交所關(guān)注函，透露出收購美好裝配的無奈之舉。此前，公司宣告0元收購美好裝配曾遭股東反對。
天眼查顯示，2月1日，美好置業(yè)收到深交所關(guān)注函，要求其說明持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性，并充分提示相關(guān)風險。
美好置業(yè)2023年1月31日披露的《2022年度業(yè)績預(yù)告》顯示，公司預(yù)計2022年度虧損11億元至16億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計為-9.4億元至-13.4億元。深交所上市公司管理一部對此表示關(guān)注
美好裝配曾承載著劉道明脫房轉(zhuǎn)型夢想，美好置業(yè)試圖向房屋智造業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。五年過去了，轉(zhuǎn)型遠未達預(yù)期。
可用資金只有0.21億元，有息負債超29億元，持續(xù)虧損的美好置業(yè)，全控嚴重資不抵債的美好裝配，硬著頭皮將轉(zhuǎn)型進行下去。這場豪賭，劉道明究竟有多大勝算？
不得不進行的關(guān)聯(lián)交易
盡管遭到了較強的反對之聲，但劉道明不得不接盤美好裝配。
2022年12月14日晚間，美好置業(yè)發(fā)布公告稱，擬與關(guān)聯(lián)方簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以0元價格受讓美好建筑裝配科技有限公司（以下簡稱“美好裝配”）51%股權(quán)。交易完成后，美好裝配將成為公司全資子公司。
公告一出，質(zhì)疑之聲此起彼伏。本次收購的標的，不僅不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，反而更像是劣質(zhì)資產(chǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，美好裝配持續(xù)虧損，2017年至2022上半年，其利潤總額分別為虧損672.88萬元、1.97億元、5.98億元、10.29億元、9.94億元、10.26億元，累計虧損38.51億元。
截至2022年6月末，美好裝配凈資產(chǎn)為-28.39億元，已嚴重資不抵債，開具的商業(yè)承兌匯票有0.95億元逾期未兌付。因生產(chǎn)經(jīng)營合同糾紛，被無錫、商河、肥西等多地法院強制執(zhí)行，列為失信被執(zhí)行人。
資料顯示，2020年以來美好裝配涉民事案件257起，其中約94%為被告身份，已被要求執(zhí)行及財產(chǎn)保全的金額約1.18億元，尚有130余起案件處于民事一審、二審階段。
如此劣質(zhì)資產(chǎn)，美好置業(yè)為何還要收購，并將其作為全資子公司？在A股市場上，通常而言，為了保上市主體，上市公司往往虧損嚴重、短期扭虧無望的“包袱”剝離，美好置業(yè)為何要“傻傻”地繼續(xù)“陷”進去？
這恐怕是美好置業(yè)不得不進行的一次交易。
美好裝配是美好置業(yè)的并表子公司，美好置業(yè)已經(jīng)深陷美好裝配之中，主要表現(xiàn)為提供財務(wù)資助。
截至 2022 年11 月末，美好置業(yè)累計向美好裝配提供財務(wù)資助本金42.27億元、累計資金占用費10.57億元，合計為52.84 億元。財務(wù)本金具體為，2019年及以前提供13.86億元，2020年至2022年前11個月分別提供19.97億元、7.43億元、1.01億元。
美好裝配成立于2001年，曾是美好置業(yè)控股股東美好集團的全資子公司，2017年，美好置業(yè)及其關(guān)聯(lián)方武漢美純向美好裝配增資，二者分別獲得美好裝配49%股權(quán)、6%股權(quán)，美好集團的持股比降至45%。美好置業(yè)與武漢美純結(jié)盟，從而實現(xiàn)對美好裝配控股。
對于收購美好裝配剩下的51%股權(quán)，美好置業(yè)解釋稱，美好裝配發(fā)展不及預(yù)期，且其他股東方無力繼續(xù)投入改善美好裝配的財務(wù)指標，如果任其破產(chǎn)清算，將給公司造成較大財務(wù)損失。
事實確實如此，如果美好裝配破產(chǎn)清算，美好置業(yè)不僅有5.10億元增資款打了水漂，且提供的52.84億元財務(wù)資助款也將無法收回。此番0元收購，讓美好裝配續(xù)命，就不會形成巨額損失。
做啥啥虧困局短期難破
股東及投資者質(zhì)疑美好置業(yè)收購美好裝配，與美好置業(yè)自身難保有關(guān)。
