◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探財經(jīng)
【資料圖】
前不久，今年1-2月房企銷售排行榜出爐后，業(yè)內(nèi)都很吃驚，很惹眼的TOP10強(qiáng)房企居然大洗牌，建發(fā)房產(chǎn)和華發(fā)股份這兩家地方國企居然強(qiáng)勢挺進(jìn)了十強(qiáng)。
相對于建發(fā)房產(chǎn)，華發(fā)股份去年雖貴為千億房企，但品牌知名度要低很多，目前異軍突起，一鳴驚人，堪稱新晉地產(chǎn)黑馬。
華發(fā)股份的迅猛擴(kuò)張，也就是近兩年多的事兒。大家若有記憶的話，就能想起來，這家珠海國企曾在多個核心城市高調(diào)搶地，特別是2020年左右，土拍市場很熱，有人統(tǒng)計過，其為拿地曾斥資約千億。
2021年下半年以來，樓市深度調(diào)整，房企迎來大洗牌，背靠珠海國企華發(fā)集團(tuán)的華發(fā)股份仍能持續(xù)發(fā)力銷售，業(yè)內(nèi)期盼其將大秀2022年財報，沒想到卻是大變臉。
去年，華發(fā)股份取得營業(yè)收入591.9億元，同比增長15.5%；實現(xiàn)凈利約47.3億元，同比增長1.06%；歸母凈利約25.8億元，同比下降19.3%，扣非后歸母凈利下滑約17.8%。
也就是說，華發(fā)股份去年陷入“增收不增利”困局，特別是公司股東應(yīng)占凈利明顯下滑了近兩成。
若仔細(xì)觀察，大家會發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份相對于去年營收增幅15.5%，營業(yè)成本同比增幅達(dá)到約24.3%，這明顯高于營收增幅，作為產(chǎn)品的商品房主要成本就是土地成本。
有分析人士會說，從溢價率看華發(fā)，彼時一大半的地都是底價或接近底價拿的。但要注意的是，彼時熱點城市為土拍降溫，控拿地高溢價，出臺了很多限制條件，比如抬高起拍樓面價、競自持比例等。
從區(qū)域貢獻(xiàn)看，華發(fā)股份的營收主力是華東及華中，合計360.7億元，毛利率19.4%，同比增加3.88個百分點，華南大本營取得營收107.8億元，毛利率18.78%，同比驟降12.62個百分點。
相對于華發(fā)股份去年整體房地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率20.25%，華南和華東及華中區(qū)域的毛利率均低于這個水準(zhǔn)，華南下滑的有點驚人，應(yīng)該跟此前拿較高溢價地分不開。
“增收不增利”背后，大家還會發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益急劇膨脹，截至去年底飆升到897億元，母公司權(quán)益只有197.4億元，居然比2021年底還減少了11億元。
從凈利分配來看，華發(fā)股份去年少數(shù)股東損益只有約21.5億元，這跟其權(quán)益規(guī)模及占比很不匹配，也成為被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其暗藏“名股實債”的關(guān)鍵把柄。
去年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售額1202.4億元，權(quán)益銷售額751.1億元，權(quán)益銷售比率62.5%，相對較低，按克而瑞監(jiān)測排名，其這兩個指標(biāo)均排名全國第18位。
2022年，華發(fā)股份取得經(jīng)營凈現(xiàn)金流約383.4億元，同比微增6.3%，去年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額約28.2億元，同比減少43億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約525.4億元。
截至去年底，華發(fā)股份貨幣資金528.3億元，比2021年底增加29億元；短期借款只有約3490萬元，相比2021年底10.3億元則大幅減少；一年內(nèi)到期有息負(fù)債253.8億元，同比增加31億元。
同期末，華發(fā)股份圍繞“流動負(fù)債”一欄，涉及應(yīng)付票據(jù)7.3億元，且全部為商票；涉及應(yīng)付賬款333億元，其中工程款282.3億元；涉及其他應(yīng)付款近230億元，其中“往來及拆借款”176.6億元；其他流動負(fù)債涉及短期應(yīng)付債券約13.9億元。
再看“非流動負(fù)債”一欄，華發(fā)股份涉及長期借款825.8億元，應(yīng)付債券約232.9億元，合計一年期以上，其他非流動負(fù)債約124.3億元，且全部為證券化融資工具。
截至去年底，華發(fā)股份有息負(fù)債總額1455.5億元，按長期負(fù)債占比81.9%計算，也就是1192.4億元，應(yīng)該說是涵蓋了上述證券化融資工具的其他非流動負(fù)債部分。
同期末，華發(fā)股份賬上還有18.8億元永續(xù)債融資余額，雖計入了權(quán)益工具，但本質(zhì)上就是有息負(fù)債。
從財務(wù)面上看，受益于去年三季度以來，金融支持房企再融資這個大背景，華發(fā)股份依靠國企信用優(yōu)勢，仍在信馬由韁狂飆，比如整個去年在上海竟然奪得了拿地雙冠王，規(guī)模擴(kuò)張還會繼續(xù)。