美國作家斯賓塞·約翰遜在《誰動了我的奶酪？》一書中寫道：“這個世界上唯一不變的是變化本身”。
隨著防控政策的放開，社會經(jīng)濟活力正在逐漸恢復(fù)，奪回失去的三年成為各行各業(yè)最大的愿望。
(相關(guān)資料圖)
對地產(chǎn)行業(yè)而言，這幾個月政策面向好的力度和廣度都全面超過預(yù)期，黎明前的微光已經(jīng)變成曙光，一些穩(wěn)健型的房企也開始復(fù)蘇了。
比如雅居樂。
3月30日，港股上市房企雅居樂發(fā)布了年報，向外傳遞出了一些積極的信號。
通過這份報告，雅居樂展示了一家房企應(yīng)該如何保持韌性、穩(wěn)健經(jīng)營，才能在充滿希望的2023年，回歸良性、健康的發(fā)展軌道。
過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和極端環(huán)境，在市場的動蕩和不安下，雅居樂交出的成績單在整個行業(yè)來看，表現(xiàn)如何？
實事求是地說，年報的幾項核心數(shù)據(jù)雖然出現(xiàn)下行，但整體還是符合預(yù)期的。
公告顯示，雅居樂2022年全年：
實現(xiàn)收入540.34億元；作為核心收入來源的物業(yè)銷售，全年實現(xiàn)374.26億元；毛利10.01億元；凈虧損約133.7億元，這也是雅居樂上市以來的首次虧損。
客觀而言，這份財報談不上好看，但也在市場預(yù)期之中。
畢竟，在過去兩年多的嚴(yán)酷周期調(diào)整中，房企已集體遭遇業(yè)績“滑鐵盧”，由盈轉(zhuǎn)虧、利潤暴跌成為行業(yè)常態(tài)。
綜合各家公告來看，導(dǎo)致行業(yè)性虧損的原因也差不多：除大環(huán)境影響之外，諸如外匯波動、按照香港財務(wù)報告準(zhǔn)則要求計提資產(chǎn)減值增加等因素，也都屬于“事出有因”。
事實上，根據(jù)聯(lián)交所的相關(guān)規(guī)則，一旦市場轉(zhuǎn)好，雅居樂前期計提的減值會根據(jù)情況轉(zhuǎn)回，盈利水平也會好轉(zhuǎn)。
資本市場的投資者的態(tài)度足以說明問題。3月30日中午財報發(fā)布后，雅居樂午盤一度漲超5%。
盡管出現(xiàn)虧損，但從年報不難發(fā)現(xiàn)，雅居樂的各項核心財務(wù)指標(biāo)繼續(xù)維持穩(wěn)健。
我們還是用數(shù)據(jù)說話：
1、過去一年，雅居樂經(jīng)營性現(xiàn)金流維持正流入，這也是雅居樂連續(xù)3年錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。
在房地產(chǎn)融資不暢的大背景下，造血能力比盈利能力更加重要，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障雅居樂有序經(jīng)營、業(yè)務(wù)快速發(fā)展的關(guān)鍵。
2、梳理年報發(fā)現(xiàn)，在目前已經(jīng)披露業(yè)績的港股上市房企中，雅居樂是最近幾年負債率下降最明顯的企業(yè)之一。
截至2022年12月31日，雅居樂凈負債率由2019年的82.8%降至57.3%，下降約26個百分點；實際借貸利率為6.03%，錄得現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣160.91億元。
業(yè)已過去的2022年，對于每一個房企來說，都是艱難的，但雅居樂沒有選擇躺平。
不論是融資化債、出讓資產(chǎn)，還是在做精地產(chǎn)主業(yè)的同時布局多元化，雅居樂一直在全力維持正常經(jīng)營。
具體而言：
一是積極處置非核心資產(chǎn)，回籠大量資金、有效補充流動性。
公開數(shù)據(jù)顯示，從2021年下半年起至今，雅居樂提前處置了大量非核心資產(chǎn)，通過退出36個合營項目等措施，主動化解風(fēng)險，實現(xiàn)回籠資金超過200億元。
二是提前主動償債，平穩(wěn)渡過償債高峰期。
年報透露，通過多次償債動作，雅居樂2022年的借貸總額減少了約244億元。雅居樂也因此成為去年少數(shù)還能維持正常運營、公開市場零違約的民營房企。
公開信息顯示，雅居樂下一筆到期的境外美元債時間為2025年1月，而境內(nèi)的將于今年到期的兩筆公開債規(guī)模不大，償還壓力相對較小。
這也預(yù)示著雅居樂將暫時擺脫債務(wù)壓力，重新回到穩(wěn)定經(jīng)營，實現(xiàn)恢復(fù)的軌道上。
三是多渠道融資，重塑健康的資本結(jié)構(gòu)。
在國內(nèi)經(jīng)濟向好、行業(yè)支持政策密集落地的大背景下，雅居樂也積極抓住政策利好的契機，打通融資渠道，逐漸恢復(fù)了正常的融資能力。