2002年起，美好置業(yè)一直從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2016年，公司籌劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并在2017年，通過增資美好裝配介入裝配式建筑領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。此時，正是國內(nèi)房企瘋狂擴張的時刻。
2018年，美好置業(yè)開始收縮地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聲稱逐步退出傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。與此同時，公司持續(xù)加碼裝配式建筑，主要是通過增資美好裝配開始。并以此為平臺，瘋狂擴張。
人員和資金可以佐證。2017年底，美好置業(yè)合并報表的裝配式建筑的員工人數(shù)為329人，2018年底暴增至2713人。到2020年，公司以房屋智造系統(tǒng)為口徑披露的員工數(shù)量為1893人，占員工總數(shù)的比重為95.22%。資金方面，公司頻頻向美好裝配提供巨資進行財務(wù)資助就是明證。
裝配式建筑業(yè)務(wù)方面，2021年，營業(yè)收入為7.59億元，同比增長21.71%，占營收的比重為21.31%。
但裝配式建筑業(yè)務(wù)持續(xù)虧損，美好置業(yè)不得不處置此前的一些無效投資。公司曾宣布，擬對多個工廠轉(zhuǎn)讓、退投和拆除。其中，就包括陽邏工廠、臨邑工廠、靜海工廠、寧鄉(xiāng)工廠等。去年，公司已將大塘工廠作價1.2億元轉(zhuǎn)讓。
除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型至裝配式建筑領(lǐng)域外，劉道明還曾推動美好置業(yè)進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同樣是大手筆的風格。
2018年5月，美好置業(yè)曾公告稱，公司將投資20億元在湖北監(jiān)利建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目。同年7月，美好置業(yè)宣布，與湖北洪湖市簽署協(xié)議，計劃3年流轉(zhuǎn)100萬畝稻田，總投資額達80億元。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的布局以慘敗收場。2018年至2021年連續(xù)虧損，累計虧損6.43億元。2021年底，美好置業(yè)叫停了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，聚焦以裝配式業(yè)務(wù)為主的房屋智造板塊業(yè)務(wù)。
在兩個行業(yè)的轉(zhuǎn)型均慘敗，讓美好置業(yè)陷入困局。一個十分突出的表現(xiàn)是，虧損、缺錢！
2018年開始，美好置業(yè)的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）下降，2018年、2019年分別為2.42億元、0.61億元，同比下降64.57%、74.97%。2020年至2022年前三季度，分別為-4.60億元、-24.58億元、-6.09億元，同比下降861.01%、433.72%、8.15%，不到三年虧損35.27億元。
截至2022年11月底，美好置業(yè)貨幣資金余額3.76億元，其中可用資金0.21億元（不含監(jiān)管資金），而有息債務(wù)余額29.11億元，財務(wù)壓力較大。
去年三季報顯示，截至三季度末，公司資產(chǎn)負債率達88.88%，為歷史高位。
美好集團也缺錢。2022年11月16日，美好置業(yè)披露，美好集團計劃減持所持公司不超2.43%股權(quán)，預(yù)計套現(xiàn)約8000萬元。目的是，改善自身財務(wù)結(jié)構(gòu)、降低負債率。
收購美好裝配堅定推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，無異于一場賭博。劉道明的想法是，美好裝配的產(chǎn)業(yè)及市場布局已經(jīng)完成，無需再投入，一旦市場好轉(zhuǎn)，有望起死回生。不過，即便劉道明的想法成真，也不是一朝一夕能實現(xiàn)，短期內(nèi)，美好置業(yè)的困局依然難以破解。
需要警惕的是，裝配式建筑是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán)，龍頭房企萬科早已推行裝配式建筑。未來，市場將更加激烈，如果美好裝配未能抓住機遇，經(jīng)營及財務(wù)狀況持續(xù)惡化，劉道明及美好置業(yè)深陷其中恐怕難以自拔。