試點(diǎn)兩年，雙集中的供地方式迎來(lái)優(yōu)化。2月2日，一份落款為自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求各市、縣自然資源部門(mén)根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點(diǎn)兩年的雙集中供地模式迎來(lái)轉(zhuǎn)變。
(資料圖片僅供參考)
業(yè)內(nèi)分析指出，轉(zhuǎn)變不代表要取消集中供地，更為靈活的供地方式和節(jié)奏，將更符合“銷售市場(chǎng)活躍-投資拿地活躍”的邏輯。
根據(jù)形勢(shì)“調(diào)整和優(yōu)化”
《通知》的核心要點(diǎn)是“推進(jìn)供應(yīng)信息公開(kāi)”?！锻ㄖ访鞔_，建立擬出讓地塊清單公布制度，每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制。同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點(diǎn)兩年的雙集中供地模式迎來(lái)轉(zhuǎn)變。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，建立擬出讓地塊清單公布制度實(shí)際上是對(duì)過(guò)去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推進(jìn)中，過(guò)于密集的供地，導(dǎo)致房企拿地的準(zhǔn)備工作遇到了很多困難，最終導(dǎo)致對(duì)于地塊的情況掌握不到位，也影響了投資拿地的策略。政策明確了3個(gè)月的緩沖期，實(shí)際上是希望地塊信息為房企和市場(chǎng)所消化，本質(zhì)上也是希望土地供應(yīng)工作和市場(chǎng)需求做緊密的對(duì)接。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，政策內(nèi)容不代表要取消集中供地，而是要對(duì)集中供地進(jìn)一步優(yōu)化，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾和中長(zhǎng)期制度安排需要。雖然今年1月份各地投資拿地依然比較疲軟，但隨著“銷售市場(chǎng)活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類企業(yè)依然會(huì)有積極拿地的動(dòng)作。
“并非‘取消’，而是根據(jù)形勢(shì)‘調(diào)整和優(yōu)化’?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，集中供地是長(zhǎng)效機(jī)制，不能因市場(chǎng)低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需雙方的信息，引導(dǎo)各方預(yù)期，避免搶地導(dǎo)致地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，導(dǎo)致資金大規(guī)模涌入樓市；另一方面是通過(guò)對(duì)土地合理定價(jià)，糾偏地方無(wú)序的土地財(cái)政行為，并通過(guò)強(qiáng)化信心披露和供地規(guī)則，倒逼熟地出讓，降低開(kāi)發(fā)商拿地?zé)o序的成本。
部分城市此前已放寬
2021年2月，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。但事實(shí)上，此前已有部分城市打破了集中供地次數(shù)的限制，改為一年四次或多次的集中供地，更有城市暫停了集中供地模式。
據(jù)了解，北京、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫等城市于2022年紛紛推出五批次集中供地，武漢在2022年更是上架了六批次集中供地。
2022年10月，江西住建廳發(fā)文，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。此外，22個(gè)試點(diǎn)城市中的長(zhǎng)沙也于去年官宣土地推介方式將進(jìn)行調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。2023年開(kāi)年，天津首次單獨(dú)掛出1宗涉宅用地。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱在“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上介紹，回顧2022年22城集中供地來(lái)看，計(jì)劃完成率不足六成。對(duì)于2023年土地市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)并不樂(lè)觀。其中，市場(chǎng)熱度仍將持續(xù)分化，安全應(yīng)成為今年房企選擇城市的重要標(biāo)準(zhǔn)。在土地規(guī)則上，各地采取多次分散供地，優(yōu)化供地條件，降低參拍門(mén)檻。
李宇嘉指出，集中供地模式是在疫情后開(kāi)始推的，主要是應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)高地價(jià)及新一輪樓市上漲。同時(shí)，從那時(shí)開(kāi)始，也開(kāi)啟了一攬子長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。當(dāng)對(duì)房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉“前融”時(shí)，通過(guò)集中供地(一天內(nèi)完成十幾宗地塊出讓)控制源頭上搶地、誕生高地價(jià)的必要性，已下降了很多。但后續(xù)商品房市場(chǎng)下行，回款走低，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，此時(shí)繼續(xù)沿用集中供地，在很多城市甚至導(dǎo)致大面積流拍，惡化市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，此前出讓的高價(jià)地也無(wú)法開(kāi)發(fā)了，甚至計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。
此次《通知》也明確，各地要將住宅用地近三年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。要“因城施策”安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>
北京商報(bào)記者 王寅浩
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文章來(lái)源:北京商報(bào)
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