2022年是上市房企業(yè)績大退步的一年。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，已披露業(yè)績的65家上市房企，出現(xiàn)凈利潤下滑的有56家，虧損的房企有37家。對照其他房企的業(yè)績表現(xiàn)，綠城中國似乎給人一些驚喜。
(資料圖)
近日，綠城中國披露了2022年財報，財報顯示，公司2022年實現(xiàn)營收1271.53億元，同比增長26.8%；凈利88.95億元，同比增長15.7%；股東應(yīng)占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%。
乍看之下，營收、利潤雙增，對比央企保利、招商，要么增收不增利，要么雙降，綠城的業(yè)績表現(xiàn)似乎可圈可點。
那么，實際情況真的如此嗎？慧聲君為你層層分析，撥開迷霧看財報真相。
1、業(yè)績未達(dá)標(biāo)，毛利率持續(xù)下滑
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年中國商品房銷售額13.33萬億元人民幣，同比下降26.7%。絕大數(shù)房企2022年銷售額都呈現(xiàn)出下滑趨勢，未能完成業(yè)績目標(biāo)，綠城也不例外。
綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿曾在2022年中期業(yè)績會上稱，公司2022年度銷售目標(biāo)為“保底”3100億元、“挑戰(zhàn)”3300億元，具體完成度依賴于市場走勢。年報數(shù)據(jù)顯示，綠城中國2022年實現(xiàn)總合同銷售金額3003億元，低于2021年的3509億元，也未能完成3300億元的年度目標(biāo)。
在3003億元的銷售額中，自投項目銷售額為2128億元，歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為1224億元，權(quán)益比58%。權(quán)益比雖然有所提升，但銷售額含金量依然偏低。綠城品牌銷售的代建管理項目（非自投項目）銷售額875億元。
報告期內(nèi)，公司的毛利率持續(xù)下滑。2022年綠城中國實現(xiàn)毛利220.21億元，毛利率為17.3%，同比下降了0.8%。公司2019年、2020年毛利率分別為25.4%、23.7%。
多年來，綠城的永續(xù)債長期維持在百億規(guī)模以上，因利息較高，持續(xù)侵蝕著公司凈利潤。報告期內(nèi)，公司永續(xù)債持續(xù)降低。2019年-2022年永續(xù)債規(guī)模分別為212.3億元、206.2億元、107.58億元、15.26億元。
值得注意的是，雖然永續(xù)債有較大幅度降低，但公司利潤率并未有太大修復(fù)，物業(yè)銷售凈利率為7%。
2、模糊少數(shù)股東，“鯨吞”大多數(shù)利潤
閱讀綠城財報，先入眼球的是“2022年股東應(yīng)占核心凈利潤64.14億元，較去年增長11.3%”。這么一看，綠城的盈利超乎預(yù)期，但繼續(xù)往下看，實際歸母利潤僅有27.56億元，同比下降38.3%。
歸母利潤少是因為，少數(shù)股東分走了近七成利潤：61.39億元。2021年，綠城的少數(shù)權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤為32個億，2022年同比幾乎翻番了。
2021年財報顯示，綠城中國少數(shù)股東權(quán)益占比57.68%，少數(shù)股東損益占比僅為27%，明股實債很明顯。2022年綠城少數(shù)股東權(quán)益738.62億元，占總權(quán)益66%。少數(shù)股東投資與所得利潤比例基本相符，似乎避免了明股實債。
對于歸母凈利潤偏少，少數(shù)權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤較大，綠城給出的解釋是：一，綠城發(fā)行了美元債，去年美元升值，將來要把人民幣換成美元來還債，造成了匯兌損失。綠城是美元債的發(fā)行主體，匯兌損失沒辦法分?jǐn)偨o子公司的少數(shù)權(quán)益股東。二是由于房地產(chǎn)市場下行，對項目存貨計提了資產(chǎn)減值損失。
但投資者對這些解釋顯然不太買賬，人們好奇的是這些少數(shù)股東到底是誰，為何“鯨吞”這么多利潤？