公開信息顯示，自2022年11月“金融16條”發(fā)布以來，雅居樂獲得新增的銀行貸款超30億元。其中，今年1月在境內(nèi)成功發(fā)行中債增公司擔(dān)保的12億元中期票據(jù)；境外也獲得了2家銀行的新增融資超過4億元人民幣。
此外，雅居樂近日還獲得了由中證金及券商通過CDS擔(dān)保的公募債籌資7億元；
4月3日，雅居樂又發(fā)布了與多家金融機構(gòu)簽訂的融資協(xié)議，獲得兩批金額分別為23.08億港元及3693.6萬美元的定期貸款。
普惠性的政策利好下，底子好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，更容易獲得金融機構(gòu)的青睞，這也印證了那句老話：打鐵還需自身硬。
特別是在少數(shù)境內(nèi)房企在境外債券市場信用崩盤，境外評級接連被下調(diào)，甚至被關(guān)閉境外融資渠道的大背景下，雅居樂作為今年首家獲得境外銀團再融資的民營內(nèi)房，順利獲得多筆境外融資，殊為不易。
融資的積極進展，也將極大改善未來數(shù)年雅居樂的流動性，公司財務(wù)狀況有望進一步好轉(zhuǎn)。
四是提前布局的“第二增長曲線”，已持續(xù)步入收成期，成為緩解業(yè)績下行的一大利器。
年報顯示，在做精地產(chǎn)主業(yè)的同時，雅居樂旗下物業(yè)管理、環(huán)保等多元業(yè)務(wù)繼續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，去年實現(xiàn)收入人民幣166.08億元；收入占比提升至30.7%，較2021年提升10.7個百分點，營收結(jié)構(gòu)進一步改善。
在當(dāng)下的環(huán)境下，確定性難能可貴。
全力保銷售、保交付，雅居樂不僅向外界傳遞了更多確定性，也為等待轉(zhuǎn)機實現(xiàn)復(fù)蘇贏得了寶貴的時間。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，雅居樂預(yù)售金額125.6億元，雖然同比下降了10.9%，但相比2022年已明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，“觸底反彈”的信號十分強烈。
今年2月，雅居樂的預(yù)售金額同比跌了9%，較1月份12.7%的跌幅明顯收窄；1-2月預(yù)售均價達到15189元/㎡，同比增長12.5%，其中2月預(yù)售均價漲幅也要高于1月。
這些數(shù)字當(dāng)然無法與雅居樂前兩年的高光相比，但整個行業(yè)都面臨同樣的難題，恢復(fù)銷售是漫長而艱難的過程。
土地儲備是房企造血能力的核心，不僅體現(xiàn)出開發(fā)商當(dāng)下的實力，還是房地產(chǎn)企業(yè)未來能否突出重圍的根本。
盡管2022年雅居樂采取了審慎的拓展策略，但多年累積下來，雅居樂的土地儲備依然豐富且優(yōu)質(zhì)。
年報顯示，截止到2022年底，雅居樂在全國擁有土儲約4016萬平方米，貨值超過6000億元，足夠支撐雅居樂未來多年的開發(fā)。
而且，雅居樂的土儲主要分布在長三角、大灣區(qū)及海南等戰(zhàn)略區(qū)域，平均成本僅約3255元/㎡，不僅有資產(chǎn)，還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)觸底回升，這些豐厚優(yōu)質(zhì)的家底，將對雅居樂未來的經(jīng)營恢復(fù)與發(fā)展，提供堅實的保障。
雅居樂預(yù)計，2023年公司旗下項目可售貨值約1500億元，預(yù)計銷售金額將達到650億元至700億。
接下來，雅居樂的動作重點十分清晰，那就是在“穩(wěn)經(jīng)營、保交付”策略之下，不斷推進銷售、努力去化。
數(shù)據(jù)顯示，2022年雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進按時交樓，全年成功交付約6萬套，面積約520萬平方米，保交付成效顯著。
春風(fēng)漸近，靜待花開。
在房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹的背景下，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、基本盤扎實、態(tài)度積極的雅居樂，已經(jīng)挺過了最難的時刻，不僅看到了自身重回健康軌道的希望，也為市場注入了更多信心和活力。
淬火重生，鳳凰涅槃。
在安全平穩(wěn)地度過這段波瀾曲折的行業(yè)和市場周期后，如何在未來的行情中體現(xiàn)優(yōu)秀民營房企的商業(yè)價值，是交給雅居樂的新的問卷。