萬達(dá)商管的上市之路還在繼續(xù)。
近日，證監(jiān)會(huì)披露了一則文件，國(guó)際部要求5家境外發(fā)行上市企業(yè)出具補(bǔ)充材料，珠海萬達(dá)是其中一家。
【資料圖】
問題包括是否存在關(guān)聯(lián)方資金占用；出租率的計(jì)算口徑及準(zhǔn)確性、有無防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況；關(guān)聯(lián)交易及與關(guān)聯(lián)方的資金往來、業(yè)務(wù)獨(dú)立性；上市對(duì)賭的股權(quán)回購(gòu)、提前還債安排、控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)；細(xì)化募資用途的保障措施及安排，承諾相關(guān)資金不會(huì)直接或間接流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；大額現(xiàn)金分紅的合理性以及這一情況下上市融資的必要性等。
這也意味著，要想順利上市，珠海萬達(dá)需要先向監(jiān)管層補(bǔ)充說明6個(gè)問題，以證明公司在經(jīng)營(yíng)、資金等層面的穩(wěn)定性。
又一次，珠海萬達(dá)重新站在了上市的起跑線上，只是在經(jīng)歷諸多風(fēng)波后，這一次的時(shí)間節(jié)點(diǎn)承載了更多期待與壓力。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，珠海萬達(dá)需要積極配合，提供詳細(xì)資料以證明其財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)交易的合規(guī)性，若可以消除公眾和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的疑慮，那么對(duì)其上市申請(qǐng)可能不會(huì)產(chǎn)生太大影響，“反之，證監(jiān)會(huì)可能會(huì)要求其進(jìn)行更多補(bǔ)充調(diào)查或者暫停上市申請(qǐng)”。
否認(rèn)出租率造假
從2021年首次遞表至今，珠海萬達(dá)的上市之路已走了將近三年，在赴港上市的隊(duì)伍中，連續(xù)三次招股書失效的情況并不多見。
香頌資本董事沈萌在采訪中指出，珠海萬達(dá)的招股書失效并非是因?yàn)楦酃杀O(jiān)管，而是尚未得到中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可，“且從近期對(duì)珠海萬達(dá)境外上市補(bǔ)充材料的要求來看，監(jiān)管部門仍對(duì)其經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，以及大比例分紅對(duì)經(jīng)營(yíng)等方面的影響尚存在疑慮”。
記者注意到，監(jiān)管層對(duì)珠海萬達(dá)的關(guān)注點(diǎn)主要集中在經(jīng)營(yíng)和資金層面。除關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)方資金往來、業(yè)務(wù)獨(dú)立性等常規(guī)問題外，監(jiān)管層還提到了一個(gè)關(guān)于出租率的問題。
根據(jù)招股書，2019年至2021年，珠海萬達(dá)在管商業(yè)廣場(chǎng)平均出租率為98.8%，證監(jiān)會(huì)要求其結(jié)合報(bào)告期內(nèi)，公司商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及租金實(shí)際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說明上述出租率的計(jì)算口徑及其準(zhǔn)確性；并說明公司在考核和內(nèi)控制度方面，有無防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況。
關(guān)于出租率的疑問可追溯至今年3月。
彼時(shí)，一位自稱在萬達(dá)工作兩年多的內(nèi)部人士在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)文，從管理制度、績(jī)效考核、組織架構(gòu)、預(yù)算制定等維度詳細(xì)談?wù)摿斯粳F(xiàn)狀，并直言在考核指標(biāo)不合理的情況下，萬達(dá)旗下商業(yè)項(xiàng)目在商戶銷售業(yè)績(jī)、租金收繳率等方面存在造假的情況。
就在證監(jiān)會(huì)要求其出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料的前幾日（5月26日），珠海萬達(dá)母公司大連萬達(dá)商業(yè)發(fā)布相關(guān)說明，否認(rèn)關(guān)于商戶銷售業(yè)績(jī)、客流、空鋪、短租等多項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)旒俚膫髀?，并表示公司?duì)外披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均由審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)也已由聯(lián)席保薦人等機(jī)構(gòu)盡調(diào)確認(rèn)。
萬達(dá)表示，銷售額方面，廣場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)租戶向公司支付固定租金，固定租金與商戶銷售額沒有直接關(guān)聯(lián)，公司掌握銷售額數(shù)據(jù)主要用于跟蹤商戶經(jīng)營(yíng)情況，不存在造假情況；
客流量方面，萬達(dá)廣場(chǎng)的入口處都安裝了檢測(cè)進(jìn)入商場(chǎng)人員數(shù)量的特殊裝置并與經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)打通，由經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)對(duì)客流量進(jìn)行客觀統(tǒng)計(jì)和記錄，公司已制定信息系統(tǒng)相關(guān)的關(guān)鍵制度和規(guī)范，不存在任何人為操縱或修改；
