標(biāo)普和穆迪均為寶龍地產(chǎn)再融資方面提出了擔(dān)憂，如此看來，在如今流動(dòng)性承壓及本就坎坷的融資過程中，寶龍地產(chǎn)壓力不小。
前不久，寶龍地產(chǎn)在距離披露年報(bào)僅4天時(shí)間時(shí)更換了核數(shù)師，并表示將延遲發(fā)布年報(bào)。
而在近日，寶龍地產(chǎn)趕在3月底披露了2021年未經(jīng)審計(jì)的業(yè)績(jī)報(bào)表，除銷售額及營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)以外，其毛利、歸母凈利潤(rùn)甚至現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金也出現(xiàn)不同程度的減少，以致于難以覆蓋其短期借款及一年內(nèi)到期的美元債，導(dǎo)致其短債壓力增大。
值得一提的是，在寶龍地產(chǎn)表示更換核數(shù)師及延遲發(fā)布年報(bào)后，穆迪和標(biāo)普分別將寶龍地產(chǎn)評(píng)級(jí)下調(diào)，彼時(shí)穆迪表示，下調(diào)評(píng)級(jí)反映了穆迪對(duì)于寶龍最近更換審計(jì)師后融資渠道的削弱和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加的擔(dān)憂。
要知道，去年寶龍地產(chǎn)融資還頻頻遇阻，加之如今增大的短期償債壓力，寶龍地產(chǎn)似乎逐漸印證了穆迪的擔(dān)憂。
【銷售額營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng) 歸母凈利潤(rùn)、毛利逆勢(shì)下跌】
年報(bào)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售1012.27億元，同比增長(zhǎng)24.1%，全年目標(biāo)達(dá)成率為96.4%，在去年一眾同樣未達(dá)標(biāo)的房企中，寶龍地產(chǎn)此成績(jī)已處于中等偏上水平，并成功踏進(jìn)千億俱樂部大門。
而得益于銷售額的增長(zhǎng)，寶龍地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入399億元，同比增長(zhǎng)12.42%，其中租金收入及提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)收入為37.08億元，同比增長(zhǎng)14.6%。
然而，在銷售額和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)，寶龍地產(chǎn)毛利及歸母凈利潤(rùn)卻持續(xù)承壓，2021年寶龍地產(chǎn)毛利為125.2億元，同比下降2.32%，毛利率為31.4%，同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，要知道上一次低于32%還是在2014年。
早在2021年寶龍地產(chǎn)中報(bào)舉行的線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)許華芳曾表示，“寶龍過去那么多年不拿貴地不借貴錢，保持30%的毛利率還是有信心?！?/p>
但彼時(shí)寶龍地產(chǎn)毛利率為35.2%，距離30%還頗有些距離，僅過去半年時(shí)間，寶龍地產(chǎn)毛利率就驟降3.8個(gè)百分點(diǎn)至31.4%。
值得一提的是，2021年寶龍地產(chǎn)銷售成本為273.83億元，同比增長(zhǎng)20.74%，增速遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)收入的增速，銷售成本的快速增長(zhǎng)一定程度上壓縮了毛利及毛利率空間。
與此同時(shí)，寶龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)也受到影響，2021年寶龍地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)59.92億元，同比下降1.66%，受此影響，銷售凈利率也同比減少6.45個(gè)百分點(diǎn)至18.39%，寶龍盈利能力持續(xù)承壓。
【短期償債壓力陡增】
盈利能力承壓可謂連鎖反應(yīng)，2021年寶龍地產(chǎn)償債壓力陡增。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，寶龍地產(chǎn)總負(fù)債1826.49億元，同比增長(zhǎng)27.43%，資產(chǎn)負(fù)債率74.53%，同比增長(zhǎng)1.08個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率76.7%，同比增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，據(jù)報(bào)表顯示，寶龍地產(chǎn)借款規(guī)模達(dá)729.58億元，同比增長(zhǎng)約9.6%。
