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【天天報(bào)資訊】REITs核心:股債結(jié)構(gòu)搭建過程實(shí)踐
時(shí)間:2023-04-14 08:46:51  來源:REITs速達(dá)  
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目前,正對(duì)于REITs在實(shí)踐中的股債結(jié)構(gòu)搭建涉及到稅費(fèi)繳納以及發(fā)行REITs的成本等原因,受到極大關(guān)注;以下為張江光大園REIT擴(kuò)募過程中的涉及到股債結(jié)構(gòu)搭建的完成版。與大家一起分享。

1、首先需要對(duì)股債結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整

①發(fā)放股東借款償還存量負(fù)債


(資料圖)

根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《股東借款協(xié)議》約定,基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募完成后,專項(xiàng)計(jì)劃向項(xiàng)目公司發(fā)放的股東借款,用于償還存量負(fù)債。

這里面的前提是需要取得借款銀行提前還款同意函。擬購(gòu)入資產(chǎn)張潤(rùn)置業(yè)取得股東借款后將還款資金劃付至借款銀行還款賬戶,借款銀行將于本息清償完畢之日(含)起10個(gè)工作日內(nèi)配合辦理解除抵質(zhì)押的各項(xiàng)手續(xù),并且向張潤(rùn)置業(yè)歸還與抵押權(quán)利相關(guān)的各項(xiàng)證照、材料原件。

②最重要的一步,變更項(xiàng)目公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式,調(diào)整股債比例

A.擴(kuò)募完成后,張潤(rùn)置業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式,公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益以及遞延所得稅負(fù)債,并以利潤(rùn)分配或減資的形式形成張潤(rùn)置業(yè)對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的負(fù)債,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)張潤(rùn)置業(yè)股債結(jié)構(gòu)的調(diào)整。具體而言:

第一,張潤(rùn)置業(yè)出具執(zhí)行董事決定,將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量模式,公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益以及遞延所得稅負(fù)債;

第二,計(jì)量模式變更后,項(xiàng)目公司層面投資性房地產(chǎn)按照資產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量,對(duì)應(yīng)資產(chǎn)估值相較原賬面值增值部分按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求相應(yīng)計(jì)入未分配利潤(rùn)及遞延所得稅負(fù)債科目。

B.華安資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃管理人(代表專項(xiàng)計(jì)劃)出具項(xiàng)目公司股東決定,對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行利潤(rùn)分配或減資,形成項(xiàng)目公司對(duì)華安資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃的應(yīng)付賬款。

利潤(rùn)分配或減資完成后,形成張潤(rùn)置業(yè)對(duì)華安資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃的應(yīng)付股利或應(yīng)付減資款,通過債權(quán)債務(wù)確認(rèn)以增加張潤(rùn)置業(yè)對(duì)華安資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃的債務(wù)金額;剩余未分配利潤(rùn)增加權(quán)益金額。

(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款計(jì)算方式及審計(jì)

華安資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃需要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債等財(cái)務(wù)情況聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行以交割日前一日為基準(zhǔn)日的交割審計(jì),并根據(jù)交割審計(jì)結(jié)果計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,具體公式如下:

目標(biāo)股權(quán)的最終轉(zhuǎn)讓價(jià)款=基礎(chǔ)設(shè)施基金本次擴(kuò)募募集資金總額-預(yù)留總費(fèi)用-預(yù)留負(fù)債資金預(yù)留負(fù)債資金=交割審計(jì)報(bào)告載明的項(xiàng)目公司負(fù)債總額-交割審計(jì)報(bào)告載明的項(xiàng)目公司資產(chǎn)(不含投資性房地產(chǎn))受限于目標(biāo)股權(quán)的交易方式,本次交易目標(biāo)股權(quán)的最終轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)不低于按照國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)規(guī)定在國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)資監(jiān)管部門”)或授權(quán)部門備案的股權(quán)評(píng)估價(jià)值。

(3)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付

在《項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付條件成就時(shí)向原始權(quán)益人支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

(4)工商變更登記安排

在《項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效后,原始權(quán)益人及項(xiàng)目公司將向市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)提交項(xiàng)目公司股權(quán)變更登記所需的文件、材料,華安資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃管理人應(yīng)積極予以配合,并在市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)完成本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記。

(5)中京電子變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式

為保持基金持有的項(xiàng)目公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式的一致性,在本次擴(kuò)募完成后,中京電子將對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式變更,由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式,并以利潤(rùn)分配或減資的形式形成對(duì)安恬投資的應(yīng)付賬款。

特殊說明:張江集團(tuán)在本項(xiàng)目中雖將張江集團(tuán)所持新購(gòu)入項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓予基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)下的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券,使得資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)科目數(shù)額減少,但同時(shí)張江集團(tuán)將獲得以新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估值為基礎(chǔ)進(jìn)行定價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募募集資金作為轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià),資產(chǎn)轉(zhuǎn)出導(dǎo)致的會(huì)計(jì)科目減額與轉(zhuǎn)讓所得的會(huì)計(jì)科目增額相抵,對(duì)張江集團(tuán)凈資產(chǎn)應(yīng)無實(shí)質(zhì)影響。

鑒于此,本項(xiàng)目所涉轉(zhuǎn)讓事宜不涉及公司凈資產(chǎn)減少單次或合計(jì)超過最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的百分之十或者兩年內(nèi)累計(jì)超過凈資產(chǎn)的百分之十的情形,對(duì)張江集團(tuán)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)不會(huì)造成重大影響,不會(huì)觸發(fā)張江集團(tuán)債券發(fā)行文件約定的凈資產(chǎn)變動(dòng)超過一定比例。

至此,完整的股債結(jié)構(gòu)完成。后續(xù)我們會(huì)根據(jù)相關(guān)信息進(jìn)行系統(tǒng)梳理,對(duì)不同項(xiàng)目在不同情形下的交易架構(gòu)搭建過程進(jìn)行對(duì)比。

說明:文章摘自項(xiàng)目說明書,為求信息的簡(jiǎn)潔與閱讀的高效,刪減了部分內(nèi)容,不影響信息的完整與真實(shí)性。

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