出租率方面，由已出租面積除以總可出租面積計(jì)算?？偪沙鲎饷娣e為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶簽訂的租約進(jìn)行計(jì)算。公司已制定嚴(yán)格的內(nèi)控措施，通過租賃系統(tǒng)進(jìn)行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，亦不存在任何人為操縱或修改。
先處置潛在風(fēng)險(xiǎn)要素
漩渦中還出現(xiàn)了出售資產(chǎn)的聲音，大連萬達(dá)商業(yè)在說明中否認(rèn)了將被華潤(rùn)置地收購(gòu)的傳聞，并表示公司沒有直接出售20家江浙滬已開業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)的計(jì)劃。
相關(guān)傳聞出現(xiàn)的契機(jī)是珠海萬達(dá)于2022年10月25日提交的第三版招股書的失效。據(jù)悉，若珠海萬達(dá)未能在5月底前完成港股上市，則萬達(dá)集團(tuán)三筆離岸貸款的貸方可要求提前全額償還，規(guī)模為13億美元。
大連萬達(dá)商業(yè)稱，經(jīng)核實(shí)，萬達(dá)集團(tuán)確存在三筆規(guī)模13億美元的銀團(tuán)貸款，但借款主體并非公司，且根據(jù)約定，若珠海萬達(dá)未能在2023年5月8日前完成上市，如超過66.67%份額的參貸行要求還款，則萬達(dá)集團(tuán)需歸還貸款。
目前，萬達(dá)集團(tuán)已就該條款向所有參貸行發(fā)出豁免同意申請(qǐng)，將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月末，這三筆銀團(tuán)均已有超過三分之一的參貸行向代理行回復(fù)同意豁免申請(qǐng)，故該則條款暫無觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
但這不代表珠海萬達(dá)的資金危機(jī)得到解除，該公司在招股書中設(shè)置的對(duì)賭條款也成了“暗雷”。
按其與鄭裕彤家族、碧桂園、螞蟻、騰訊等投資人所簽訂的對(duì)賭協(xié)議，公司2021年至2023年的實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不少于51.9億元、74.3億元、94.6億元，若未達(dá)成，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償；此外，若珠海萬達(dá)不能于2023年底成功上市，則大連萬達(dá)商業(yè)需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。
這些潛在危機(jī)是監(jiān)管層的關(guān)注重點(diǎn)。
今年3月，大連萬達(dá)商業(yè)申請(qǐng)發(fā)行60億元債券時(shí)，證監(jiān)會(huì)就該則股權(quán)回購(gòu)事項(xiàng)詢問珠海萬達(dá)的上市進(jìn)展及對(duì)公司短期償債能力的影響。
如今，相似的問題再次被提起。
證監(jiān)會(huì)6月2日發(fā)布的境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求中，監(jiān)管層要求珠海萬達(dá)說明報(bào)告期內(nèi)收入和利潤(rùn)大幅增加的原因和相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)期后收回情況，并結(jié)合公司及控股股東對(duì)外作出的與公司上市時(shí)間和實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)有關(guān)的股權(quán)回購(gòu)、提前還債等安排，說明公司控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)情況。
同時(shí)還要求其說明，報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金分紅金額以及未來現(xiàn)金分紅政策的合理性，對(duì)公司償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大影響，以及大額現(xiàn)金分紅的情況下實(shí)施本次融資的必要性和合理性。
招股書信息顯示，2019年至2021年及2022年上半年，珠海萬達(dá)累計(jì)現(xiàn)金分紅132.73億元，超過同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)數(shù)的115.48億元。除上述分紅外，2022年9月23日股東大會(huì)審議通過分紅34.78億元的議案；上市后，董事會(huì)也擬在股東大會(huì)上建議至少將年度可分配利潤(rùn)的65%用于分紅。
向監(jiān)管層補(bǔ)充說明上述情況的合理合規(guī)是珠海萬達(dá)當(dāng)下的重要任務(wù)。沈萌稱，這些潛在風(fēng)險(xiǎn)要素妥善處置后，珠海萬達(dá)才能實(shí)現(xiàn)港股上市。
他強(qiáng)調(diào)，只要得到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的許可，港股上市流程并不會(huì)成為障礙，但另一個(gè)需要關(guān)注的問題，當(dāng)前環(huán)境下，萬達(dá)能否按預(yù)期的估值招股、上市后股價(jià)又能否有足夠支撐。
記者獲悉，萬達(dá)方面正在按照證監(jiān)會(huì)新規(guī)準(zhǔn)備文件，計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)上市進(jìn)程。