寶龍地產(chǎn)借款包括銀行及其他借款、公司債券、短期融資券、商業(yè)按揭支持證券、資產(chǎn)支持證券及優(yōu)先票據(jù)，其中一年內(nèi)到期的借款為220.23億元。
同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為194.72億元，同比減少23.41%，難以完全覆蓋同期一年內(nèi)到期的借款，資金缺口將達(dá)25.51億元。
此外，寶龍地產(chǎn)還存有“明股實(shí)債”嫌疑，數(shù)據(jù)顯示2021年寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益211.94億元，在總權(quán)益中的比重為34%，但其對(duì)應(yīng)的損益則為17.8%，兩者相差甚遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)說明寶龍地產(chǎn)存在“明股實(shí)債”的嫌疑，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。
除此之外，在盈利能力下降的同時(shí)寶龍地產(chǎn)融資方案還多次被否。
2月22日，寶龍地產(chǎn)旗下上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司20億元的ABS項(xiàng)目被終止，甚至在去年4月20日時(shí)，寶龍地產(chǎn)旗下一筆ABS項(xiàng)目也被終止，給寶龍地產(chǎn)的債務(wù)負(fù)擔(dān)增添了一根稻草。
【更換核數(shù)師 評(píng)級(jí)遭下調(diào)】
事實(shí)上，2月其ABS項(xiàng)目的終止只是寶龍地產(chǎn)年內(nèi)的“麻煩”的開始。
3月24日，原定于3月28日披露年報(bào)的寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告表示，原核數(shù)師羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所已辭任寶龍地產(chǎn)核數(shù)師，并且委任開源信德為新任核數(shù)師，與此同時(shí)表示將延遲發(fā)布2021年年報(bào)。
寶龍地產(chǎn)稱，受疫情影響，管理層及雇員接受隔離及寶龍地產(chǎn)審核向第三方取得若干外部確認(rèn)出現(xiàn)延誤，因?yàn)槲茨芘c羅兵咸永道就雙方接受的時(shí)間表達(dá)成共識(shí)，因此寶龍地產(chǎn)董事會(huì)建議羅兵咸永道辭職。
而在羅兵咸永道則表示，在審核寶龍地產(chǎn)年報(bào)的過程中，羅兵咸永道取得寶龍地產(chǎn)附屬公司兩筆存款的銀行確認(rèn)，并且須要寶龍地產(chǎn)管理層進(jìn)一步厘清及與寶龍地產(chǎn)審核委員會(huì)進(jìn)行討論；提供所要求的跟進(jìn)資料以及發(fā)出及接受多比銀行及其他賬款結(jié)余的確認(rèn)因疫情反復(fù)影響進(jìn)度。
對(duì)此，市場(chǎng)紛紛傳言，可能是沒有完成取證工作，審計(jì)機(jī)構(gòu)不愿意在年報(bào)上簽字。
而在更換核數(shù)師及延遲發(fā)布年報(bào)后，標(biāo)普及穆迪紛紛下調(diào)寶龍地產(chǎn)評(píng)級(jí)，標(biāo)普認(rèn)為，推遲發(fā)布經(jīng)審計(jì)財(cái)報(bào)及臨時(shí)更換審計(jì)師，表明寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)透明度和公司治理水平下降，同時(shí)標(biāo)普認(rèn)為寶龍地產(chǎn)延遲發(fā)布年報(bào)，其信息透明度下降、再融資壓力升高。
與此同時(shí)，穆迪也認(rèn)為，在發(fā)布年報(bào)之前更換審計(jì)師引發(fā)了公眾對(duì)寶龍地產(chǎn)透明度和公司治理的擔(dān)憂，這可能會(huì)使寶龍地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)一步惡化，從而在未來6到12個(gè)月資金緊張的環(huán)境下，增加其流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)。
穆迪副總裁兼高級(jí)分析師CedricLai表示，評(píng)級(jí)下調(diào)的審查反映了寶龍地產(chǎn)融資渠道的不確定性，以及發(fā)布及時(shí)可信的經(jīng)審計(jì)財(cái)報(bào)的能力。
標(biāo)普和穆迪均為寶龍地產(chǎn)再融資方面提出了擔(dān)憂，如此看來，在如今流動(dòng)性承壓及本就坎坷的融資過程中，寶龍地產(chǎn)壓力不小。（來源：氫財(cái)經(jīng)）