進入“王曉松時代”的新城控股,雖然營收實現(xiàn)了正增長,但利潤增速卻逐步下降。
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財經(jīng)
王曉松臨危受命的2019年,新城控股(601155.SH)經(jīng)歷冰火兩重天,一方面董事長王振華因涉案被調查,另一方面,公司的銷售業(yè)績創(chuàng)下了歷史新高2747.8億元,在房企銷售榜中排名第八。
但自此之后,新城控股的銷售業(yè)績開始下降,不僅排名掉出前十,甚至2021年僅完成銷售目標的89.91%。
與銷售業(yè)績同步下降的還有新城控股的銷售毛利率,2019年-2021年,新城控股該項數(shù)據(jù)分別為32.64%、23.5%、20.45%,持續(xù)走低。
為尋求盈利突破,新城控股將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)上,持續(xù)擴大規(guī)模的吾悅廣場能助力新城控股實現(xiàn)新的業(yè)績增長嗎?
新城轉“綠”,增收不增利
2019年7月3日晚,新城控股公告,公司實控人、董事長王振華因個人原因被刑事拘留,王振華的兒子王曉松被選任為第二屆董事會董事長。
而從這起臨危受命開始,新城控股正式進入“王曉松時代”。
王曉松正式接班后,受到董事長事件風波影響,股價一度從7月3日收盤價38.65元/股跌至8月6日的階段最低值20.81元/股,一個月時間市值蒸發(fā)超400億元。
在王曉松的帶領下,新城控股展開一系列自救動作,包括為優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結構而接連出售20余個項目等。
圖片來源:Wind數(shù)據(jù)
2019年8月6日后,新城控股的股價逐步開始回升。12月31日,新城控股的收盤股價為35.05元/股,逐步接近事件發(fā)生前的公司股價。
2019年財報顯示,新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元,同比增長58.58%;凈利潤133.3億元,同比增長9.18%。
銷售業(yè)績方面,新城控股實現(xiàn)全口徑銷售額2747.8億元,在克而瑞房企銷售榜中穩(wěn)坐第八??梢哉f,對于剛剛上任的王曉松來說,2019年交付了一張還不錯的考卷。
三道紅線政策出臺后,2020年末,新城控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率74.12%、凈負債率43.65%、現(xiàn)金短債比1.68,踩中一條為黃檔房企。
事實上,從王曉松掌權前后的財報數(shù)據(jù)對比顯示,最明顯的變化就是利潤增速下滑。
2018年,新城控股的營業(yè)收入為541.33億元,同比增長33.58%;歸母凈利潤為104.91億元,同比增長74.02%。
而2019年和2020年,新城控股的歸母凈利潤分別為126.54億元、152.26億元,增速分別為20.61%和20.56%。
圖片來源:新城控股財報
時至今日,新城控股已經(jīng)明顯增收不增利。2021年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元,同比增長15.64%;實現(xiàn)歸母凈利潤125.98億元,同比下降17.42%。
值得注意的是,截至去年底,新城控股總權益971.23億元,其中歸母權益593.09億元,少數(shù)股東權益378.14億元。但從利潤表看,公司總凈利137.59億元,歸母凈利125.98億元,但少數(shù)股東只有11.6億元。即少數(shù)股東權益占比38.93%,損益占比8.43%。
在2021年的業(yè)績會上,王曉松表示,從行業(yè)發(fā)展來看,未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會處于一個常態(tài)化水平,房地產(chǎn)行業(yè)也會由高杠桿高利潤的類金融行業(yè),逐步趨向于向管理要紅利的類制造業(yè)。不過,王曉松稱,其依然相信行業(yè)毛利會在目前低谷上逐步修復,存在一定的修復空間?!皬哪壳罢信膾煜薹績r和限地價的狀態(tài)來看,還是給予開發(fā)商一些合理利潤,預計這是一個時間換空間,逐步置換土地的過程?!?/p>
不過,在三道紅線方面,2021年的新城控股則成功轉“綠”。截至2021年年末,新城控股剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.95%,凈負債率為48.12%,現(xiàn)金短債比為1.07,三項全部達標,步入綠檔房企。
押寶商業(yè)地產(chǎn),是福是禍?
