2023年前4月,土地成交規(guī)模同比下降31%,創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。近七成百強房企沒有納儲,剩下三成還在拿地的百強房企中,仍是央國企老面孔為主。
【資料圖】
不僅如此,從1-4月新增貨值來看,超過百億企業(yè)僅17家,且各梯隊斷層明顯,前十強與其他房企拉開明顯差距。
雖然在一季度過后民企的投資積極性出現(xiàn)了弱復蘇,但大部分出險房企短期投資恢復難度較大。
各房企對城市的選擇高度集中,土拍市場熱度始終聚焦在一二線核心城市,整體競爭十分激烈。
預計接下來的5、6月份將迎來一批供地小高峰,土拍市場熱度能否延續(xù),仍有賴于樓市回暖情況。
2023年前4月,全國300城經營性土地成交建筑面積僅為1.79億平方米,同比來看,受預供地制度影響,2023年初大部分城市的供地時段均有所延遲,在2022年的低基數基礎上,2023年土地成交建面同比進一步下探31%。
分月來看,受春節(jié)錯期影響,2月份土地成交量反超上年同期,但1月份土地成交僅為上年一半左右,3月不足去年同期的八成,4月也僅有去年同期的一半,導致前4月成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的新低。
從百強企業(yè)拿地情況來看,前4月,投資百強的貨值、總價和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬平方米,分別下滑14%、1%和18%,投資總量仍未追上去年同期,與2020年、2021年同期相比降幅更是超過六成。僅三成百強房企拿地。
具體到企業(yè)來看,2023年前4月,企業(yè)投資斷層明顯。
1-4月新增貨值超過百億企業(yè)僅17家,較去年同期減少7家。新增貨值10強門檻值為167.1億元,20強門檻值為94.8,前10強門檻高出20強門檻72.3億元。
不僅如此,前10強內部分化也在持續(xù)加劇,新增貨值TOP3華潤、萬科、建發(fā)新增貨值均超過400億元,幾乎較5-10名貨值高出一倍。
從拿地企業(yè)來看,依舊是央國企拿地為主,如華潤、萬科、保利、招商等拿地金額均超過百億,金地、越秀、華發(fā)等拿地金額同比大幅增長。
民企方面,前4月民企投資金額占銷售百強比例僅為16%,僅龍湖、濱江、偉星拿地相對積極,
在整體市場成交創(chuàng)新低的同時,2023年前4月,部分熱點城市出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象,部分優(yōu)質地塊甚至出現(xiàn)了多家房企爭搶的現(xiàn)象。
從重點監(jiān)測的城市來看,市場熱度較高的依舊大多是長三角二三線城市,在成交樓板價超過3000元/平方米的城市中,溢價率居于前列的城市大多均位于江浙兩地。
在這其中,成都溢價率最高,達10.8%,杭州的溢價率相對較高,達到了9%。
在這些城市優(yōu)質地塊高溢價成交的帶動下,前4月溢價率同比顯著上漲,達到了6.2%,為2021年四季度以來的新高。不過與2021年三季度以前相比,依舊處于歷史相對低位。分月來看,1-4月各月溢價率分別為4.1%、5.4%、7.3%和7.2%,大體呈現(xiàn)逐月提升的趨勢。
結合企業(yè)拿地情況來看,城市選擇高度集中。與民企持續(xù)在深耕城市拿地不同,央國企投資策略始終聚焦在一二線核心城市。隨著核心城市土拍熱度持續(xù)走高,部分優(yōu)質地塊“僧多粥少”,參拍靠“搶”和“運氣”,整體競爭十分激烈。
這一點從4月份土拍也能佐證,在上海、成都的土拍中,央國企拿地幅數占比達到84%和60%。且從參拍來看,銷售TOP10央國企房企基本均了核心城市優(yōu)質地塊。4月單月拿地中,華潤、萬科、建發(fā)、中國鐵建拿地金額(全口徑)超過100億,華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅,金額達到234億元,保利、招商、金地拿地同樣超過50億。
2023年前4月,因大多數城市尚未發(fā)布年度供地計劃,加之自然資源部要求全面推行“預供地”制度的影響,全國土地市場成交規(guī)模同比大幅下降。鑒于年初自然資源部通知中,要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”,預計接下來的5、6月份將迎來一批供地小高峰。
但從市場熱度方面來看,雖然2022年出臺了較多行業(yè)利好,其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等,但效果來看,無論是“救市場還是救企業(yè)”效果均不明顯,只有部分核心城市、優(yōu)質地塊持續(xù)高熱,土地市場分化的現(xiàn)象依然存在,企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。
我們認為,在政策寬松以及優(yōu)質地塊的加持下,接下來核心城市土拍熱度會較2022年有所上升,但未來投資壓力依舊不然小覷,土拍市場熱度能否延續(xù),仍需要根據樓市回暖情況來做進一步判斷。
綜合而言,當前土地市場熱度延續(xù)性相對好于新房市場,但整體房企投資并未有實質性好轉。
企業(yè)對城市選擇高度集中,鮮有三四線城市受到“青睞”。同時,城市、區(qū)域分化正在加劇,即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著。
未來土拍熱度是否能延續(xù),與樓市回暖程度高度相關。預計接下來一二線土拍熱度仍會慣性延續(xù),優(yōu)質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。
部分深耕房企增儲訴求明確,將是土地市場中需要注意的力量。
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文章來源:丁祖昱評樓市