“不死鳥” 正在嘗試第二次上岸。
周五，在刊發(fā)了2021年年報(bào)和2022年中報(bào)后，停牌超11個(gè)月的佳兆業(yè)在港交所復(fù)牌。
股市給出的反饋十分簡單直接：股價(jià)開市下挫40個(gè)點(diǎn)，尾市收?qǐng)?bào)21%的跌幅。
【資料圖】
當(dāng)然了，作為年內(nèi)第一家成功復(fù)牌的內(nèi)地房企，這一番操作為全行業(yè)燃起的希望之火，實(shí)在遠(yuǎn)在單純的股價(jià)漲跌之外——
但復(fù)牌，就等于復(fù)活嗎？
我們先看下佳兆業(yè)交出的成績單。
講真，兩份財(cái)報(bào)釋放的信號(hào)，不是太好——
無論是營收、利潤還是毛利率，幾乎全線下跌。
2021年上半年，佳兆業(yè)還實(shí)現(xiàn)盈利近31億元，但下半年開始，就一路向下了。
當(dāng)年，佳兆業(yè)錄得虧損132.58億元，到了2022年中，又虧了77個(gè)億。
也就是說，一年半的時(shí)間，虧了約210個(gè)小目標(biāo)。
毛利率也在持續(xù)走低。
佳兆業(yè)長于做舊改。過往這是一門很賺錢的生意，郭英成也曾對(duì)外表示，公司位于深圳的舊改項(xiàng)目毛利率高達(dá)50%，稍差一點(diǎn)的廣州，也有40%左右。
但這一年多，佳兆業(yè)的毛利率近乎腰斬——
對(duì)于毛利下降，財(cái)報(bào)上公開的解釋是“調(diào)整售價(jià)以加快銷售的步伐”。
但銷售的步伐到底有多快呢？
也就是從2020年的1435億下降到2021年的1197億，再下降到2022年的271億吧……
債務(wù)狀況同樣不容樂觀。
別的就不說了，拿大家伙熟悉的現(xiàn)金短債比舉例吧。
截至2022年6月，佳兆業(yè)的這一指標(biāo)僅為0.03。
眾所周知，此前在三道紅線中，監(jiān)管部門給綠檔開發(fā)商劃定的標(biāo)準(zhǔn)之一是：現(xiàn)金短債比必須大于1。
1和0.03之間的差距，這不是踩紅線的問題，這是踩死線的問題啊……
這足以說明當(dāng)下的佳兆業(yè)，在現(xiàn)金流方面有多捉襟見肘了。
所以，對(duì)于佳兆業(yè)來說，要想活下去，首當(dāng)其沖的任務(wù)，是化債。
截止2022年6月，佳兆業(yè)有息負(fù)債達(dá)1315億元，其中一年內(nèi)要?dú)w還的債務(wù)高達(dá)1065億，接近900億元借款已經(jīng)交叉違約。
與之相對(duì)應(yīng)的是，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，僅有可憐的不到109億。
還錢是不可能還錢的，只能想辦法說服債權(quán)人，一起共克時(shí)艱。
境內(nèi)一切好說，關(guān)鍵問題在于佳兆業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，超過60%的債務(wù)是境外債，而這批境外債的處置方案一拖再拖——
債權(quán)人想用債權(quán)換佳兆業(yè)旗下公司的股權(quán)，郭英成覺得對(duì)方趁火打劫，想趁機(jī)薅走公司寶貴的舊改項(xiàng)目。
一來二去，拖了又拖，反正就是談不攏。
更麻煩的是，這一千多億，只是全部債務(wù)的冰山一角。
不要忘了，佳兆業(yè)的連環(huán)爆雷是先從表外債務(wù)引爆的，然后才是表內(nèi)的美元債和境內(nèi)債交叉違約。
而表外債務(wù)有多少呢？
此次披露的財(cái)報(bào)中，我們發(fā)現(xiàn)，提及了過去一年多時(shí)間，佳兆業(yè)向從事物業(yè)開發(fā)的合營企業(yè)和聯(lián)營公司提供的財(cái)務(wù)擔(dān)保情況。
據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，是這個(gè)樣子的——