湖南長沙綠城青竹園項目開發(fā)主體是湖南青竹湖國際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司，由湖南綠城投資置業(yè)有限公司、舟山果園投資有限公司分別持有97%、3%的股權(quán)。綠城對湖南綠城投資置業(yè)有限公司的持股比例只有51%，另外郭佳峰持股29%，黃建海持股20%。舟山果園投資有限公司的唯一股東是郭佳峰。郭佳峰的公開身份是綠城的執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁。
杭州臨安綠城桃李春風(fēng)開發(fā)主體是杭州臨安金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，原本由綠城持股51%，浙江交投持股49%。后來，綠城把所持桃李春風(fēng)項目33%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了寧波夢田投資咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）。這家合伙企業(yè)的主要出資人之一是傅林江，他是宋衛(wèi)平的藍(lán)城集團(tuán)的執(zhí)行總裁。
上述公司都被綠城作為非全資子公司進(jìn)行了并表。在綠城1114億元凈資產(chǎn)中，綠城的股東們應(yīng)占凈資產(chǎn)只有360億，少數(shù)權(quán)益股東應(yīng)占凈資產(chǎn)將近739億。
在2022年綠城新增土地儲備里，有個項目杭州詠桂里，綠城的權(quán)益占比是63.3%。項目的開發(fā)主體是杭州綠城浙旦置業(yè)有限公司，這家公司的股東名單里有個神秘存在：沈陽全運村建設(shè)有限公司。股權(quán)穿透顯示，沈陽全運村建設(shè)有限公司的實控方是廣偉集團(tuán)。廣偉集團(tuán)的高管：董事長潘猛、董事朱玉鋼、監(jiān)事許別，都在綠城任職。
綠城的很多優(yōu)質(zhì)項目背后站著類似上述職業(yè)經(jīng)理人充當(dāng)?shù)哪：磺宓纳贁?shù)股東。但一些高風(fēng)險項目，綠城反而是保持了高權(quán)益占比。
此外，信托身影依然若隱若現(xiàn)。
2022年，綠城在北京花費了大約100億拿了三塊地，分別是朝陽區(qū)的曉風(fēng)印月、石景山區(qū)的西山云廬、亦莊的桂語聽瀾。拿地的時候，綠城還是單兵作戰(zhàn)，拿完預(yù)售證后，三個項目的股東方就出現(xiàn)了新的面孔，分別是陜國投信托、上海信托和華潤信托。這三家信托公司各自占據(jù)了項目小一半的股權(quán)。
投資類信托過去經(jīng)常充當(dāng)明股實債的角色，但綠城高層說：這是真正的股權(quán)合作，不是明股實債。
2015年，中交集團(tuán)坐上了第一大股東位置后，綠城有了央企的光環(huán)。但作為第一大股東，歸母利潤卻如此稀薄，不知道中交會作何感想？
3、凈負(fù)債率攀升，兇猛拿地從
2022年度業(yè)績公告看，綠城中國負(fù)債、負(fù)債率有所提高。
截至2022年末，綠城中國銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)為703.94億元，略低于2021年末的714.96億元；總借貸1401.21億元，高于2021年末的1274.59億元；凈負(fù)債697.27億元，高于2021年末的559.63億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率62.6%，高于2021年末的52.0%。
對于凈資產(chǎn)負(fù)債率提升的原因，綠城解釋主要是由于公司去年歸還了90多億元的永續(xù)債。
在行業(yè)大部分民營房企暫停拿地、減少拿地的背景下，綠城對于土儲規(guī)模仍有野心。2022年，新增項目27個，承擔(dān)成本約408億元，預(yù)計新增貨值達(dá)1037億元。
從拿地成本上看，并不便宜。2022年，綠城新增土儲平均樓面價約14620元/平方米，創(chuàng)下近年來新高。
反觀，綠城自投項目的銷售均價卻沒有太多增長，甚至由2021年的28416元/平方米下降至26823元/平方米。
銷售均價與新增土儲樓面價之間的空間漸窄勢必會影響到利潤。
展望2023年，綠城中國能否解決少數(shù)股東權(quán)益過大的問題，過高的土地成本是否會進(jìn)一步拖累利潤表現(xiàn)？我們拭目以待！