時隔兩年，北京再度對商品房銷售措施進行優(yōu)化。8月19日，市住建委發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》，提出商品房項目可按棟申請辦理預(yù)售許可，但同一施工證范圍內(nèi)樓棟后期申報預(yù)售價格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報預(yù)售價格。
允許按棟申請預(yù)售證
2021年起，北京開始推行集中分批次供地。隨著一個個集中供地項目進入預(yù)售階段，購房人對商品房項目的關(guān)注度也在提高。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅2022年上半年，上市的新建商品房項目就達到4.1萬套。
“我們收到部分企業(yè)和群眾反映，現(xiàn)有措施對商品房項目銷售規(guī)模管理有失靈活，項目預(yù)售許可到期后，需要較長時間方可辦理現(xiàn)房銷售備案。這從道理上說不通，不僅影響了企業(yè)的正常銷售，也影響了群眾的購房體驗。”市住建委相關(guān)負責(zé)人談到，為及時回應(yīng)群眾訴求，研究和出臺了進一步優(yōu)化營商環(huán)境的相關(guān)措施。
此次《通知》的一大亮點，是對商品房預(yù)售許可申請給予適度“松綁”。文件規(guī)定，商品房項目可按棟申請辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套(間)申請，并按預(yù)售許可范圍進行預(yù)售資金監(jiān)管。同時，地下可售倉儲、車位等仍可單獨申請辦理預(yù)售許可。
實際上，2020年4月，北京已對商品房預(yù)售許可辦理事項進行過一次優(yōu)化，從過去的一個施工證對應(yīng)一張預(yù)售證，調(diào)整為一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分，可辦理兩次預(yù)售許可。2020年5月至今，已有78個商品房項目按此規(guī)定辦理了預(yù)售許可。
“從一次變兩次，再從兩次變成多次，預(yù)售規(guī)模管理措施的適時調(diào)整，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于市場維持在一個適宜的活躍度。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授分析。
允許按棟申請辦理預(yù)售許可后，開發(fā)商會不會借機分批漲價，一棟比一棟賣得貴?《通知》也明確，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時已承諾商品住房銷售價格的，申請預(yù)售許可應(yīng)按照承諾價格填報“一房一價”;未承諾價格的，同一施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的樓棟，后期申報預(yù)售價格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報預(yù)售價格。
開發(fā)商可為預(yù)售證申請延期
商品房預(yù)售和現(xiàn)售的銜接問題，也是購房人比較關(guān)心的另一個問題。按照規(guī)定，項目預(yù)售證到期后，開發(fā)商如果想繼續(xù)銷售，就需要取得不動產(chǎn)首次登記，即人們所熟悉的大產(chǎn)權(quán)證，再去申請辦理現(xiàn)房銷售備案。在此期間，購房人即便想買房，也無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。預(yù)售和現(xiàn)售之間的“空窗期”，偶爾開發(fā)商就會忍不住“鉆空子”偷著賣。
此次優(yōu)化的另一項措施，就是明確開發(fā)商可為預(yù)售許可申請延期。《通知》規(guī)定，商品房項目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月。
需要注意的是，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可延期時，如項目尚未交付，應(yīng)提交預(yù)售許可延期申請及確保項目交付的書面承諾、措施等，確保預(yù)售資金專項用于工程建設(shè)。
幾種情況可再次申請現(xiàn)房銷售
針對現(xiàn)房銷售備案，《通知》也提出，商品房項目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預(yù)售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)?，F(xiàn)房銷售備案原則上由項目所在區(qū)房屋行政主管部門辦理，遇由重大復(fù)雜等特殊情形的，也可向市住建委申請辦理。
8月初，《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2022)》發(fā)布，其中明確北京將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定。市住建委相關(guān)負責(zé)人也表態(tài)，此次僅僅是針對商品住房銷售管理措施的具體優(yōu)化，而非對房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松。北京市將堅持“房住不炒”定位，落實城市調(diào)控主體責(zé)任，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，下足功夫，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。( 記者 鹿楊)