當(dāng)然了，佳兆業(yè)并未透露在聯(lián)合營企業(yè)的持股情況，所以真實(shí)的表外規(guī)模不得而知。
但光看已經(jīng)爆雷的部分，由佳兆業(yè)擔(dān)保的逾期理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模已經(jīng)達(dá)到127個(gè)億，兩相參照，表外債務(wù)少說也有小幾百億吧。
也不知道復(fù)牌之后，佳兆業(yè)有沒有在公開市場回血的可能。
來錢的另外一條線，是銷售。
在以往的地產(chǎn)下行周期中，只要樓盤賣出去，有錢流入了，開發(fā)商資金緊張局面就有望緩解。
但如今不一樣了。
自從保交樓變成各地必須壓實(shí)的任務(wù)后，回款受限就多了。
不少地方要求房企，尤其是出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目回款只能留在項(xiàng)目上“保交付”，不能劃撥到總部自由支配。
簡單點(diǎn)說就是——
銷售情況再好，但都在項(xiàng)目上，不能救急，對(duì)開發(fā)商自身處理債務(wù)危機(jī)幫助就不大了。
更何況，佳兆業(yè)的銷售回款還是太慢了。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)今年前兩個(gè)月賣出了40多億的房子，排名也往前靠了不少。
但按照千億級(jí)別的債務(wù)來計(jì)算，就算銷售回款能用來還債，也頂多能覆蓋個(gè)利息支出。
最后，說說佳兆業(yè)寧愿債務(wù)違約也想拼命保住的土儲(chǔ)吧。
這是舊改之王最大的底氣，但也是它的軟肋。
當(dāng)下，佳兆業(yè)有60%的土儲(chǔ)集中于寸土寸金的粵港澳大灣區(qū)，廣深兩地的土儲(chǔ)超過三分之一。
未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目，也有176個(gè)。
手握如此豐厚的“面粉”，難怪可以在爆雷之后引來中信系、招商蛇口和AMC的大力馳援。
相比于兩年前城市更新被按下暫停鍵，今年舊改的政策環(huán)境也算友好。
但舊改的一大特點(diǎn)就是前期投入多，回本周期長，只有資金型的實(shí)力玩家才能玩得轉(zhuǎn)。
而對(duì)目前的佳兆業(yè)來說，需要活過了短期，才能看到長期。
寫到這里，我想到佳兆業(yè)的2016年。
彼時(shí)，公司在全國的所有資產(chǎn)被凍結(jié)，賬上只剩下幾個(gè)億，為了能夠多吃點(diǎn)肉，債權(quán)人和購房者鬧得不可開交。
就這么茍著的時(shí)候，深圳房價(jià)忽然暴漲了起來——
手頭大量深圳土儲(chǔ)價(jià)值暴漲，財(cái)務(wù)困局迎刃而解，佳兆業(yè)贏得“不死鳥”的美譽(yù)，房企、債權(quán)人和購房者收獲三贏。
但前些天的政府工作報(bào)告已經(jīng)定調(diào)，今年，不會(huì)再有強(qiáng)刺激。（點(diǎn)此回溯）
房價(jià)暴漲的“東風(fēng)”怕是很難等到了。如果市場不回暖，這批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最終的歸宿可能還是逐漸賣掉變現(xiàn)。
畢竟，在建項(xiàng)目的交付還是必須保證的，員工的工資，也不能老拖著。
但無論如何，對(duì)于陷在停牌泥沼中的出險(xiǎn)房企們，這個(gè)消息，算得上是個(gè)絕佳的開局。
去年4月，10余家房企因?yàn)闆]有能在最后期限披露業(yè)績?cè)庥黾w停牌，恒大、融創(chuàng)、花樣年等，都在名單之列。
大家都在關(guān)注他們能不能在deadline之前發(fā)出年報(bào)，而佳兆業(yè)打響了第一槍。
這不，融創(chuàng)的好消息，也傳出來了——