或許是受到公司利潤空間被壓縮的影響,近幾年的新城控股,開始明顯擴張商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。
王曉松掌權之前的新城控股,截至2019年中期,累計開業(yè)運營的吾悅廣場為44座,已開業(yè)面積為411.03萬平方米。
長春新城吾悅廣場
2020年5月召開的股東會上,王曉松曾表示,未來新城控股的利潤主要來源,將從住宅開發(fā)轉向商業(yè)綜合體開發(fā),未來收益和利潤可能主要會來自于商業(yè)管理。商業(yè)管理,一條線靠租金收入;第二條線是挖掘會員體系,消費場景如何變現(xiàn)。未來新城要繼續(xù)從“經(jīng)營場地”,向“經(jīng)營人”發(fā)展。例如,新城會在場景提升等商場運營管理之上,加強會員的發(fā)展和變現(xiàn),同時挖掘住宅業(yè)主潛力。
正如王曉松的發(fā)言所述,掌權不到三年時間,他將旗下吾悅廣場的規(guī)模擴張了近3倍。截至2021年年底,新城控股已實現(xiàn)累計在營吾悅廣場130座,吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米,平均出租率97.63%。
較高的出租率也為新城控股貢獻了不少業(yè)績。去年新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元,超額完成全年目標85億元,同比增長51.01%。此外,新城控股的物業(yè)出租及管理毛利率為72.64%。
對于2022年商業(yè)發(fā)展目標,新城控股介紹,計劃實現(xiàn)商業(yè)總收入105億元,新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目25座。
長春新城吾悅廣場
但商業(yè)地產(chǎn)是否真能助力新城控股實現(xiàn)預期效果,恐怕還是一個未知數(shù)。近兩年,隨著房地產(chǎn)主業(yè)整體增速放緩,商業(yè)地產(chǎn)似乎成了下一個行業(yè)風口,不少房企在該領域押寶。如華潤、萬達、龍湖等多家房企已經(jīng)提早在該領域進行布局,行業(yè)競爭十分激烈。
相比之下,2009年涉足商業(yè)地產(chǎn),2015年才開始全國布局的新城控股在其中并未占到明顯優(yōu)勢。
此外,受疫情影響,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人們的信心指數(shù)也較為保守。
據(jù)《2022年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)報告》介紹,與去年同比,近六成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預計經(jīng)營業(yè)績不會呈現(xiàn)增長,超七成商業(yè)品牌經(jīng)理人表示不會提速開店,近八成購物中心經(jīng)理人表示市場競爭將進一步加劇。
對于整個行業(yè)面臨的挑戰(zhàn),購物中心經(jīng)理人認為有三個方面,首先來自消費乏力,其次是商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā),之后為資金壓力。
商務部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平指出,全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)一定程度上反映了行業(yè)的基本面,同時傳遞出了疫情下行業(yè)經(jīng)理人普遍的焦慮情緒與心態(tài)。但隨著疫情好轉或政府出臺針對性的扶持政策,相信信心指數(shù)將會上揚。
王曉松時代:掌權與放權
新城控股成立1993年,最早由王振華創(chuàng)立于江蘇常州。2008年,新城控股將業(yè)務版圖擴展至商業(yè)地產(chǎn)領域,并成為中國房地產(chǎn)百強企業(yè)20強。2015年12月,新城控股集團在上海證券交易所A股上市。
從百億房企到千億陣營,新城控股用了7年??硕饠?shù)據(jù)顯示,2017年,新城控股以1260.1億元的流量金額步入千億陣營,位列房企第13位。而成為千億房企僅一年后,2018年的新城控股又憑借著2204.3億元的流量金額進入前十榜單,成為行業(yè)黑馬。
不過,2019年,因董事長王振華涉案被調查,王振華二代王曉松臨危受命,正式接班。
王曉松掌權后的新城控股,在拿地方面,采取了更謹慎的土地投資策略。2018年年末,在土地儲備方面,新城控股介紹為深耕長三角,擴充西南區(qū)域版圖,全國化布局更加均衡。
而到了2021年,新城控股則提出,公司堅持深耕長三角區(qū)域,并聚焦其他核心城市群,形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)等城市群為重點的布局體系??梢钥闯?,“王曉松時代”的新城控股更集中在重點城市群深耕。
除了在拿地策略方面有所調整外,2021年,接班1年半的王曉松也開始“放權”。
2021年1月8日,新城控股公告,王曉松申請辭去總裁職務,“老臣”梁志誠被委任為公司新總裁。
圖片來源:新城控股公告
梁志誠生于1969年,2003年2月起加入江蘇新城,歷任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司行政管理部主管、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總裁助理、新城發(fā)展控股有限公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁等多個職位,至今在新城工作已有19年。
值得注意的是,這不是王曉松掌權后新城控股第一次發(fā)生高管人事變動。在2020年,新城控股一個月之內曾有兩位聯(lián)席總裁相繼離職。
2020年3月20日,新城控股發(fā)布公告,公司聯(lián)席總裁陳德力因個人原因辭職,僅在10天之后,公司另一位聯(lián)席總裁袁伯銀也宣布辭任。此前二人在新城控股分別分管商業(yè)管理事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部投資拓展工作。
而在兩位聯(lián)席總裁辭職后,新城控股宣布由曲德君接管商業(yè)管理事業(yè)部,并擔任公司聯(lián)席總裁之位。
對于王曉松的“放權”,知名地產(chǎn)分析師嚴躍進分析,新城控股的人事調整是一次比較合理的工作機制安排。此前新城控股風波大,王曉松掌舵非常有必要。而后企業(yè)經(jīng)營趨于穩(wěn)定,梁志誠升任總裁,則說明經(jīng)營方面問題不大,這個時候可以比較好地對職業(yè)經(jīng)理人進行分工和安排,有助于企業(yè)更好的發(fā)展。
回望王曉松掌舵的這幾年,在危機時刻擔起重任,又在平穩(wěn)發(fā)展中遇到新的困難。未來,如何在求穩(wěn)與盈利之間找到新的平衡點,是資本市場交給王曉松的下一項任務。
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